Adresse 39 avenue Paul Vaillant Couturier 94250 Gentilly
Call Pad 01 75 64 01 88

Les

Conseils


Lorsque votre client souhaite vendre un logement situé dans une copropriété, un dossier complet regroupant un nombre assez conséquent de documents doit être réuni : en plus des documents habituels (diagnostics immobiliers notamment), des informations spécifiques liées à la copropriété doivent être portées à la connaissance de l’acquéreur. Lesquelles ?


Vente d’un logement en copropriété : constituer un dossier complet

Les documents d’une vente classique… Lors de la vente d’un logement situé en copropriété, il faut fournir à l’acquéreur tous les documents habituels d’une vente classique, lorsqu’ils sont requis : diagnostic de performance énergétique, plomb, amiante, termites, etc.

… complétés par des documents spécifiques. A ces documents habituels, vous devez ajouter d’autres documents, dans l’objectif d’informer l’acquéreur sur les spécificités du bien qu’il souhaite acquérir. Il existe, en effet, de nombreux documents propres à la vente d’un bien situé en copropriété, du fait de la situation du logement.

Concrètement. Lorsque vous constituez le dossier de vente, récupérez les documents suivants :

  • le document « Loi Carrez » qui mentionne la superficie privative du logement (pour mémoire, il n’est pas requis pour les garages, caves, emplacement de parking) ;
  • les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, à savoir :
  •      o la fiche synthétique de la copropriété ;
  •      o le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
  •      o les 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;
  • le pré-état daté (fourni par le syndic) qui contient les informations financières, à savoir :
  •      o les sommes pouvant rester dues au syndicat des copropriétaires par le vendeur et les sommes qui seront dues par l’acquéreur ;
  •      o les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du vendeur ;
  •      o l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
  •      o lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;
  • le certificat du syndic, datant de moins d’1 mois et attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndicat ;
  • le diagnostic technique global de l’immeuble constituant la copropriété (attention : la remise de ce document s’impose depuis le 1er janvier 2017).

Rappel. Le diagnostic technique global de l’immeuble précité doit comporter :

  • une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ;
  • un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ;
  • une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
  • un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble.

Le saviez-vous ?

La personne qui réalise le diagnostic technique global doit obligatoirement avoir les compétences requises sur :

  • les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu'en second œuvre ;
  • les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
  • les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
  • la thermique des bâtiments et les possibilités d'amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
  • la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l'ensemble des corps d'état ;
  • les textes législatifs et réglementaires traitant de l'habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d'accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d'entretien des équipements communs ;
  • la gestion financière des copropriétés permettant d'analyser les contrats d'entretien et d'estimer la capacité d'investissement du syndicat et des copropriétaires ;
  • les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

La personne justifie de ses connaissances par la présentation d’un diplôme adéquat. Le cas échéant, il doit présenter une assurance responsabilité civile et attester sur l’honneur qu’il est impartial vis-à-vis du syndic et des entreprises intervenant sur l’immeuble.

A noter. Pour mémoire, la fiche synthétique n'est requise qu’à compter du :

  • 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
  • 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
  • 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

     =>  Consultez le contenu de la fiche synthétique de copropriété

S’agissant des informations financières. Afin d’alléger le dossier de vente, il est prévu que le contenu de ces informations soit ciblé de manière à ne fournir que les seuls éléments utiles à l’acquéreur (des précisions sont encore attendues à ce sujet par voie réglementaire).

Si l’acquéreur est déjà copropriétaire. Si l’acquéreur est déjà propriétaire d’un lot dans la même copropriété que celui qu’il envisage d’acheter, il est admis que les documents suivants ne soient pas nécessaires, à savoir :

  • les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble (fiche synthétique, règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux d’assemblée générale) ;
  • le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété ;
  • le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global de l’immeuble constituant la copropriété.

          Le saviez-vous ?

Notez que lorsque la vente concerne un lot (ou une fraction de lot) annexe, du type place de stationnement, cave, grenier, garage, etc., certains documents ne sont plus exigés (PV des AG des 3 dernières années, carnet d’entretien de l’immeuble, notice d’information sur le fonctionnement du syndicat de copropriété, conclusions du diagnostic technique global).

Attention ! La remise de l’ensemble de ces documents est importante car elle conditionne le point de départ du délai de rétractation de 10 jours dont bénéficient les acquéreurs. S’ils ne sont pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente, le délai de rétractation ne courra qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l’acheteur.

Garantie décennale. Si l’immeuble a été construit depuis moins de 10 ans, il faut annexer à l’acte de vente l’attestation de garantie décennale (il en sera de même si des travaux relevant de la garantie décennale ont été réalisés sur le lot vendu).


Vente d’un logement en copropriété : remettre un dossier complet

2 possibilités. La remise des documents peut être effectuée à 2 moments :

  • soit lors de la signature de la promesse de vente ;
  • soit en amont de la signature de cette promesse.

Faciliter le processus de vente ? Notamment depuis la Loi Alur, force a été de constater que le volume des pièces à annexer au compromis de vente a eu tendance à nuire tant au processus de vente qu’à l’information efficace de l’acquéreur (en entraînant une surinformation). L’impossibilité de réunir toutes les pièces en temps utile a eu pour conséquence un allongement du délai de réalisation des ventes, sans compter le problème de la sécurisation du point de départ du délai de rétractation.

C’est un objectif… Les modalités pratiques de remise de ces documents et information à l’acquéreur sont simplifiées depuis le 27 août 2015. Il est désormais possible de remettre ces documents, non plus en les annexant à la promesse de vente, mais en amont.

Concrètement. Vous pourrez les remettre à l’acquéreur sur tous supports et par tous moyens, y compris selon un procédé dématérialisé sous réserve de l’acceptation expresse de l’acquéreur (mail, clé USB, CD, etc.).

Pensez à l’attestation de l’acquéreur. Pour garantir la sécurité juridique de la transaction, l’acquéreur doit attester de la remise de ces documents, selon 2 modalités différentes :

  • dans l’acte contenant la promesse de vente, par une simple signature lorsqu’il s’agit d’un acte authentique ;
  • dans un document signé et daté de sa main lorsque l’acte est établi sous seing privé.

A retenir

Les documents spécifiques à la copropriété ont pour but d’informer l’acquéreur sur la situation du lot qu’il achète. Ces documents doivent être remis à l’acquéreur au plus tard à la signature de la promesse de vente (mais pour alléger le dossier de vente, ils peuvent être remis en amont sur tous supports, même dématérialisés).

J'ai entendu dire

Un syndic peut-il s’opposer au paiement du prix de vente si le copropriétaire n’a pas réglé toutes les charges de copropriété ?

Pour mémoire, la Loi prévoit qu’en cas de vente d’un lot de copropriété (appartement, place de parking, etc.), le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic, ayant moins d’un mois, attestant qu’il est libre de toute obligation à son égard. A défaut de présentation de ce certificat, le notaire doit informer le syndic de la vente par LRAR. A compter de la réception de la notification de la vente, le syndic a alors 15 jours pour s’opposer au paiement du prix de vente pour obtenir le paiement des sommes encore dues par le vendeur. Cette opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels elles sont afférentes.

Sources

  • Articles L 721-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (information des acquéreurs-vente en copropriété)
  • Article L 731-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (diagnostic technique global)
  • Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (article 95)
  • Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété (Loi « Carrez »)
  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (articles 20 et 46)
  • Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (articles 5 et 6)
  • Ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d'information des acquéreurs prévues aux articles L 721-2 et L 721-3 du code de la construction et de l'habitation
  • Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d'information des acquéreurs prévues aux articles L 721-2 et L 721-3 du code de la construction et de l'habitation
  • Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  • Décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 juin 2017, n° 16-15195 (opposition au paiement du prix de vente)

  • Auteur :
    WebLex
    L'info juridique en ligne pour entrepreneurs
  Retourner à la liste
Je souhaite
PRENDRE RENDEZ-VOUS
Nous contacter