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Un jeune couple qui a acheté une maison pour laquelle vous avez été mandaté pour la vente vient vous voir plusieurs mois après l’achat. Il souhaite faire des travaux et envisage de faire une déclaration préalable et vous demande votre conseil. Que peut-il faire ? Que doit-il faire ?


Déclaration préalable : quand faut-il y recourir ?

Un principe à connaître… Certains travaux sont dispensés du permis de construire. Ils sont alors soumis à une simple déclaration de travaux. Il s’agit principalement des travaux d’importance secondaire ne mettant pas en cause les règles et prescriptions d’urbanisme...

Quels travaux ? Plusieurs sortes de travaux relèvent de la déclaration préalable. Par exemple, les travaux exécutés sur des constructions existantes non soumis à un permis de construire doivent être précédés d’une déclaration préalable (à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, etc.). Doivent également être précédés d’une déclaration préalable, les constructions nouvelles « légères » qui en raison de leur taille ou de leur nature, ne nécessitent pas de permis de construire.

=> Consultez la liste des constructions nécessitant une déclaration préalable ;

=> Consultez la liste des travaux et changement de destination soumis à déclaration préalable ;

=> Consultez la liste des travaux, installations et aménagements soumis à déclaration préalable.

Attention. Selon que le terrain ou le bien est situé ou non dans un secteur protégé, les règles peuvent changer. En cas de doute, votre client ne doit pas hésiter à contacter sa Mairie.

Attention (bis). Si les travaux occasionnent un changement de destination (transformation d’un local professionnel en local d’habitation ou inversement par exemple), il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire, selon les cas).


Déclaration préalable : une procédure stricte

A qui s’adresser ? La déclaration préalable doit être déposée à la Mairie du lieu où les travaux sont envisagés lorsque la Mairie est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). A défaut, le Préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Comment effectuer une demande ? Le dossier déposé doit l’être en 2 exemplaires, par lettre recommandée avec AR.

Contenu du dossier. Sachez que la déclaration préalable doit préciser, entre autres :

  • l'identité de votre client, qui comprend son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une entreprise et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ;
  • la localisation et la superficie du ou des terrains ;
  • la nature des travaux ou du changement de destination.

Délai. La Mairie a 1 mois à compter du dépôt pour rendre sa décision.

En cas de refus. Des recours sont possibles si la Mairie refuse d’octroyer la déclaration préalable à votre client. Les procédures pouvant être parfois complexes, il est recommandé de se faire accompagner par juriste spécialiste (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Une fois la déclaration obtenue. Une fois la déclaration préalable obtenue, votre client doit l’afficher sur le lieu des travaux, et ce, pendant toute la durée du chantier. A défaut d’affichage, votre client encourt la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (la déclaration n’est pas annulée pour autant).

Recours des tiers. L’affichage est très important car il conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre la déclaration préalable. Il faut rappeler qu’elle est délivrée sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi de la déclaration préalable (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage ne fait donc pas courir le délai de recours. Il est conseillé de faire constater l’affichage par huissier de justice pour anticiper toute contestation éventuelle.

Attention. Une fois la déclaration obtenue, votre client a 3 ans pour débuter les travaux. A défaut, la déclaration est périmée. Elle sera également périmée si les travaux sont interrompus pendant plus d’1 an.

Le saviez-vous ?

La Loi prévoit un différé d’exécution des autorisations d’urbanisme à la satisfaction, le cas échéant, des formalités relatives à la police de l’eau ou de la préservation des espèces protégées. En outre, les travaux autorisés par la déclaration de travaux sont différés jusqu’à l’accord de dérogation à l’interdiction d’atteinte aux espèces protégées, le cas échéant.

Début des travaux. Lorsque les travaux commencent, votre client doit faire une déclaration d’ouverture de chantier en Mairie (en 3 exemplaires).

Prolongation du délai. Votre client peut tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : il disposera donc de 5 ans pour réaliser les travaux.

Vente du terrain. Si votre client souhaite vendre son bien sans que les travaux ne soient terminés, il peut tout à fait transférer la déclaration préalable au nouveau propriétaire. Ce dernier n’aura alors pas besoin de déposer une nouvelle demande.

Fin des travaux. Dans les 90 jours suivant la fin des travaux, votre client doit faire une déclaration d’achèvement des travaux en Mairie (toujours en 3 exemplaires).

          Le saviez-vous ?

Même si l’entrepreneur des travaux n’a aucune obligation expresse de vérifier l’existence d’une autorisation d’urbanisme, il est soumis à une obligation de conseil et peut engager sa responsabilité s’il ne vérifie pas la délivrance de la déclaration préalable.

A retenir

Une déclaration préalable est nécessaire pour les travaux « moins importants », venant à défaut du permis de construire. C’est la Mairie qui est l’autorité compétente pour autoriser les déclarations préalables. Si votre client l’obtient, il doit l’afficher sur les lieux des travaux.

J'ai entendu dire

Mon client doit effectuer des travaux dans un logement situé en copropriété. Est-ce que seule l’autorisation d’urbanisme est nécessaire ?

Non, votre client doit solliciter, avant de commencer les travaux, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires mais il ne sera pas tenu de joindre cette autorisation au dossier envoyé à la Mairie.

Sources

  • Article L 422-1 du Code de l’urbanisme (autorité compétente pour délivrer la déclaration préalable)
  • Articles R 421-9 et suivants du Code de l’urbanisme (travaux-déclaration préalable)
  • Articles R 421-17 et suivants du Code de l’urbanisme (travaux-déclaration préalable)
  • Articles R 423-1 et suivants du Code de l’urbanisme (procédure des demandes de permis)
  • Articles R 424-1 et suivants du Code de l’urbanisme (silence gardé par la Mairie-autorisation tacite)
  • Article R 424-5 et suivants du Code de l’urbanisme (contenu de la décision)
  • Article R 424-10 et suivants du Code de l’urbanisme (notification de la décision)
  • Article R 424-15 du Code de l’urbanisme (affichage)
  • Articles R 431-35 du Code de l’urbanisme (contenu de la demande de déclaration préalable)
  • Article R 600-2 du Code de l’urbanisme (délai de recours des tiers)
  • Article R 122-11-4 du Code de la construction et de l’habitation (exception-délai de 4 mois)
  • Article 131-13 du Code pénal (amende de 1 500 €)
  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  • Décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016 relatif à la durée de validité des autorisations d'urbanisme et portant diverses dispositions relatives à l'application du droit des sols et à la fiscalité associée
  • Décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du code de l'urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d'urbanisme
  • Décret n° 2015-836 du 9 juillet 2015 relatif à la réduction des délais d'instruction des autorisations d'urbanisme
  • Ordonnance n° 2016-354 du 25 mars 2016 relative à l’articulation des procédures d’autorisation d’urbanisme avec diverses procédures relevant du code de l’environnement
  • Arrêt de la Cour de cassation, chambre criminelle, du 16 janvier 2018, n° 17-81896 (changement de destination sans autorisation)

  • Auteur :
    WebLex
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