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Un client ravi vient vous voir après que vous avez trouvé un locataire pour le logement qu’il a mis en location. Lors de l’entretien, il se pose des questions sur la possibilité de récupérer ou non des charges de copropriété auprès de son locataire. Voici quelques éléments de réponse à lui apporter…


Récupérer des charges locatives ?

2 types de charges. Les charges locatives des copropriétaires bailleurs sont constituées des charges « récupérables » et des charges « non récupérables ».

Charges récupérables. Les charges récupérables sont les charges qu'un copropriétaire bailleur peut récupérer auprès de son locataire : elles concernent essentiellement les charges « générales ». Elles sont dues, de droit, par le locataire, même si la question de leur prise en charge par le locataire n’est pas expressément prévue par le bail d’habitation.

Comment les récupérer ? Le bailleur doit régler les charges au syndic et en demander ensuite le remboursement au locataire. Le syndic s'adresse au copropriétaire pour le règlement de sa quote-part et le copropriétaire bailleur s'adresse ensuite au locataire.

Attention ! Le syndic n'a pas le droit de s'adresser directement au locataire pour lui demander de payer la quote-part à la place du copropriétaire. Il n'est pas habilité, en effet, à intervenir dans la relation entre un copropriétaire bailleur et son locataire.

Le saviez-vous ?

Le mode de calcul et la répartition des charges sont établis par le règlement de copropriété. Or, lors de la signature du bail d'un logement en copropriété, le locataire s'engage à respecter les dispositions du règlement de copropriété. C'est pourquoi, le copropriétaire bailleur doit obligatoirement fournir au locataire une copie des extraits du règlement de copropriété qui concernent notamment la destination de l'immeuble, l'usage des parties communes et privatives mais aussi le nombre de millièmes soumis aux charges.


Quelles sont les charges récupérables ?

Comment déterminer si une charge est récupérable ? La liste des charges récupérables est listée par la réglementation. Toutes les dépenses qui ne figurent pas dans cette liste restent donc à la seule charge du copropriétaire.

Liste des charges récupérables. Les charges récupérables peuvent être regroupées en 3 grandes catégories :

  • les dépenses qui correspondent aux services rendus liés à l'usage des différents éléments du logement ;
  • les dépenses d'entretien courant et les menues réparations des parties communes ;
  • les impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.

     =>  Consultez la liste des charges récupérables

Une régularisation… Le montant des charges récupérables n’est pas toujours exactement connu. En pratique, il est alors demandé au locataire de verser une provision sur charge. L’objectif est alors que le montant des provisions soit calculé de manière à ce qu’il corresponde au montant des charges exactement dû. Toutefois, il peut arriver que le locataire ait payé trop ou pas assez de charges. Il faut alors régulariser cette situation.

… annuelle. Le bailleur doit procéder à cette régularisation avant la fin de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité. Ainsi, par exemple, pour des charges dues au titre de l’année 2017, la régularisation doit intervenir avant la fin de l’année 2018.

Absence de régularisation. Que se passe-t-il lorsque le bailleur ne procède pas à la régularisation ? Une décision de justice répond à cette question. La voici.

Pour la petite histoire. Un locataire, qui a payé trop de charges et dont la régularisation n’a jamais eu lieu, réclame le remboursement du trop-perçu à son bailleur. Réclamation tardive, selon le bailleur, la demande intervenant hors délai légal selon lui : il explique alors à son locataire qu’il avait 3 ans, à compter de la date de chacune des sommes dues, pour réclamer leur remboursement. Ce que conteste le locataire : pour lui, le délai de prescription de 3 ans commence à courir à compter de la régularisation des charges. Cette régularisation n’ayant jamais eu lieu, le délai n’a pas commencé à courir. Sa demande de remboursement est donc intervenue en temps et en heure. A raison selon le juge !

A retenir

Certaines charges de copropriété sont « récupérables » par le propriétaire bailleur auprès du locataire. Pour déterminer si une charge est récupérable ou non, il suffit de prendre connaissance de la liste des charges récupérables qui a été établie.

Sources

  • Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 9 novembre 2017, n° 16-22445 (régularisation des charges locatives)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 4 juillet 2019, n° 18-10978 (charges récupérables dues de plein droit par le locataire)
  • Réponse Ministérielle Maurey, Sénat, du 11 octobre 2018, n° 03907 (entretien des toits végétalisés-charges non récupérables)
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