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Conseils


A l’approche de la fin d’un chantier, il va falloir organiser la réception des travaux. Attention : la réception est un moment délicat qui a des conséquences très importantes. Lesquelles ?


Réception des travaux : quand et avec qui ?

Le principe. La réception des travaux est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. Pour que cette réception soit valable il faut respecter plusieurs conditions.

Quand ? Par principe, la réception intervient lorsque les travaux prévus au contrat ont été exécutés. Dans le cas d’une construction, on retient souvent l’achèvement de l’immeuble, ce qui suppose que les équipements indispensables à son utilisation aient été effectivement réalisés. Notez que l’achèvement de l’ouvrage n’est pas une condition de la réception.

Avec qui ? La réception est obligatoirement faite en présence du client et de l’entreprise qui a réalisé les travaux. Si plusieurs entreprises sont intervenues pour les travaux, il peut y avoir :

  • soit une réception unique, en présence, le cas échant, du maître d’œuvre (architecte ou coordinateur de travaux) ;
  • soit une réception avec chaque entreprise (là encore, elle peut se faire en présence du maître d’œuvre).


Réception des travaux : comment ?

Au préalable. Avant de formaliser la réception des travaux, il faut s’assurer qu’ils ont été exécutés conformément à ce qui a été prévu initialement. Il est également vivement conseillé de vérifier le bon fonctionnement des équipements installés.

Comment ? Il existe 3 formes de réception :

  • la réception express (matérialisée par le procès-verbal) ;
  • la réception tacite ;
  • la réception judiciaire.

Réception express. La réception express est le mode de réception le plus sécurisant pour l’entrepreneur comme pour le maître d’ouvrage : vous rédigez un procès-verbal en double exemplaire, daté et signé. Il est possible de prévoir dans le contrat que seule la réception express est possible.

Réception tacite. Dans cette hypothèse, il n’y a pas de procès-verbal de réception. Même tacite, il faut que cette réception soit non équivoque : elle doit caractériser une volonté non équivoque d’accepter les travaux. Il a ainsi été jugé qu’une simple prise de possession n’est pas suffisante à elle seule pour caractériser une réception tacite ; il en est de même pour le paiement du prix. En règle générale, pour caractériser en pratique une réception tacite, la prise de possession s’accompagne en pratique du paiement du prix. L’absence de désordre et de contestation sur la qualité des travaux réalisés peut aussi être un élément pris en compte pour caractériser une réception tacite. Une clause de réception tacite peut être abusive si sa rédaction empêche le maître d’ouvrage d’émettre des réserves.

Exemple 1. Un juge a constaté que les travaux de construction d’une maison avaient été tacitement acceptés par le propriétaire de la maison. Ce dernier avait, dans une mise en demeure adressée à la société de construction, exprimé de manière non équivoque sa volonté de prendre possession de la maison.

Exemple 2. L’accord amiable qui est trouvé entre le maître d’ouvrage et l’entreprise qui abandonne un chantier n’est pas suffisant pour caractériser une volonté non équivoque d’accepter les travaux.

Exemple 3. Un maçon, dont la responsabilité était engagée par un client, à demander à son assureur de venir en garantie, en invoquant l’assurance décennale souscrite auprès de ce dernier. Ce qu’a refusé l’assureur, considérant que la réception des travaux, point de départ de la garantie décennale, n’avait pas eu lieu. A tort, selon le maçon, les travaux ayant été tacitement réceptionnés. Pour le prouver, il a rappelé que le client vivait chez lui et avait payé une partie des travaux. Arguments toutefois insuffisants pour le juge : le solde à payer réclamé par le maçon était de plus de 50 000 € et le client vivait dans une dépendance de sa propriété et non dans sa maison. Dès lors, il n’y avait pas de réception tacite et l’assureur n’avait donc pas à garantir le maçon.

Exemple 4. La prise de possession d’une maison, sous la contrainte, car le seul endroit alternatif où pourrait vivre le client d’un artisan étant un mobile-home, caractérise une volonté équivoque de réceptionner les travaux.

Le saviez-vous ?

Le fait qu’une entreprise succède à une autre ne suffit pas à caractériser l’existence d’une réception tacite des travaux réalisés par la première entreprise.

Réception judiciaire. En présence de désaccords, il est possible de recourir au juge pour obtenir une réception judiciaire. La demande en justice peut être faite par le maître d’ouvrage ou par l’entreprise si le client refuse injustement de valider la réception. Il faut impérativement que l’immeuble soit en état d’être reçu (le juge doit vérifier cet élément). Le juge détermine lui-même la date de réception : soit il choisit le jour du jugement, soit il prévoit une autre date antérieure (si elle est déterminable).

A noter. Dans le cadre d’une pluralité de constructeurs, si une entreprise est absente lors de la réception, le procès-verbal ne lui ait pas opposable, sauf si elle a été dûment convoquée.

Réception globale ou partielle. La réception peut être globale, c’est-à-dire qu’elle concerne l’ensemble de la construction une fois que les travaux sont finis. Elle peut également être partielle, la réception se faisant pièce par pièce, par tranches ou encore par lots (mais la réception partielle d’un lot n’est pas possible).

          Le saviez-vous ?

Si vous êtes un sous-traitant sur une opération de construction immobilière, votre présence à la réception n’est pas obligatoire.


Réception des travaux : une application à multiples effets

Effets de la réception. La réception des travaux emporte 2 effets, à savoir :

  • transfert de la garde de l’ouvrage de l’entrepreneur au maître d’ouvrage (ainsi, lorsque des travaux sont détruits avant la réception des travaux, c’est l’entrepreneur qui est responsable, sauf faute du maître d’ouvrage) ;
  • point de départ des garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale).

Attention. Si la réception des travaux marque le point de départ des garanties légales, elle marque aussi le point de départ des couvertures d’assurance correspondantes. Ne pas réceptionner les travaux fait courir le risque d’un défaut d’assurance pour l’entreprise.

Sans réserves. Lorsque le client ne constate aucun désordre ni défaut de conformité, il accepte les travaux et signe le procès-verbal avec la mention « sans réserve ». Dans le cas d’une construction de maison, si des désordres apparaissent dans un délai de 8 jours à compter de la réception, le client dispose de ce délai pour les notifier à l’entreprise principale par lettre recommandée avec AR. La réception sans réserve exonère de toute responsabilité l’entreprise pour les désordres apparents. Si des désordres ou défauts sont cachés, ils relèvent alors des garanties légales.

Avec réserves. S’il existe des désordres ou des défauts de conformité selon le maître d’ouvrage, il faut les consigner sur le procès-verbal et il faut fixer avec le client le délai dans lequel les réparations devront être effectuées avec prévision d’une nouvelle date de réception. Les défauts apparents ne peuvent être indemnisés par la garantie de parfait achèvement que s’ils sont consignés dans le procès-verbal de réception. S’ils se révèlent dans l’année, il faut qu’ils soient notifiés. Notez que cette notification ne vaut pas demande de mise en œuvre d’une garantie légale.

Conseils. Il est vivement conseillé d’être précis au sujet des réserves, en détaillant au mieux les désordres ou défauts relevés.

Refus de réception. Si les désordres sont trop importants pour le maître d’ouvrage et que les travaux sont encore inachevés, il peut refuser la réception. Dans ce cas, soit il faut convenir d’une nouvelle date de réception pour finir les travaux, soit l’entreprise saisit le juge si elle estime que le refus de réception est abusif.

Consignation du prix. Jusqu’à ce que les travaux de réparation des désordres soient effectués, une partie du prix de construction doit être consignée auprès d’un séquestre choisi d’un commun accord (Caisse des Dépôts et des Consignations, notaire, avocat, ou tout autre professionnel disposant d’une garantie financière). Il existe 2 limites :

  • dans le cas d’un contrat de construction de maison individuelle, 5% maximum du prix de la maison peut être consigné ;
  • dans les autres cas, l’entreprise peut prévoir la même limite de 5% contractuellement : à défaut, seul le solde pourra être consigné d’un commun accord.

Pénalités de retard. En cas de livraison tardive qu’il n’est pas possible de justifier par des intempéries, une trop forte chaleur empêchant de travailler, etc., il sera dû des pénalités de retard dont le montant ne peut pas être inférieur à 1/3 000ème du prix convenu par jour de retard. Notez que pour le calcul du montant des pénalités, la date d’ouverture du chantier à prendre en compte est celle convenue au contrat et non celle du début effectif des travaux tandis que la date du terme des travaux est celle de la livraison et non celle de la levée des réserves.

Exemple. Un couple a réclamé 50 000 € de pénalité de retard à une société, considérant que la réception n’avait jamais eu lieu. Ce qu’a refusé la société, la maison ayant été, selon elle, réceptionnée tacitement. Pour preuve, explique-t-elle, le couple avait déjà payé 95 % du montant prévu au contrat et des locataires étaient déjà installés dans la maison depuis plusieurs mois. Arguments qui ont convaincu le juge qui a condamné la société à verser « seulement » 14 000 € de pénalités de retard.

A retenir

A la fin des travaux, formalisez la réception des travaux au moyen d’un procès-verbal de réception (rédigé en 2 exemplaires). Cette réception est très importante : elle constitue le point de départ du délai des garanties légales.

J'ai entendu dire



Sources

  • Article 1792-6 du Code Civil
  • Article L 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 12 janvier 2005, n° 03-17431 (l’achèvement de l’ouvrage n’est pas une condition de la réception)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 24 mai 2006, n° 04-19716 (absence de réception et prescription décennale)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 20 octobre 2009, n° 08-15381 (présence non obligatoire du sous-traitant)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 12 janvier 2011, n° 09-70262 (réception contradictoire)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 6 mai 2015, n° 13-24947 (réception tacite sans réserve-clause abusive)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 3 juin 2015, n° 14-17744 (réception des travaux valide-absence de l’entrepreneur dûment convoqué)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 27 octobre 2016, n° 15-25251 (abandon de chantier et accord amiable-pas de réception tacite)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 2 février 2017, n° 14-19279 (pas de réception partielle d’un lot)
  • Article L 231-2 du Code de la construction et de l’habitation (pénalités de retard)
  • Article R 231-14 du Code de la construction et de l’habitation (montant des pénalités de retard)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 4 février 2016, n° 14-25701 (pénalités de retard-date du terme)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 20 avril 2017, n° 16-10486 (pénalités de retard-réception tacite)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 13 juillet 2017, n° 16-19438 (pas de réception tacite-exemple 3)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 octobre 2017, n° 16-21238 (la date du début des travaux est celle indiquée dans le contrat)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 décembre 2017, n° 16-25652 (garde du chantier-responsabilité de l’entrepreneur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 janvier 2018, n° 16-25520 (réception des travaux équivoque-sous la contrainte)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 mars 2018, n° 17-15549 (notification de réserves ne valant pas demande de mise en œuvre de la garantie légale)

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