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Dans une copropriété, un copropriétaire possède un ou plusieurs lots auxquels est attribué une quote-part représentée par des « tantièmes ». Il s’agit là d’un terme qui recouvre une notion très importante que tout syndic immobilier doit connaître…


Tantièmes de copropriété : une répartition importante !

A quel moment les tantièmes sont-ils calculés ? Les tantièmes de copropriété doivent être calculés au moment de la mise en copropriété de l’immeuble. Pour être plus précis, le calcul sera effectué lors de et plus précisément au moment de la division de l’immeuble (il peut donc s’agir d’une décision collective des copropriétaires ou bien être le fait du promoteur lorsque ce dernier construit un immeuble destiné à être en copropriété).

Qui calcule les tantièmes de copropriété ? C’est un géomètre-expert qui se charge de cette mise en copropriété, et donc du calcul des tantièmes attachés à chaque lot ainsi constitué.

Sur quels critères ? La superficie d’un lot de copropriété, sa consistance, et sa situation au sein de l’immeuble sont les critères qui servent au calcul des tantièmes de copropriété de ce lot.

Le saviez-vous ?

L’utilisation du lot est sans incidence sur le calcul des tantièmes de copropriété.

Un calcul à ne pas négliger ! Ce calcul est important, car il détermine :

  • les droits de chacun des copropriétaires sur son lot ;
  • les droits d’usage des copropriétaires sur les parties communes ;
  • la répartition des charges communes ou générales (répartition entre chaque copropriétaire des dépenses correspondant à l’administration et à l’entretien des parties communes) ;
  • le nombre de voix dont les copropriétaires disposent en assemblée générale (le principe est que le nombre de voix d’un copropriétaire correspond à sa quote-part dans les parties communes).

Le saviez-vous ?

Tout règlement de copropriété publié depuis le 31 décembre 2002 doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul retenus afin de fixer les tantièmes.


Les étapes de la détermination des tantièmes

Un calcul encadré par la Loi ? Aux termes de la Loi, « dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

Concrètement. Cela signifie que :

  • les tantièmes ne sont pas établis uniquement en fonction de la superficie du lot (la consistance et la localisation du lot sont également prises en compte) ;
  • la répartition est opérée en fonction, aussi, de la valeur de comparaison des différents locaux dans l’immeuble, les uns par rapport aux autres ; cette valeur est dite « relative » et ne se confond pas nécessairement avec la valeur vénale (la valeur relative est appréciée sans égard à l’utilisation des locaux).

5 étapes. Concrètement, il existe 5 étapes pour déterminer les tantièmes de copropriété.

Etape 1. La 1ère étape consiste à calculer la superficie du lot.

Etape 2. La 2ème étape consiste à déterminer la consistance du lot. Le géomètre-expert procède à l’examen de la nature du lot (appartement, cave, garage), de sa distribution (au sein de l’immeuble, et intrinsèquement), de sa hauteur sous plafond.

Le saviez-vous ?

En pratique, le géomètre-expert prend la surface du lot et lui applique un « coefficient de pondération » selon des références dont il dispose. Par exemple, il sera souvent appliqué un coefficient de pondération de 0,1 de la surface réelle pour une place de parking située en extérieur. Autre exemple : un coefficient d’élévation de 5 % est souvent appliqué par étage.

Etape 3. La 3ème étape consiste à prendre en compte la situation du lot : le géomètre-expert tient compte de la situation du lot par rapport aux autres lots de l’immeuble (étage, luminosité, vue, ascenseur, calme, etc.). Un coefficient est également appliqué en fonction de l’étage et de l’existence ou non d’un ascenseur.

Etape 4. La 4ème étape consiste à procéder au calcul de la superficie pondérée. Le géomètre-expert fait alors la moyenne des tous les coefficients pondérateurs calculés ci-dessus, pour obtenir un coefficient moyen. Ensuite, ce dernier coefficient est multiplié par la superficie du lot, afin d’obtenir une superficie pondérée.

Etape 5. La 5ème et dernière étape consiste à définir les tantièmes de copropriété. Ils sont obtenus en faisant le rapport entre la surface pondérée du lot considéré et les surfaces de tous les autres lots de la copropriété. Par exemple, si la surface pondérée du lot est de 47,56m², et que le total des superficies pondérées est de 3213 m², les tantièmes afférant au lot considéré sont de 47,56 m² / 3213 m² x 10000 = 148,02 arrondi à 148 tantièmes.

A noter. Les tantièmes sont définis à la mise en copropriété de l’immeuble. Ils sont inscrits dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Attention ! Il n’existe pas de règle générale à impérativement suivre lors du calcul des tantièmes. Il faut toujours garder à l’esprit qu’il faut s’adapter aux particularités de la copropriété.


Comment modifier la répartition des tantièmes ?

Une modification à l’unanimité des copropriétaires. La modification de la répartition des tantièmes de charges est difficile, car elle exige que l’assemblée générale des copropriétaires se prononce à l’unanimité.

Une modification courante. Une modification est possible, et assez courante en pratique, en ce qui concerne la répartition des charges dites spéciales pour un équipement commun (généralement un ascenseur).

Une modification (parfois) nécessaire. Une révision des tantièmes et donc des charges peut être opérée si elle est rendue nécessaire par un changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives (appartement à usage d’habitation converti en usage mixte, résidence et activité professionnelle, vente d’une portion des parties communes au profit d’un copropriétaire, etc.).

Une modification judiciaire. Un copropriétaire qui s’estime lésé du fait d’une irrégularité dans la répartition des millièmes peut agir auprès du Tribunal de grande instance. Mais les conditions de contestation sont strictes et limitées (l’action ne peut être introduite que dans le délai de 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété et que si la part du lot est supérieure de plus d’1/4 à celle qui résulterait d’une répartition légale des charges).

Attention ! Une modification de la répartition des tantièmes n’entraîne pas nécessairement une répartition des charges (même si c’est rarement le cas) et vice-versa. Ainsi, par exemple, lorsqu’un lot change de destination, il peut y avoir un changement de charges mais la répartition des tantièmes peut rester inchangée.

A retenir

Les tantièmes de copropriété sont calculés au moment de la mise en copropriété de l’immeuble par un géomètre-expert. Ils permettent de répartir les charges communes entre les copropriétaires. Pour modifier la répartition des tantièmes, il faut que les copropriétaires soient unanimes.

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Sources

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (articles 5, 11, 12, 25 et 43)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 juillet 1998, n° 97-10936 (une modification des tantièmes à la majorité n’est pas suffisante-l’unanimité est requis)
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