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Parce qu’une personne est intéressée par l’un de vos programmes immobiliers, vous lui proposez, avant de signer le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), de conclure un « contrat de réservation ». A quoi engage ce contrat ?


Contrat de réservation : un formalisme obligatoire ?

Un contrat préliminaire… Le contrat de réservation, également appelé « contrat préliminaire », est conclu dans le cadre d’une vente d’un logement situé dans un programme immobilier soumis au régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

… facultatif ou obligatoire ? La signature d’un contrat de réservation n’est pas obligatoire. Toutefois, en pratique, les VEFA sont très souvent précédées par la signature d’un contrat de réservation.

Le saviez-vous ?

Le contrat de réservation ne doit pas être confondu avec le compromis de vente signé avant la vente d’un bien immobilier qui n’est pas soumis à la réglementation de la VEFA.

Attention ! Dans le cadre de la VEFA, seul un contrat de réservation peut être, au préalable, signé. La conclusion d’un compromis de vente est, en effet, sanctionnée de nullité.


Contrat de réservation : un contenu précis

Un écrit obligatoire. Le contrat de réservation doit obligatoirement résulter d’un écrit dont le contenu est strictement encadré par la Loi.

Des mentions relatives aux parties. Tout d’abord, le contrat doit mentionner certaines informations concernant les parties, à savoir la société de promotion porteuse du programme immobilier et son client (identité complète, raison sociale, adresse, etc.).

Des mentions relatives au logement. Ensuite, le contrat doit comporter des informations propres au logement vendu : adresse, descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes, descriptif des matériaux utilisés, etc.

Des mentions relatives à la vente. Enfin, le contrat doit mentionner des informations relatives à la vente elle-même : prix de vente, modalité de révision du prix de vente, date de signature du contrat de VEFA, le cas échéant, la condition suspensive d’obtention d’un prêt, le délai d’exécution des travaux, etc.

Des mentions relatives aux travaux que l’acquéreur se réserve. Le contrat de réservation d’une VEFA doit contenir une clause relative à la description des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution. Il aussi doit contenir une clause en caractères très apparents prévoyant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble. En outre, il doit préciser :

  • le prix de vente, décomposé de la manière suivante :
  • ○ le prix de vente convenu ;
  • ○ le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;
  • ○ le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés ci-dessus ;
  • le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution de travaux.
  • ○ à l’issue de ce délai, le vendeur doit. informer le notaire des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution ;
  • ○ à l’issue de ce délai, le vendeur doit informer la personne ayant délivré la garantie financière d'achèvement de l'immeuble ou de remboursement, des travaux dont l’acquéreur se réserve l'exécution et de leur coût.

De quels travaux s’agit-il ? Les travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution sont les suivants :

  • installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
  • installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
  • installation des équipements sanitaires du cabinet d'aisance ;
  • pose de carrelage mural ;
  • revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation ;
  • équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;
  • décoration des murs.

Des travaux aux caractéristiques précises. Pour que l’acquéreur puisse se réserver ces travaux, il est nécessaire que ceux-ci respectent les caractéristiques suivantes :

  • être sans incidence sur les éléments de structure ;
  • ne pas nécessiter d'intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
  • ne pas intégrer de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
  • ne pas porter sur les entrées d'air ;
  • ne pas conduire à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.

Quand l’acquéreur change d’avis. L’acquéreur qui change d’avis et ne veut plus exécuter les travaux réservés doit le notifier au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par lettre recommandée électronique (LRE).

A noter. Si l’acquéreur revient sur sa décision, le vendeur est tenu de les exécuter ou de les faire exécuter aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Reproduction obligatoire. Le contrat de réservation doit obligatoirement reproduire certaines mentions légales.

=> Consultez les mentions légales devant être impérativement reproduites

Dépôt de garantie. Le contrat peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie dont le montant ne peut pas excéder 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an. Ce pourcentage est limité à 2 % si ce délai, tout en dépassant 1 an, n'excède pas 2 ans (au-delà de ce délai, aucun dépôt ne peut être exigé).

Restitution du dépôt de garantie. Le dépôt de garantie doit être restitué, sans retenue ni pénalité à votre client :

  • si le contrat de vente n'est pas conclu de votre fait dans un délai prévu au contrat préliminaire ;
  • si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire (il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité) ;
  • si le ou les prêts prévu(s) au contrat de réservation n’est/ne sont pas obtenu(s) ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions dudit contrat ;
  • si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat de réservation ne doit pas être réalisé ;
  • si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Notification de remboursement. Votre client doit notifier sa demande de remboursement au notaire ou à la banque auprès de qui le dépôt est consigné ainsi qu’à vous par LRAR. Le remboursement doit intervenir dans le délai maximum de 3 mois à dater de cette demande.

Délai de rétractation. Une fois le contrat de réservation signé, votre client a 10 jours pour se rétracter.

=> Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : comment fonctionne le droit de rétractation (délai SRU) ? »

Le saviez-vous ?

La nullité du contrat de réservation pour non-respect des règles du droit de rétractation n’emporte pas nullité du contrat de VEFA.

A retenir

La conclusion d’un contrat de réservation avant la signature d’un contrat soumis à la réglementation de la VEFA est facultative. Toutefois, dans la très grande majorité des cas, un contrat de réservation est signé. Le contenu de ce contrat est strictement encadré : prix de vente, modalités de révision du prix de vente, consistance du logement vendu, dépôt de garantie, etc.

J'ai entendu dire



Sources

  • Articles L 261-1 et suivants du Code de la construction
  • Articles R 261-25 et suivants du Code de la construction
  • Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (article 75)
  • Décret n° 2019-641 du 25 juin 2019 relatif aux travaux réservés par l'acquéreur d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement
  • Arrêté du 28 octobre 2019 fixant la liste limitative et les caractéristiques des travaux réservés par l'acquéreur d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 avril 2016, n° 15-13064 (irrégularité de la notification du droit de rétractation-nullité du contrat préliminaire n’emporte pas la nullité du contrat de vente)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 mars 2019, n° 18-11707 (la nullité du contrat de réservation n’emporte pas la nullité du contrat de vente)
  • www.service-public.fr
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