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Dans le cadre de la construction d’un bâtiment, le constructeur est tenu, vis-à-vis du maître d’ouvrage, d’une garantie décennale. Que recouvre exactement cette garantie ? Qui est concerné ? Quelles sont les conditions de sa mise en jeu ?


Garantie décennale : qui est concerné ?

Le principe. La garantie décennale est une garantie d’ordre public (donc obligatoire) qui a pour objet de garantir la réparation des dommages qui apparaissent suite à la réception des travaux sur une période de 10 ans. Sur qui pèse cette garantie décennale ?

Qui est responsable ? C’est, par principe, le constructeur qui est tenu de la garantie décennale. Mais par constructeur, il faut en réalité entendre :

  • l’architecte, l’entrepreneur ou toute autre personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (ingénieur, technicien, bureau d’études), sous réserve que la mission de ces personnes intervienne effectivement dans le cadre d’une construction d’ouvrage (et non pas seulement dans le cadre de simples études préalables) ;
  • toute personne qui vend un ouvrage qu’elle a construit elle-même (la personne qu’on appelle « le castor ») ;
  • tout prestataire « réputé constructeur » qui intervient à l’acte de construire, à savoir le promoteur immobilier ou le constructeur de maisons individuelles, le lotisseur qui fait réaliser des travaux de VRD, l’aménageur de ZAC, etc.

A noter. Il a été jugé qu’un fournisseur en béton était « constructeur » et non un simple « fournisseur » : par son comportement, il avait activement participé à la réalisation d’une dalle de béton et était devenu, de fait, un constructeur (il avait délivré des indications techniques précises lors de la réalisation d’une dalle en béton).

Le saviez-vous ?

Le maître d’ouvrage n’a pas à démontrer la nature et l’origine du désordre ; il suffit qu’il constate le dommage et que ce dernier relève de la garantie décennale.

Notez que lorsque plusieurs entreprises interviennent, la présomption de responsabilité pèse sur chacune d’elles dans la limite des travaux qu’elles réalisent ou font réaliser. Mais si le désordre est susceptible d’être imputé à plusieurs entreprises, cette présomption de responsabilité pèsera globalement sur chacune d’elles.

Cette présomption de responsabilité est écartée en cas de force majeure (résultant d’un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur) ou en cas de négligences avérées du maître d’ouvrage. Inversement, le constructeur ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le fait d’une personne qu’il garantit (comme un sous-traitant ou le fabricant de matériaux qui le fournit par exemple).

A noter. N’est pas concerné par la garantie décennale le sous-traitant qui ne s’oblige qu’envers l’entrepreneur principal, et non envers le maître d’ouvrage.

Et le fabricant ? Le fabricant, entendu comme celui qui fournit un grossiste ou un détaillant qui lui-même fournit l’entrepreneur, est soumis à la garantie décennale, solidairement avec l’entrepreneur. On parle, dans cette hypothèse, de « fabricant de composants » ou de « fabricant d’Epers » (fabricant d’éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire). Sont, en pratique, visés :

  • le fabricant d’ouvrage (celui qui, par exemple, construit des maisons préfabriquées ou qui réalise des travaux touchant une catégorie d’ouvrage déterminé, comme l’ossature d’une maison, la toiture, etc.) ;
  • le fabricant d’une partie d’ouvrage (il fabrique des éléments déterminés comme, par exemple, les cloisons, les murs, etc.) ;
  • le fabricant d’équipements qui s’incorporent à l’ouvrage.

Le saviez-vous ?

Parmi les fabricants, on trouve aussi les importateurs d’ouvrages ou de parties d’ouvrages fabriqués à l’étranger et les distributeurs qui vendent les ouvrages, parties d’ouvrages et équipements en y mentionnant leur nom comme fabricant (le fournisseur non fabricant n’est ici pas concerné).

A noter. Ne sont, par exemple, pas considérés comme des éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire (Epers) le béton prêt à l’emploi, des poutres taillées sur mesure, des carreaux destinés à être posés sur une terrasse, etc. En revanche, constitue un Epers un plancher chauffant, une pompe à chaleur, des fenêtres montées sans modification, etc.

Une responsabilité solidaire. Le fabricant est solidairement responsable des obligations qui pèsent sur les entrepreneurs qui ont posé les éléments fabriqués, sous réserve que les 3 conditions suivantes soient réunies :

  • l’élément doit être fabriqué sur mesure, en vue de répondre à des exigences spécifiques, pour l’ouvrage en cause (sans qu’il soit pour autant réservé à ce seul ouvrage et exclusif de tout autre emploi) ;
  • l’élément doit être mis en œuvre sans modification par l’entreprise chargée de le poser ;
  • la mise en œuvre doit être conforme aux règles édictées par le fabricant.

En ce qui concerne le bénéficiaire. Par principe, comme nous l’évoquions au début de cette fiche, c’est le maître d’ouvrage ou l’acheteur de l’ouvrage qui bénéficie de la garantie décennale. Mais cette garantie est aussi transmise aux ayants cause successifs du maître d'ouvrage, et notamment les acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage. A l’inverse, le locataire de l’ouvrage (dans l’hypothèse où le bien est loué) ne bénéficie pas de la garantie décennale, même s'il a commandé des travaux pour son compte (notez cependant que s'il a reçu un mandat du bailleur, dans le cadre du contrat de location, en vue de satisfaire à l'obligation d'entretien et de conservation des lieux, il a, dans ce cas, qualité pour agir en garantie décennale pour le compte du bailleur).

A partir de quand ? Comme son nom l’indique, la garantie décennale a vocation à s’appliquer pendant 10 ans, ce délai étant décompté à partir de la réception des travaux : elle est donc susceptible de couvrir les dommages survenus après la réception des travaux pendant une durée de 10 ans.

Important ! Une garantie décennale ne peut être mise en jeu en l’absence de toute réception de travaux. La réception des travaux, qu’il est impératif de formaliser, est une condition préalable essentielle pour la mise en jeu éventuelle de la garantie décennale. Sachez que la seule prise de possession de l’ouvrage peut caractériser une réception tacite, mais elle doit impliquer la volonté non équivoque du maître d’ouvrage d’accepter les travaux (or, une prise de possession ne suffit pas toujours à établir cette volonté).

A noter. Lorsque la garantie décennale est engagée contre le vendeur qui a construit lui-même l’ouvrage (le castor), il n’y a pas de réception et le point de départ de la garantie est fixé à la date d’achèvement de l’ouvrage (prendre en compte la date de déclaration d’achèvement des travaux).


Garantie décennale : quelles sont les conditions de sa mise en jeu ?

Un objectif. La garantie décennale sera due dans 2 hypothèses : si un vice compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à l’usage auquel il est destiné ; si un vice affecte un élément d’équipement qui est indissociable de l’ouvrage (s’il s’agit d’un élément dissociable, c’est la garantie biennale qui pourra être mise en jeu). Ces 2 hypothèses sont alternatives : si les critères de l’une sont remplies, peu importe que les critères de l’autre ne le soient pas, la garantie décennale pourra être mise en œuvre.

Mais, au préalable... Avant de mettre en œuvre la garantie décennale, il faut s’assurer que l’ouvrage constitue effectivement une construction immobilière. Ne constitue pas un ouvrage immobilier, par exemple : un abri de piscine repliable et mobile, non rattaché à la piscine et au sol, une maison mobile simplement posée sans travaux ni fondations, etc. Inversement, un court de tennis, une installation de chauffage à foyer fermé, un caveau funéraire, un réseau de VRD, etc. constituent des ouvrages immobiliers.

Le saviez-vous ?

Une nouvelle justification pouvant caractérisée l’impropriété à sa destination d’un immeuble a été créée, engageant votre responsabilité de plein droit en tant que constructeur envers le maître d’ouvrage où l’acquéreur de l’immeuble construit.

Depuis le 17 août 2015, en effet, en matière de performance énergétique, l'impropriété à la destination, ne peut être retenue qu'en cas de dommages résultant d'un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l'ouvrage, de l'un de ses éléments constitutifs ou de l'un de ses éléments d'équipement. Ces dommages doivent conduire à une surconsommation énergétique ne permettant l'utilisation de l'ouvrage qu'à un coût exorbitant.

Un élément indissociable ? Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage (il a par exemple été jugé qu’une chape liquide posée sur une dalle de béton et précédée avant sa pose de la mise d’un polyane de désolidarisation ne constituait pas un élément indissociable).

A noter. Retenez que l’ouvrage doit résulter d’un travail de construction. Ce qui nous amène à évoquer la situation des travaux sur un ouvrage déjà existant :

  • si ces travaux modifient structurellement l’existant, on considère qu’il y a construction d’ouvrage, et ce sera d’autant plus vrai que les travaux sont importants (exemples : surélévation, rénovation lourde, agrandissement, etc.) ;
  • de même, en cas d’adjonction d’un élément nouveau à une construction, ce nouvel élément sera considéré comme un ouvrage s’il est fait appel à des techniques de construction, et non simplement de pose, de sorte que l’élément ajouté est indissociable de l’ouvrage d’origine ;
  • enfin, en présence de travaux de réparation ou de rénovation, seuls les travaux qui ont pour objet et effet de préserver la pérennité de l’existant seront pris en compte au titre de la garantie décennale (des réparations purement esthétiques ne seront pas prises en compte).

Le saviez-vous ?

Pour déterminer si la responsabilité décennale peut être engagée à propos de travaux réalisés sur un immeuble, et donc pour apprécier leur importance et l’assimilation à des travaux de construction, il faut apprécier ces travaux dans leur globalité et non lot par lot.

Existence d’un désordre grave. La garantie décennale est susceptible d’être mise en jeu en présence d’un désordre grave. Concrètement :

  • le désordre peut prendre la forme d’une malfaçon ou d’une non-façon (peu importe l’origine du désordre) : il peut résulter d’un vice de construction, d’un vice du sol, d’un défaut de conformité ;
  • le désordre compromet la solidité de l’ouvrage (ce n’est pas le cas lorsque les dégâts causés par les termites sont mineurs ; par contre, c’est le cas, par exemple, lorsque le désordre prend la forme d’un incendie qui détruit l’immeuble) ;
  • le désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination, ce qui sera notamment le cas si la sécurité des personnes et des biens n’est pas assurée : cette notion dépend des circonstances, soumises à l’appréciation du juge (exemple : un immeuble de plusieurs étages dans lequel l’ascenseur ne fonctionne pas ne le rend pas impropre à sa destination, sauf si cet immeuble est spécialement dédié à des personnes en situation de handicap qui ne peuvent pas, dans ces conditions, accéder aux étages supérieurs ; un local commercial est impropre à sa destination lorsque le revêtement du sol présente des désordres empêchant la société de mettre en valeur et d’offrir à ses clients un cadre attractif pour inciter à l’achat des produits vendus) ;
  • la garantie décennale jouera également si elle affecte la solidité d’un équipement indissociable de l’ouvrage (par équipement indissociable, il faut entendre l’équipement qui ne peut pas être démonté, déposé ou remplacé sans détériorer l’ouvrage).

Le saviez-vous ?

Un juge a rejeté la demande d’indemnisation, au titre de la garantie décennale, formulée par un couple qui se plaignait d’un défaut d’isolation : la température intérieure moyenne de la maison était de 20°, ce qui ne démontrait pas une insuffisance de température dans la maison et les factures de consommation énergétiques ne démontraient pas une surconsommation d’énergie suite à la réalisation des travaux d’isolation.

Pour le juge, ces éléments ne permettaient pas de considérer que le défaut d’isolation rendait la maison impropre à sa destination.

A noter. Lorsque l’ouvrage n’est pas destiné à l’habitation et que les équipements, y compris leurs accessoires, ont pour fonction exclusive de permettre l'exercice d'une activité professionnelle dans l'ouvrage, les dommages échappent à la garantie décennale.

Existence d’un désordre caché. 2 notions sont ici à prendre en considération :

  • la notion de « désordre » : un désordre est caractérisé lorsque les défauts relevés, qu’ils touchent la conception de l’ouvrage ou l’exécution même des travaux, nécessitent des travaux de reprise pour rendre l’ouvrage effectivement utilisable (il peut donc s’agir d’un vice de construction, d’un défaut de conformité, etc.) ;
  • la notion de désordre « caché » : ce désordre ne doit pas être apparent au moment de la réception des travaux.

Concrètement. Pour déterminer si le désordre est ou non caché lors de la réception, la compétence personnelle du maître d’ouvrage est prise en compte, ce dernier devant être considéré comme un profane : il est, en effet, impératif qu’il puisse lui-même déceler les désordres en cause. Notez que la compétence professionnelle du maître d’ouvrage peut avoir une influence.

Le saviez-vous ?

La présence de l’architecte aux côtés du maître d’ouvrage est sans influence : le caractère apparent ou caché du désordre s’apprécie par rapport au maître d’ouvrage.

Attention. Si le désordre était apparent lors de la réception et qu’il n’y a pas eu de réserves de la part du maître d’ouvrage, la responsabilité de l’entreprise ne peut pas être engagée sur le terrain de la garantie décennale. Mais la preuve pèse tout de même sur l’entreprise. Si un vice se révèle après la réception et qu’il est dénoncé par le maître d’ouvrage, c’est au constructeur qui entend s’exonérer de sa garantie de démontrer que le maître d’ouvrage en connaissait l’existence lors de la réception des travaux (la preuve du caractère apparent du désordre incombe donc au constructeur). Mais attention : des désordres visibles à la réception sont susceptibles d’être considérés comme cachés si le maître d’ouvrage n’a pas pu en apprécier le degré de gravité et qu’il n’a pas émis de réserves (l’inaccessibilité d’un parking avec une grosse voiture n’est pas un vice apparent par exemple).

Existence d’un dommage certain. Le dommage ne sera indemnisable que s’il est actuel, s’il est évolutif (c’est-à-dire que le dommage, suffisamment grave pour déclencher la garantie décennale, va s’aggraver dans le délai de 10 ans qui suit la réception) ou encore s’il est futur (c’est-à-dire qu’il s’agit d’un dommage futur, mais certain : il est la conséquence d’un vice constaté et va inévitablement se produire à plus ou moins brève échéance).

Le saviez-vous ?

Bien entendu, le désordre constaté doit être dénoncé dans le délai de 10 ans qui suit la réception (par courrier recommandé avec AR pour lui donner date certaine).


Garantie décennale : se protéger !

Pour le constructeur. Le constructeur doit justifier obligatoirement, à l’ouverture du chantier, de la souscription d’une assurance responsabilité civile décennale pour couvrir la garantie décennale qu’il doit au maître d’ouvrage.

Attention. Le maître d’ouvrage doit conclure un contrat d’assurance couvrant sa responsabilité. La durée du contrat d’assurance ne peut pas être inférieure à la durée d’engagement de responsabilité. Ainsi, pour la garantie décennale, le contrat doit être conclu pour une durée d’au moins 10 ans.

Le saviez-vous ?

L’entrepreneur doit indiquer sur ses devis et factures les informations relatives à cette assurance (assurance souscrite, coordonnées de l’assureur ou du garant, couverture géographique du contrat ou de la garantie). Notez que, désormais :

  • l'entrepreneur doit obligatoirement joindre à ses devis et factures son attestation d’assurance décennale ;
  • en cas de vente d’un logement dans les 10 ans de sa construction, cette attestation doit être annexée au contrat de vente.

     => Consulter les modèles d’attestation d’assurance en responsabilité décennale obligatoire à joindre aux devis et factures


A défaut d’assurance décennale. Lorsqu’une entreprise de construction n’est pas couverte par une assurance décennale, son dirigeant, en cas de non-souscription intentionnelle, commet une faute séparable de ses fonctions de dirigeant. Dès lors, il peut être poursuivi personnellement par un client mécontent.

Pour le maître d’ouvrage. De son côté, le maître d’ouvrage sera inspiré de souscrire une assurance « dommages-ouvrages » qui aura pour objet de préfinancer les éventuels dommages couverts par la garantie décennale, sans attendre qu’une décision de justice soit intervenue pour statuer sur les responsabilités des uns et des autres.

A retenir

La garantie décennale, à la charge des constructeurs, a pour objet de garantir le maître d’ouvrage des dommages affectant le gros œuvre ou un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage, résultant de désordres cachés lors de la réception des travaux.

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    WebLex
    L'info juridique en ligne pour entrepreneurs
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