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Conseils


Un client vous a mandaté afin de trouver un acquéreur pour son terrain à bâtir dont il souhaite se séparer. Un jeune couple est intéressé mais il désire connaître les règles encadrant le permis de construire et il se tourne vers vous. Que peut-il faire ? Que doit-il faire ?


Permis de construire : quelles constructions sont concernées ?

4 questions. Lorsque votre client souhaite obtenir un permis de construire, il faut qu’il se pose 4 questions : quand doit-il le demander ? A-t-il le droit de le demander ? Comment doit-il le demander ? Une fois le permis obtenu, que doit-il faire ?

Quand doit-il être demandé ? Tout d’abord, votre client doit savoir que, par principe, toutes les constructions, même celles ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire. Mais ce n’est pas tout…

Mais aussi… Un permis de construire est également nécessaire dans d’autres cas et notamment :

  • pour les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m² ;
  • pour les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 40 m², sauf exceptions, dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ;
  • pour les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination (habitation, commerce, agricole, etc.) ;
  • pour les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière ;
  • etc.

Exceptions. Certains travaux, par exception, ne nécessitent pas l’obtention d’un permis de construire. C’est, par exemple, le cas des travaux de faible importance, les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m², les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 2 m, les clôtures, les terrasses de plain-pied, etc.

          Le saviez-vous ?

Si le permis de construire envisagé concerne une copropriété, assurez-vous que la construction est autorisée par le règlement de copropriété et par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires.

Changement de destination. Si les travaux occasionnent un changement de destination (transformation d’un local professionnel en local d’habitation ou inversement par exemple), il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire, selon les cas).

Travaux irréguliers. Lorsque des travaux ont été réalisés sans obtention d’une autorisation administrative, la Mairie peut « oublier » l’irrégularité au bout de 10 ans, sauf lorsque les travaux relèvent d’un permis de construire, même s’ils étaient de faible importance.

Régularisation des travaux. Lorsque des travaux ont été effectués irrégulièrement et que vous souhaitez réaliser de nouveaux travaux nécessitant un permis de construire, il est possible de déposer une demande de permis de construire portant à la fois sur les travaux irréguliers et sur les travaux envisagés. L’obtention du permis de construire permet alors de régulariser les premiers travaux.


Permis de construire : quelle est la procédure ?

Qui peut le demander ? La personne qui peut demander à bénéficier d’un permis de construire est le propriétaire du terrain ou son mandataire. Si votre client n’en n’est qu’au stade de la signature du compromis de vente, il peut néanmoins demander un permis de construire, avec l’accord du propriétaire : il est alors considéré comme bénéficiant d’un mandat de la part du propriétaire.

A qui le demander ? Le permis de construire est obtenu en Mairie et plus précisément dans celle du lieu où les travaux sont envisagés lorsque la Mairie est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). A défaut, le Préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Le saviez-vous ?

L’administration en charge de l’instruction du permis n’a pas à contrôler la qualité du demandeur du permis de construire. Mais elle pourra refuser ce permis de construire si elle dispose de suffisamment d’éléments établissant que le demandeur n’a effectivement pas la qualité pour effectuer une telle demande.

Comment le demander ? La demande doit être faite en lettre recommandée avec AR. Le dossier de votre client doit être déposé en 4 exemplaires. Il comporte, entre autres, l’identité de votre client, le lieu où doivent s’effectuer les travaux ainsi que la nature de ces derniers.

Une instruction dématérialisée ? A compter du 1er janvier 2022, les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 devront disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme. Un arrêté non encore publié à l’heure où nous rédigeons cette fiche définira les modalités de mise en œuvre de cette téléprocédure.

A noter. Ces communes pourront confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme dématérialisées à des prestataires privés. Les modalités d’application de cette disposition seront précisées par un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cette fiche.

Décision. La Mairie va s’assurer que les travaux projetés sont conformes aux règles applicables en matière d’utilisation des sols et qu’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. Elle a 2 mois pour rendre sa décision lorsque le permis concerne une maison individuelle. Le délai est de 3 mois dans les autres cas. La décision sera notifiée à votre client par lettre recommandée avec AR ou par mail. En cas de silence, la Mairie est considérée comme ayant donné son accord au projet de construction.

Attention. Suivant la situation du bien, le délai peut être plus important. Il est, par exemple, de 4 mois pour les travaux concernant les biens situés dans le périmètre de protection d’un monument historique, de 5 mois pour un immeuble classé ou pour un établissement recevant du public (ERP). Veillez à répercuter ces délais dans les conditions suspensives liées à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, prévues à l’avant-contrat le cas échéant.

En cas de refus. Si la Mairie refuse d’octroyer un permis de construire à votre client, sachez qu’il existe des voies de recours. Il est alors conseillé de se faire accompagner par un juriste spécialiste (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

          Le saviez-vous ?

Un refus de PC jugé illégal pourra faire l’objet d’une indemnisation à condition de justifier d’un préjudice direct et certain.

A titre d’exemple, un promoteur qui n’a fait état que d’un manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser son opération immobilière, faute de justifier d’engagements souscrits par de futurs acquéreurs par exemple, n’a pas pu obtenir une telle indemnisation.


Permis de construire : après son obtention

Une fois le permis obtenu. Une fois le permis de construire octroyé, votre client doit alors l’afficher sur le lieu des travaux, et ce, pendant toute la durée du chantier. A défaut d’affichage, votre client encourt la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (le permis n’est pas annulé pour autant). La Mairie aussi est tenue d’afficher le permis de construire, dans les 8 jours qui suivent sa délivrance, et pendant 2 mois.

Recours des tiers. L’affichage du permis sur le terrain est très important car il conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre le permis de construire. Il faut rappeler que le permis est délivré sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi du permis (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage sur le terrain ne fait donc pas courir le délai de recours. Voilà pourquoi il est conseillé à votre client de faire constater l’affichage par huissier de justice…

Contenu du panneau d’affichage. Le panneau d’affichage du permis de construire doit indiquer le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire du permis, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance et le numéro d'affichage en mairie du permis, la nature du projet et la superficie du terrain, ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :

  • si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
  • si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
  • si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;
  • si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir.

Dimension du panneau d’affichage. Le panneau d’affichage doit être obligatoirement d’une surface supérieure à 80 centimètres. Si cette dimension n’est pas respectée, le délai de 2 mois de recours des tiers n’a pas couru.

Le saviez-vous ?

Depuis le 1er juillet 2017, le nom de l’architecte doit également être affiché sur le terrain de la construction avec le permis de construire.

A noter. Une personne qui entend contester un permis de construire doit avoir, justificatifs à l’appui, un intérêt à agir contre le permis et le projet. Le seul fait d’être propriétaire d’un bien immobilier, voisin direct de la parcelle sur laquelle sera construit le bâtiment litigieux est insuffisant à justifier d’un intérêt à agir.

Attention. Une fois le permis obtenu, votre client a 3 ans pour débuter les travaux. A défaut, le permis de construire est périmé. Le permis sera également périmé si les travaux sont interrompus pendant plus d’1 an.

Le saviez-vous ?

La déclaration d’ouverture de chantier n’est pas suffisante pour éviter la péremption du permis de construire si les travaux n’ont pas réellement débuté.

Début des travaux. Lorsque les travaux commencent, votre client doit faire une déclaration d’ouverture de chantier en Mairie (en 3 exemplaires).

Prolongation du délai. Votre client peut tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : il disposera donc de 5 ans pour réaliser les travaux.

Vente du terrain. Si votre client souhaite vendre son terrain sans que les travaux ne soient terminés, il peut tout à fait transférer le permis de construire au nouveau propriétaire. Ce dernier n’aura alors pas besoin de déposer un nouveau permis de construire.

Fin des travaux. Dans les 90 jours suivant la fin des travaux, votre client doit faire une déclaration d’achèvement des travaux en Mairie (toujours en 3 exemplaires). Notez qu’en présence d’un permis de construire initial et d’un permis de construire modificatif, une seule déclaration d’achèvement des travaux est nécessaire.

Le saviez-vous ?

Même si l’entrepreneur des travaux n’a aucune obligation expresse de vérifier l’existence d’une autorisation de construire, il est soumis à une obligation de conseil et peut engager sa responsabilité s’il ne vérifie pas la délivrance du permis de construire.


Permis d’aménager : des règles strictes à respecter

Pour quels travaux ? Certains travaux ne nécessitent pas de permis de construire, mais un permis d’aménager. C’est notamment le cas :

  • des lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement (les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur) ;
  • des lotissements qui sont situés dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement ;
  • des campings qui créent ou agrandissent un terrain permettant l’accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 hébergements de loisirs constitués de tentes, de caravanes, de résidences mobiles de loisirs ou d'habitations légères de loisirs ;
  • etc.

     => Consultez la liste des travaux nécessitant un permis d’aménager

Quelle procédure ? La procédure est la même que celle des permis de construire à une exception près : le délai offert à la Mairie pour prendre sa décision est 3 mois.

Le saviez-vous ?

Pour établir un projet architectural, paysager et environnemental (PAPE) d’un lotissement, le recours à un architecte est obligatoire, dès lors que la surface du terrain faisant l’objet de la demande de permis d’aménager est supérieure à 2 500 m².

Cette obligation s’applique aux demandes de permis d’aménager déposées à compter du 1er mai 2017. Notez que lorsqu’un permis d’aménager modificatif est nécessaire, il n’est pas obligatoire de recourir à un architecte si le permis initial a été obtenu avant le 1er mai 2017.

Permis refusé. En cas de refus, il existe ici aussi des voies de recours pour lesquelles le recours à un juriste est conseillé (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Permis obtenu. Une fois que votre client a obtenu son permis d’aménager, les mêmes règles que celles relatives aux permis de construire s’appliquent : affichage, voies de recours des tiers, etc.

Le saviez-vous ?

La Loi prévoit un différé d’exécution des autorisations d’urbanisme à la satisfaction, le cas échéant, des formalités relatives à la police de l’eau ou de la préservation des espèces protégées. En outre, les travaux autorisés par le permis de construire ou d’aménager sont différés jusqu’à l’accord de dérogation à l’interdiction d’atteinte aux espèces protégées, le cas échéant.

Travaux irréguliers et régularisation. Notez que la régularisation partielle de certaines infractions aux règles d’urbanisme, constatés par procès-verbal, même avant l’achèvement des travaux, ne fait pas disparaître le délit. Une amende peut donc être prononcée à l’encontre du propriétaire qui a commis le délit.


Régularité du permis de construire et du permis d’aménager

Des contestations judiciaires... La régularité d’une décision administrative (permis de construire, autorisation d’exploiter, etc.) donne lieu à de nombreux litiges.

… en diminution grâce au « rescrit juridictionnel » ? Pour diminuer ces litiges, il sera expérimenté, pendant 3 ans à compter du 12 octobre 2018, une sorte de « rescrit juridictionnel ». Cette expérimentation sera menée dans le ressort d’au maximum 4 Tribunaux administratifs. Cette procédure permettra à l’auteur ou au bénéficiaire d’une décision administrative de saisir le Tribunal administratif pour que celui-ci se prononce sur la régularité de la procédure suivie.

Un délai de 3 mois. La demande en appréciation de régularité est formée dans un délai de 3 mois à compter de la notification ou de la publication de la décision en cause. Elle est rendue publique dans des conditions permettant à toute personne ayant intérêt à agir contre cette décision d'intervenir à la procédure. La décision du Tribunal administratif n'est pas susceptible d'appel mais peut faire l'objet d'un recours devant la Cour de cassation.

Intérêt du « rescrit juridictionnel ». Si le Tribunal administratif constate que la procédure a été suivie régulièrement, aucun grief juridique faisant état d’une telle irrégularité ne pourra par la suite être invoqué en justice.

Le saviez-vous ?

L'autorité administrative qui a délivré la décision en cause peut retirer ou abroger cette décision, si elle estime qu'elle est illégale, à tout moment de la procédure et jusqu'à l'expiration d'un délai de 2 mois après que la décision du juge lui a été notifiée.

Attention ! Un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de cette expérimentation.

A retenir

Pour obtenir un permis de construire, votre client doit s’adresser à la Mairie du lieu où les travaux sont envisagés. La procédure est très stricte, notamment en ce qui concerne les délais. En cas de réponse positive à sa demande, votre client doit impérativement afficher le permis de construire sur le lieu des travaux.

Dans certains cas, votre client devra demander un permis d’aménager : tout dépend de la nature des travaux envisagés.


J'ai entendu dire

Mon client doit effectuer des travaux dans un logement situé en copropriété. Est-ce que seule l’autorisation d’urbanisme est nécessaire ?

Non, votre client doit solliciter, avant de commencer les travaux, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires mais il ne sera pas tenu de joindre cette autorisation au dossier envoyé à la Mairie.

Sources

  • Articles L 421-1 et suivants du Code de l’urbanisme (permis de construire)
  • Article L 422-1 du Code de l’urbanisme (autorité compétente pour délivrer les permis)
  • Articles R 421-1 et suivants du Code de l’urbanisme (autorisation d’urbanisme-réglementation)
  • Articles R 423-1 et suivants du Code de l’urbanisme (procédure des demandes de permis)
  • Articles R 424-1 et suivants du Code de l’urbanisme (silence gardé par la Mairie-autorisation tacite)
  • Articles R 421-19 et suivants du Code de l’urbanisme (travaux-permis d’aménager)
  • Articles R 423-17 et suivants du Code de l’urbanisme (délai-permis d’aménager)
  • Article R 424-5 et suivants du Code de l’urbanisme (contenu de la décision)
  • Article R 424-10 et suivants du Code de l’urbanisme (notification de la décision)
  • Article R 424-15 du Code de l’urbanisme (affichage)
  • Articles R 431-4 et suivants du Code de l’urbanisme (contenu du dossier-permis de construire)
  • Article R 600-2 du Code de l’urbanisme (délai de recours des tiers)
  • Article R 122-11-4 du Code de la construction et de l’habitation (exception-délai de 4 mois)
  • Article 131-13 du Code pénal (amende de 1 500 €)
  • Article L 650-3 du Code du patrimoine (mention du nom de l’architecte sur le terrain)
  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  • Loi n° 2018-727 du 10 août 2018 pour un Etat au service d'une société de confiance (article 54)
  • Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (article 62)
  • Décret n° 2017-252 du 27 février 2017 relatif à l'établissement du projet architectural, paysager et environnemental d'un lotissement
  • Décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016 relatif à la durée de validité des autorisations d'urbanisme et portant diverses dispositions relatives à l'application du droit des sols et à la fiscalité associée
  • Décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du code de l'urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d'urbanisme
  • Décret n° 2015-836 du 9 juillet 2015 relatif à la réduction des délais d'instruction des autorisations d'urbanisme
  • Décret n° 2016-1491 du 4 novembre 2016 relatif aux exceptions à l'application du droit des usagers de saisir l'administration par voie électronique concernant les démarches effectuées auprès des collectivités territoriales, de leurs établissements publics ou des établissements publics de coopération intercommunal
  • Décret n° 2018-954 du 5 novembre 2018 modifiant le décret n° 2016-1491 du 4 novembre 2016 relatif aux exceptions à l'application du droit des usagers de saisir l'administration par voie électronique concernant les démarches effectuées auprès des collectivités territoriales, de leurs établissements publics ou des établissements publics de coopération intercommunale
  • Réponse ministérielle Dhuicq, Assemblée Nationale, du 29 décembre 2015, n° 91054 (permis de construire-documents demandés injustifiés)
  • Réponse ministérielle Hervé, Assemblée Nationale, du 20 septembre 2011, n° 106043 (permis de construire demandé par le futur propriétaire)
  • Ordonnance n° 2016-354 du 25 mars 2016 relative à l’articulation des procédures d’autorisation d’urbanisme avec diverses procédures relevant du code de l’environnement
  • Arrêté du 30 mars 2017 relatif au certificat d'urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme et modifiant le code de l'urbanisme
  • Arrêt du Conseil d’Etat, du 9 février 1977, n° 00114 (déclaration d’ouverture de chantier-permis de construire périmé)
  • Arrêt du Conseil d’Etat du 10 février 2016, n° 387507 (intérêt à agir contre un permis de construire)
  • Arrêt du Conseil d’Etat du 15 avril 2016, n° 371274 (indemnisation suite à un refus de PC jugé illégal)
  • Arrêt du Conseil d’Etat, du 3 février 2017, n° 373898 (droit à « l’oubli » refusé-travaux irréguliers)
  • Note technique du 5 avril 2017 relative à l’entrée en vigueur du Décret n° 2017-252 du 27 février 2017 relatif à l’établissement du projet architectural, paysager et environnemental d’un lotissement
  • Arrêt de la Cour de cassation, chambre criminelle, du 16 janvier 2018, n° 17-81896 (changement de destination sans autorisation)
  • Arrêt de la Cour de cassation, chambre criminelle, du 16 janvier 2018, n° 17-81157 (régularisation partielle ne fait pas disparaître le délit)
  • Arrêté du 24 mai 2018 relatif au certificat d'urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme et modifiant le code de l'urbanisme
  • Réponse Ministérielle Herzog, Sénat, du 20 septembre 2018, n° 03400 (permis de construire initiale et modificatif-une seule déclaration d’achèvement des travaux)
  • Réponse Ministérielle Masson, Sénat, du 20 septembre 2018, n° 03805 (permis de construire et affichage en Mairie)

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