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Conseils


Vous gérez le bien immobilier d’un client pour lequel le locataire en place vous informe de son souhait de partir. Un propriétaire vous informe qu’il souhaite reprendre la disposition de son logement mis en location. Dans les 2 cas, il faut respecter un certain formalisme et un délai précis, mais différents selon les situations.


Préavis de départ : quand le locataire veut partir

Le principe. Il peut être mis fin à un bail d’un logement vide ou meublé par le locataire ou le bailleur. Selon la personne qui souhaite mettre fin aux relations contractuelles, les règles à respecter ne sont pas strictement identiques.

A tout moment ? Pour le locataire, la règle est simple : il peut, par principe, résilier le bail d’habitation à tout moment, sans avoir à donner le motif pour lequel il souhaite quitter le logement. Le congé prend alors effet à compter de la fin du délai de préavis.

Un délai de 3 mois. Il doit toutefois respecter un délai de préavis normalement fixé à 1 mois pour un logement meublé, à 3 mois pour un logement vide. Dans ce dernier cas, un délai plus court lui est toutefois offert s’il en respecte toutes les conditions.

Voire 1 mois ! Pour un logement vide, le délai pourra être ramené à 1 mois dans les situations suivantes :

  • lorsque le bien est situé dans une zone tendue ;
  • lorsque le locataire est bénéficiaire du Revenu de Solidarité Active (RSA) ou, de l’allocation adulte handicapé ;
  • lorsque des raisons de santé justifient un changement de domicile ;
  • lorsque le locataire obtient un premier emploi (CDD ou CDI) ;
  • lorsque le locataire perd son emploi à la suite d’un licenciement, de la fin de son CDD ou après une rupture conventionnelle ;
  • lorsque le locataire retrouve un nouvel emploi suite à une perte d’emploi au cours du même bail (pour un locataire qui était au chômage au moment de la signature du bail et qui retrouve un emploi, le délai de préavis est de 3 mois) ;
  • lorsque le locataire doit déménager suite à une mutation professionnelle ;
  • lorsqu’il est attribué un logement social au locataire ;
  • lorsque le locataire change de logement dans le parc social, pour autant que le nouveau logement appartienne au même bailleur social (le délai est de 2 mois si le nouveau logement n’appartient pas au même bailleur social).

          Le saviez-vous ?

Le locataire doit préciser (et justifier) le motif qui lui permet de bénéficier du délai de préavis d’1 mois dans la lettre de congé. Une attestation de la CAF indiquant que le locataire bénéficie du RSA est suffisant pour bénéficier du délai de préavis de 1 mois.

Départ sans préavis ! Lorsque le bailleur manque gravement à ses obligations, le locataire peut quitter son logement sans préavis : c’est le cas notamment lorsque le logement est insalubre.

Comment notifier ? Le congé est notifié par huissier de justice ou par lettre recommandée avec AR. Il est également possible de notifier par remise en mains propres contre émargement ou récépissé. Notez que le délai de préavis court à compter de la date de réception de la lettre de congé par le propriétaire.

Bien entendu… Le locataire reste redevable des loyers jusqu’à ce que le délai de préavis de 1 ou 3 mois soit écoulé, sauf si le logement est, entre temps, reloué.


Préavis de départ : quand le propriétaire veut reprendre un logement vide

Des règles à respecter. Le propriétaire doit respecter certaines conditions de formes et de délais. Par principe, il ne peut pas mettre fin au bail d’habitation prématurément ; il ne pourra le faire qu’à l’arrivée du terme du bail. Il faut toutefois distinguer selon que la location porte sur un logement vide ou meublé.

Un préavis de 6 mois. Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu’en donnant congé au locataire dans les 6 mois précédant l’échéance du contrat de bail par voie d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec AR. Il est également possible de notifier ce congé par remise en mains propres contre émargement ou récépissé.

Attention. En cas d'acquisition d'un bien occupé, sachez que :

  • lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de 3 ans après la date d'acquisition, vous pouvez donner congé à votre locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
  • lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition, vous pouvez donner congé à votre locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
  • lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise que vous donnez au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de 2 ans à compter de la date d'acquisition.

          Le saviez-vous ?

Pendant le délai de préavis, le locataire reste tenu au paiement du loyer. Si le bailleur trouve un nouveau locataire avant la fin du préavis, le locataire évincé n’est plus tenu de verser le loyer correspondant à compter de la prise d’effet du nouveau bail.

Un congé qui doit être motivé. Lorsqu’il congédie le locataire, le bailleur doit, à peine de nullité, mentionner le motif de la non-reconduction du bail. Il en existe 3, à savoir :

  • la reprise du logement pour y habiter soi-même ou y loger un proche ;
  • le congé pour vendre le logement ;
  • la reprise par l’existence d’un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.

Reprise pour habiter. Le bailleur doit, s’il donne congé au locataire, reprendre le logement pour en faire sa résidence principale. Il ne peut pas reprendre le logement pour un usage secondaire ou pour un usage professionnel.

          Le saviez-vous ?

Si le bailleur achète le bien déjà occupé, il ne peut donner congé qu’à compter d’un délai de 2 ans si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l’achat ou au terme du bail s’il intervient plus de 2 ans après l’achat.

Qui peut reprendre pour habiter ? Il pourra s’agir :

  • du bailleur lui-même ;
  • du bailleur-société civile, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus (les cousins germains) : dans ce cas, la société reprend le logement au profit de l’un des associés ;
  • de certains de vos proches ;
  • et, lorsque le logement est en indivision, de tout membre de l’indivision souhaitant habiter le logement à titre principal (y compris vos proches cités ci-dessous).

A noter. Il faut indiquer dans la lettre le motif du congé et le lien existant entre le bénéficiaire du logement et le bailleur.

Quels proches ? Les proches qui peuvent bénéficier du congé pour reprise sont :

  • le conjoint ;
  • le partenaire lié par un Pacs ;
  • le concubin notoire depuis au moins 1 an ;
  • les ascendants ;
  • les descendants (y compris les descendants du conjoint, du partenaire ou du concubin notoire).

A défaut de reprise pour habiter. Si le bailleur ne respecte pas le motif de reprise pour habiter, le locataire évincé peut demander des dommages-intérêts. Il lui incombe de prouver le non-respect du motif.

Congé pour vendre le logement. Il s’agit d’un mode de congé qui ouvre droit au locataire à un droit de préemption. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui pourra acheter le bien en question. Si le bailleur a acheté le bien déjà loué, il ne peut délivrer un congé pour vendre au locataire qu’au terme du 1er renouvellement du bail en cours.

     =>  Pour en savoir plus, consultez la fiche « Vendre un logement occupé : le point sur le congé pour vendre »

Congé pour motif légitime et sérieux. Cette circonstance intervient en fin de bail, le propriétaire refusant de renouveler le bail en faisant état d’un motif légitime et sérieux. Ce sera le cas en présence de troubles de voisinage causés par le locataire, de défaut de paiement des loyers, etc.

Protection du locataire âgé. En cas de résiliation à l’initiative du bailleur, lorsque le locataire est âgé et que ses ressources sont faibles, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail s’il ne propose pas une solution de relogement à proximité correspondant aux besoins et possibilités du locataire âgé. Pour l’application de cette disposition, le locataire doit être âgé de plus de 65 ans et ses ressources annuelles doivent être inférieures au plafond retenu pour l’attribution des aides APL.

Attention. Si le locataire héberge une personne de plus de 65 ans et qu’elle remplit les conditions de ressources évoquées ci-dessus, si le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant dans le logement est inférieur au plafond de ressources, la protection s’applique également.

Exception. La protection du locataire âgé tombe lorsque le bailleur est également une personne âgée de plus de 65 ans ou qu’il dispose de ressources inférieures au plafond retenu pour l’attribution des aides APL.

A noter. La condition d’âge est appréciée au moment de la date d’échéance du contrat, tandis que le montant des ressources est apprécié à la date de notification du congé.

          Le saviez-vous ?

Un congé sans offre de relogement sera possible, malgré l’âge du locataire, si ce dernier ne paie pas ses loyers.


Préavis de départ : quand le propriétaire veut reprendre un logement meublé

Des règles différentes. Si le logement est loué meublé, c’est-à-dire pourvu des éléments de confort et des meubles nécessaires pour y vivre convenablement, les règles qui entourent le congé délivré par le bailleur sont différentes.

En ce qui concerne le délai. Par principe, le congé doit être délivré au moins 3 mois avant la date d’échéance du contrat de location. Notez que le locataire ne reste tenu au paiement du loyer que le temps pendant lequel il occupe effectivement le logement.

En ce qui concerne les motifs. Le congé ne peut être délivré que pour certains motifs (qui doivent être précisés dans la lettre de congé). Le congé ne peut être délivré que s’il est motivé par la vente du logement, sa reprise pour être habité par vous ou une autre personne ou pour un motif légitime et sérieux (impayés par exemple). En cas de congé pour reprise du logement, le bénéficiaire de cette reprise ne peut être que le propriétaire, son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin depuis au moins 1 an, ses parents ou ses enfants (ou ceux de votre conjoint, son partenaire ou son concubin).

          Le saviez-vous ?

Les locataires âgés sont protégés. C’est ainsi que le bailleur ne peut pas donner un congé au locataire âgé s’il ne lui propose pas une solution de relogement à proximité correspondant à ses besoins et possibilités (le locataire doit être âgé de plus de 65 ans et ses ressources annuelles doivent être inférieures au plafond retenu pour l’attribution des aides APL). Cette protection s’applique également si le locataire héberge une personne de plus de 65 ans, dans les mêmes conditions évoquées ci-dessus.

Cette règle ne s’applique pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou s’il dispose de ressources inférieures au plafond retenu pour l’attribution des aides APL.

A retenir

Le locataire peut donner congé à tout moment, à condition de respecter un délai de préavis de 3 mois, sans motif (délai qui peut être réduit à 1 mois sous réserve d’en respecter les conditions).

Quant au propriétaire, il ne peut donner son congé que dans certaines situations : congé pour vendre le logement, pour l’habiter ou encore s’il fait état d’un motif légitime et sérieux (en présence d’impayés par exemple).


J'ai entendu dire

Que se passe-t-il si le bailleur ne respecte pas les conditions de délivrance du congé, et notamment les motifs qui lui sont imposés ?

Le non-respect des conditions entraîne la nullité du congé. Notez, en outre, que, dans le cadre du congé donné pour habiter le logement, le défaut d’occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise pourra être sanctionné par l’attribution de dommages-intérêts au profit du locataire.

Sources

  • Article 667 du Code de Procédure Civile
  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
  • Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
  • Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (article 82)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 31 janvier 2001, n° 99-11956 (reprise d’un logement pour l’habiter à titre secondaire)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 16 septembre 2009, n° 08-15589 (appréciation des qualités du locataire ou bailleur âgé)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 9 juin 2016, n° 15-15175 (préavis réduit à 1 mois en cas de rupture conventionnelle)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 janvier 2017, n° 15-19440 (congé pour reprise annulé-motif non respecté)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-22812 (attestation de la CAF indiquant que le locataire est au RSA)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 4 avril 2019, n° 18-14256 (justificatif non joint à la lettre de congé)
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