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Un client vient vous voir et explique qu’il est intéressé par un programme immobilier que vous commercialisez. Vous lui expliquez alors que la vente est soumise à la stricte réglementation de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Voici quelques éléments à apporter à votre client…


Vente en l’état futur d’achèvement : de quoi s’agit-il ?

La vente d’immeuble à construire. La vente d’immeuble à construire est la vente par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par contrat. Elle se décline en 2 branches : la vente à terme et la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

VEFA. La VEFA seule fait l’objet de cette fiche. Si les règles relatives à la vente à terme sont identiques en grande partie à celles de la VEFA, il existe quelques spécificités qui ne seront pas ici abordées.

Définition légale. La vente en l'état futur d'achèvement est définie comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ».

Conséquence. Cette définition implique que l’acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement que vous construisez au fur et à mesure de l’avancement des travaux.


Vente en l’état futur d’achèvement : un formalisme précis

Un double formalisme. Comme vous le savez, lors d’un vente immobilière, il existe souvent un double formalisme : un compromis de vente est d’abord signé, suivi de la signature de l’acte de vente lui-même une fois que les conditions suspensives sont levées. Or, il existe une particularité propre à la vente d’immeuble à construire…

Le contrat de réservation. En matière de VEFA, il n’est pas possible de signer un compromis de vente. La Loi prévoit tout de même qu’il est possible de signer un contrat analogue au compromis de vente appelé « contrat de réservation » ou « contrat préliminaire ». Toutefois, ce contrat est facultatif.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Promoteur : ce qu’il faut savoir sur le « contrat de réservation »

Le contrat de vente. Le contrat de vente est obligatoirement rédigé par un notaire. Il contient des mentions obligatoires, notamment :

  • la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;
  • son prix de vente et les modalités de paiement de celui-ci (ainsi que les modalités de révision, l’indice de référence utilisé étant l’indice BT 01, le cas échéant) ;
  • la date précise de livraison du logement et les éventuelles pénalités en cas de retard ;
  • la justification de la garantie financière, l'attestation de la garantie étant établie par le garant et annexée au contrat (voir ci-dessous) ;
  • le cas échéant, le règlement de copropriété.

Le saviez-vous ?

L’acte de vente doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez le notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble.

Pénalités de retard. Certains évènements permettent de réduire les pénalités de retard éventuellement dues. C’est notamment le cas des intempéries. Sachez que la clause consistant à « doubler » de tels jours, et conduisant donc à limiter le montant des pénalités de retard, a été reconnue par le juge comme étant licite et non abusive.

Garantie financière.  Afin de protéger les acquéreurs, notamment en cas de défaillance financière de votre part, vous devez fournir une garantie financière. Depuis le 28 mars 2016, seule une garantie financière fournie par un établissement financier habilité peut vous permettre de répondre à votre obligation de garantie d’achèvement. Vous devez obtenir cette garantie dans les meilleurs délais afin que le notaire puisse l’annexer à l’acte de vente.

Des précisions relatives à la garantie financière à connaître. La Loi Elan a précisé que :

  • la garantie financière ne peut être mise en œuvre par l’acquéreur qu’en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
  • le garant peut faire désigner un administrateur ad hoc par un juge ; l’administrateur dispose alors des pouvoirs du maître d’ouvrage pour faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
  • lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant de l’achèvement de l’immeuble est le seul qui soit fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure collective.

Le saviez-vous ?

L’acquéreur peut se prévaloir de l’absence de garantie d’achèvement pour demander la nullité de l’acte de vente. Toutefois, il doit agir avant l’achèvement des travaux.

Fin de la garantie. Parce que cette garantie prend fin à l’achèvement du programme immobilier, il faut que vous puissiez faire constater cet achèvement. Pour cela, vous pouvez (ou devez, si vous assurez vous-même la maîtrise d’œuvre) recourir à un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art (en pratique, un architecte) qui se chargera d’établir une « attestation d’achèvement ».

     =>  Consultez le modèle d’attestation d’achèvement

Délai de réflexion. Suite à la signature du contrat de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Le délai commence à courir à compter du lendemain de la remise en main propre de l’acte de vente ou du lendemain de la 1ère présentation de la LRAR lui notifiant l’acte de vente.

Le saviez-vous ?

Si le contrat de vente a été précédé d’un contrat de réservation, le délai de 10 jours est « purgé » au moment de la signature de ce contrat et non au moment de la signature du contrat de vente.

Pour la petite histoire, un couple a reproché à un promoteur de ne pas avoir respecté la réglementation en matière de droit de rétractation. Il considère que la notification (obligatoire) du contrat de réservation a été faite irrégulièrement : ce contrat a été notifié par LRAR en un seul exemplaire au couple au lieu d’être notifié à chacun des époux.

L’acte authentique a donc été signé alors que le délai de rétractation de 10 jours qui bénéficie aux acquéreurs n’avait pas commencé à courir, faute de notification régulière du contrat de réservation. Le couple a donc réclamé la nullité de l’acte de vente pour se désengager de son investissement.

Ce qu’a refusé le juge. Il a relevé que les époux ont tous deux signé l’acte de vente, sans émettre de réserve quant à l’absence de notification du contrat préliminaire de réservation par LRAR séparée à chacun d’entre eux : pour le juge, la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation. L’acte authentique de vente n’était donc pas entaché de nullité.

Paiement du prix de vente. Le paiement du prix de vente se fait en fonction de l’avancement des travaux et de l’échéancier prévu au contrat. Toutefois, les paiements ne peuvent excéder au total :

  • 35% du prix à l'achèvement des fondations ;
  • 70% à la mise hors d'eau ;
  • 95% à l'achèvement de l'immeuble.

Solde du prix. Le solde du prix de vente est payable lors de la livraison du logement à l'acquéreur. Toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité de l’immeuble construit par rapport aux prévisions du contrat. Notez que lorsque la contestation donne lieu à l’octroi de dommages-intérêts à l’acquéreur, celui-ci doit payer le solde du prix de vente.

Le saviez-vous ?

Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement, ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

Pénalités de retard. Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1 % par mois. Si le contrat prévoit un taux supérieur, il n’est pas pour autant annulé. Le taux peut, en effet, être réduit à un taux autorisé.

Attention ! Il peut arriver que la livraison soit retardée à cause d’intempéries. Dans ce cas, pour déterminer les jours de retard et les éventuelles pénalités dues, il faut seulement prendre en compte les jours d’intempéries survenues à compter de la signature du contrat de vente et non pas ceux survenus depuis le début du chantier.

Fin des travaux. La constatation de l’achèvement des fondations est certifiée par un homme de l’art. En pratique, il sera fait appel à un architecte.

Livraison. Une fois les travaux terminés, le logement va être livré à l’acquéreur. Lors de la livraison, un procès-verbal contradictoire va être rédigé. Notez que l’acquéreur dispose d’1 mois, à compter de la livraison, pour lister des malfaçons qui n’auraient pas été mentionnées durant la livraison. Cette liste doit vous être envoyée par LRAR. Vous aurez ensuite 1 an pour les réparer.

Absence de réparation. Si les malfaçons ne sont pas réparées durant le délai d’1 an, l’acquéreur peut alors saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI) afin de réclamer, soit l’annulation du contrat de vente, soit une diminution du prix de vente.

Focus les litiges liés à la superficie : en principe. Lorsqu’un immeuble est en copropriété, la superficie de l’appartement doit être mentionnée dans l’acte de vente. Cette obligation ne s’impose pas dans les ventes d’appartement en l’état futur d’achèvement.

Focus sur les litiges liés à la superficie : en pratique. Les promoteurs insèrent très souvent une clause dans les contrats d’appartement en l’état futur d’achèvement indiquant une tolérance maximale de 5 % entre la surface indiquée dans l’acte de vente et la surface réelle livrée. Si ce seuil de tolérance n’est pas respecté, l’acquéreur est en droit de réclamer un remboursement du prix de vente indûment perçu. Pour cela, il doit engager son action dans un délai d’un an à compter de la livraison.

Bon à savoir. Pour le Gouvernement, la modernisation des techniques constructives depuis plusieurs années légitime d'étudier une diminution de la tolérance de 5 %.

A noter. La restitution du prix de vente indûment perçu par un promoteur, en raison de mètres carrés manquant, ne constitue pas un préjudice indemnisable lui permettant de se retourner contre l’architecte chargé de la construction du programme immobilier.

A retenir

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat obligatoirement passé devant notaire. L’acquéreur devient propriétaire du sol dès la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

J'ai entendu dire

Puis-je exiger un versement du prix de vente de la part de l’acquéreur avant la signature du contrat de vente ?

Non, car accepter ou exiger un versement (en dehors du dépôt de garantie qui peut être réclamé lors de la signature du contrat de réservation) avant la signature du contrat de vente est passible d’un emprisonnement de 2 ans et/ou d’une amende de 9 000 €.

Sources

  • Articles L 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
  • Articles L 263-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
  • Articles R 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
  • Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (article 75)
  • Décret n° 2016-359 du 25 mars 2016 relatif à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement
  • Arrêté du 17 mai 2016 définissant le modèle d'attestation d'achèvement d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement prévu à l'article R. 261-24 du Code de la Construction et de l'Habitation
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 avril 2016, n° 15-13064 (irrégularité de la notification du droit de rétractation-nullité du contrat préliminaire n’emporte pas la nullité du contrat de vente)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 septembre 2015, n° 14-12845 (absence de garantie d’achèvement-action en nullité)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 9 juillet 203, n° 99-17632 (taux de pénalité illégal réduit à un taux autorisé)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 15-27542 (comptabilisation des jours d’intempéries à compter de la signature du contrat de vente)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-19061 (contestation des malfaçons donnant lieu à des dommages-intérêts et conservation du solde du prix de vente)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 mai 2019, n° 18-14212 (clause non abusive-comptabilisation des jours de retard favorable au promoteur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 octobre 2019, n° 18-10650 (mètres carrés manquant-seuil de 5 % dépassé)
  • Réponse Ministérielle Herzog, Sénat, du 19 septembre 2019 n° 08119 (diminution de la tolérance de 5 %)
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