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Les décisions prises en assemblée générale dans le cadre de la gestion d’une copropriété sont arrêtées par les copropriétaires, chaque copropriétaire disposant d’un nombre de voix correspondant à ses tantièmes. Mais quelle majorité est requise pour prendre une décision ? En réalité, cela dépend de la décision à prendre…


Copropriété : des décisions prises à la majorité simple

Une majorité simple… C’est la majorité des voix (les tantièmes) exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale (AG). Pour le calcul de cette majorité, les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. En pratique, sont considérées comme adoptées à la majorité des présents et représentés les décisions ayant recueilli une majorité de votes « pour ».

… pour quelles décisions ? Sont visées les décisions suivantes :

  • adoption du budget prévisionnel ;
  • approbation annuelle des comptes et de l’activité du syndic ;
  • travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et ceux nécessaires à la préservation de la sécurité physique des occupants (cela inclut les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos et le couvert, la mise en conformité avec les normes de salubrité et de sécurité) ;
  • remplacement d’un équipement vétuste (chauffage central, ascenseur) ;
  • aménagement du local à poubelles pour limiter son accès aux seuls copropriétaires ;
  • mise en place des travaux rendus obligatoires par la Loi ou un arrêté de police ;
  • travaux d’accessibilité aux personnes handicapées mais n’affectant pas la structure de l’immeuble ;
  • réalisation et exécution de travaux relevant d’une opération de restauration immobilière.

Comment décompter la majorité simple ? Prenons un exemple concret. Dans l’hypothèse où le nombre total des voix se compte sur 1000 et en présence d’un nombre de voix présents et représentés de 600/1000, soit un nombre de voix absents de 400/1000, on imagine que le résultat d’un vote soit le suivant ; abstention : 150/1000 ; vote « pour » : 250/1000 ; vote « contre » : 200/1000. Dans ce cas, la majorité simple requise sera de : (450/2) + 1 = 226/1000 (la décision est donc adoptée).


Copropriété : des décisions prises à la majorité absolue

Une majorité absolue... C’est la majorité des voix (tantièmes) de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents.

… pour quelles décisions ? Cette majorité concerne notamment les décisions portant sur :

  • la désignation ou révocation du syndic ;
  • la désignation ou révocation des membres du conseil syndical ;
  • les travaux d’économie d’énergie ;
  • l’autorisation à donner à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes de l’immeuble ;
  • l’installation de dispositifs de fermeture de l’immeuble.

Comment décompter la majorité absolue ? Reprenons un exemple concret. Dans l’hypothèse où le nombre total des voix se compte sur 1000 et en présence d’un nombre de voix présents et représentés de 600/1000, soit un nombre de voix absents de 400/1000, on imagine que le résultat d’un vote soit le suivant ; abstention : 150/1000 ; vote « pour » : 350/1000 ; vote « contre » : 100/1000. Dans ce cas, la majorité simple requise sera de : (1000/2) + 1=501/1000 (la décision n’est donc pas adoptée).

Les suites à donner… Si la décision n’est pas adoptée, 2 hypothèses peuvent s’appliquer :

  • dans le cas où le projet a recueilli au moins le 1/3 de voix de tous les copropriétaires composant l’assemblée, la même assemblée peut se prononcer à l’occasion d’un nouveau vote à la majorité simple ;
  • dans le cas où le projet n’a pas recueilli le 1/3 de voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, alors une nouvelle assemblée convoquée dans un délai de trois mois peut décider à la majorité simple.

Le saviez-vous ?

En cas d’application de la « passerelle », le projet de délibération soumis à la 2nde assemblée générale doit être identique à celui sur lequel la 1ère assemblée générale n'a pas statué à la majorité de l'article 25, sous peine d’invalidation de la décision prise.

A noter. Il faut tout de même préciser que ce mécanisme, connu sous le nom de « passerelle de majorité », ne s’applique pas lorsque le vote concerne des travaux de transformation, d’amélioration ou d’addition.

A noter (bis). Lorsque la décision de l’AG consiste à choisir un devis ou un marché après mise en concurrence de plusieurs candidats, le second vote, à la majorité simple, ne peut être mis en œuvre qu’après que l’assemblée se soit prononcée sur chacune des candidatures à la majorité absolue. Un vote distinct sur chacune des entreprises candidates est donc obligatoire ; si aucune d’entre elles n’obtient la majorité absolue, il est possible de passer à un second vote à la majorité simple.


Copropriété : des décisions prises à la double majorité

Une double majorité… C’est la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés, absents) détenant les deux tiers des voix (tantièmes).

… pour quelles décisions ? Sont visées :

  • la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;
  • la suppression du poste de concierge ou de gardien et la vente du logement affecté lorsqu’il appartient à la copropriété (il s’agit d’une partie commune).

Comment se décompte la double majorité ? Imaginons une assemblée de 12 copropriétaires détenant 1200/1200 voix au cours de laquelle interviennent des copropriétaires détenant 1000/1200 voix. Le résultat du votre soumis à la double majorité est le suivant : abstention 100/1000 (un seul copropriétaire s’abstient) ; 8 copropriétaires votent pour, soit 800/1200, et 1 copropriétaire vote contre, soit 100/1200. La majorité requise est de 800, selon le détail suivant :

  • majorité requise : majorité de tous les copropriétaires=12 copropriétaires / 2 = 6+1 = 7,
  • parce qu’ils détiennent les 2/3 des voix, la majorité est égale à 2/3 de 1200, soit 800.


Copropriété : des décisions prises à l’unanimité

Une unanimité… Les décisions les plus importantes requièrent l’unanimité de tous les copropriétaires (l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés ne suffit pas).

Pour quelles décisions ? Cette majorité concerne notamment :

  • la suppression d’un élément collectif (ascenseur, chauffage) ;
  • la vente de parties communes ;
  • la souscription d’un emprunt bancaire pour la réalisation de travaux votés concernant les parties communes ;
  • la suppression du poste de concierge lorsqu’il porte atteinte à la destination de l’immeuble en vertu du règlement de copropriété ;
  • la délégation de pouvoir au conseil syndical ;
  • la modification de la répartition des charges.

Le saviez-vous ?

En pratique, le syndic doit faire exécuter les décisions prises en assemblée : il est le seul compétent pour faire exécuter les résolutions de l’assemblée.

En principe, toute décision peut être mise en œuvre sans attendre, dès qu’elle a été votée, sauf pour les travaux qui dépassent l’entretien et la réfection de l’immeuble décidés à la majorité absolue ou la double majorité (majorité des articles 25 et 26) : ils ne peuvent pas débuter avant l’expiration d’un délai de 2 mois au cours duquel il est possible de les contester.

Conseil. Il est prudent, dès lors qu’une décision dépasse le cadre de l’administration courante de l’immeuble, d’attendre l’expiration de ce délai pour la mettre en œuvre. Le syndic doit donc notifier rapidement le procès-verbal de l’assemblée générale aux copropriétaires opposants et défaillants, afin de faire courir au plus vite le délai de contestation.


Quelques particularités à connaître en pratique…

Le cas des travaux de maintenance. Ces travaux ne nécessitent pas de vote en assemblée générale car leur coût est déjà inclus dans le budget prévisionnel voté chaque année par l’AG. Sont ici visés : entretien courant, menues réparations, travaux de remplacement dans le cadre du contrat d’entretien.

Le cas des travaux de conservation et d’entretien des parties communes. Ils relèvent normalement de la majorité simple. Apparaît ici une difficulté pour distinguer les travaux d’entretien des travaux d’amélioration, car la remise en état initial d’une installation vétuste par exemple peut apporter une amélioration substantielle. D’une manière générale :

  • s’il s’agit de remplacer un équipement vétuste ou dangereux, ce sera alors simplement un travail d’entretien, même si une amélioration est apportée ;
  • en cas par contre d’adjonctions nouvelles ou d’extensions d’équipement, le critère de l’amélioration l’emporte.

Pour le DPE ou l’audit énergétique ... Depuis le 1er janvier 2017, dans les immeubles à usage principal d’habitation équipés d’une installation de chauffage ou de climatisation collective (sauf lorsqu’ils sont soumis à l’obligation de réaliser un audit énergétique), un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit avoir été établi. Il s’agit d’un document précisant notamment la quantité d’énergie consommée ou estimée par la copropriété, l’évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations, la classification énergétique du bâtiment. Il est accompagné de recommandations permettant d’améliorer cette performance. L’audit énergétique doit quant à lui être établi dans les copropriétés à usage principal d’habitation construites avant le 1er Janvier 2001, lorsqu’elles comprennent plus de 50 lots et qu’elles sont équipées d’une installation de chauffage ou de climatisation collective. Cet audit vise à établir le classement énergétique du bâtiment et à apporter des propositions de travaux pour améliorer sa performance énergétique.

… quelle majorité ? A l’issue du DPE ou de l’audit, les copropriétaires doivent se prononcer :

  • sur l’adoption d’un plan de travaux d’économie d’énergie ou la conclusion d’un contrat de performance énergétique à la majorité simple,
  • sur les travaux d’économie d’énergie contenus dans le plan à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

A retenir

4 majorités sont définies pour prendre une décision en assemblées générales, qui nécessitent de décompter systématiquement le nombre de voix correspondant aux copropriétaires présents ou représentés et absents : la majorité simple, la majorité absolue, la double majorité et l’unanimité.

Sources

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  • Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 12 mai 2016, n° 15-15140 (formalisme de la passerelle)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 18 janvier 2018, n° 16-27470 (aménagement du local à poubelles)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 31 mai 2018, n° 17-18046 (délégation de pouvoir au conseil syndical-majorité des voix de tous les copropriétaires)

  • Auteur :
    WebLex
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