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Votre client a investi dans l’achat d’un appartement meublé et vous avez trouvé le locataire idéal. Lors de la conclusion du contrat de bail de location, se pose la question du dépôt de garantie. Quelles sont les règles qui s’imposent à vous (et au propriétaire) à ce sujet ?


Dépôt de garantie : quel montant ?

De quoi s’agit-il ? Le dépôt de garantie est une somme que votre client peut exiger du locataire qui sert à couvrir les éventuels manquements de ce dernier à ses obligations locatives (réalisation des réparations locatives, régularisation des loyers, etc.). Face au flou qui entoure le dépôt de garantie et les litiges que cela occasionnait, une nouvelle réglementation a été mise en place (depuis le 27 mars 2014) qui vise notamment le montant du dépôt de garantie.

Pour une location meublée... Un logement, pour être considéré comme meublé, doit être doté de meubles et d’équipements en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

          Le saviez-vous ?

Désormais, il existe une liste du mobilier minimum que doit comporter un logement meublé, à savoir :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des Plaques de cuisson ;
  • un four ou four à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
  • une vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement ;
  • des luminaires ;
  • un matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

… quel montant ? Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à 2 mois de loyer, hors charges, et doit figurer obligatoirement dans le contrat. Il ne peut pas être réclamé si le locataire verse d’avance un loyer supérieur à 2 mois (ce sera par exemple le cas si le locataire paie ses loyers trimestriellement).

Qu’en disent les juges ? Sachez que les juges font une application restrictive des règles s’appliquant au dépôt de garantie afin de protéger le locataire. Vous devez donc clairement détailler la clause mentionnant le dépôt de garantie dans le contrat de bail.

Quand le verser ? Le dépôt de garantie doit être versé au moment de la signature du bail.

Conseil. Si le locataire verse le loyer en espèces, donnez-lui un reçu spécifiant que la somme perçue l’est au titre du dépôt de garantie.

          Le saviez-vous ?

Il est également possible de percevoir le dépôt de garantie par un tiers, à savoir :

  • par l’Action Logement sous forme d’une avance loca-pass ;
  • par le fonds de solidarité pour le logement lorsque le locataire fait une demande d’aide pour financer le dépôt de garantie.


Dépôt de garantie : quand le locataire s’en va…

Un dépôt de garantie à rendre ! Par principe, le dépôt de garantie est restituable au locataire. Il s’agit d’une obligation pour le bailleur, dès lors que le bail a pris fin. En tant que mandataire du bailleur, c’est vous qui devez effectuer les démarches nécessaires pour que la restitution ait lieu.

Quand ? Le dépôt de garantie doit être restitué à l'issue de l’établissement de l’état des lieux (EDL) de sortie et la remise des clés. Plus exactement, il doit être restitué dans un délai de 1 mois si l’EDL de sortie est conforme à celui d’entrée (à défaut, le délai de restitution est de 2 mois).

          Le saviez-vous ?

Le délai s’apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre soit en mains propres, soit par lettre recommandée avec AR.

La retenue sur le dépôt de garantie. Par principe, il ne peut être retenu sur le montant du dépôt de garantie que les sommes encore dues : il pourra s’agir des loyers qui demeurent impayés, des travaux locatifs non effectués, des éventuelles dégradations qui ont nécessité des réparations, etc.

Attention ! Si des retenues sont effectuées, il faut pouvoir les justifier. Ainsi, par exemple, en cas de retenues liées à des travaux ou des dégradations, justifiez-les en produisant les EDL d’entrée et de sortie contradictoires, des photos, un constat d’huissier, des factures, etc. Il faut que les frais de remise en état du bien soient liés au non-respect par le locataire de ses obligations locatives. Si les travaux sont liés à l’usure normale du logement, vous ne pouvez pas effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Particularité des copropriétés. Si le logement est situé dans une copropriété, le bailleur doit demander un arrêté des comptes de copropriété provisoire et peut conserver 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. La restitution définitive devra alors se faire dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble.

Petite astuce. Pour que l’EDL de sortie se passe bien, effectuez une 1ère visite quelques jours avant la date prévue pour son établissement : vous pourrez ainsi vous rendre compte de l’état de l’immeuble et prévenir le locataire des éventuels manquements que vous constatez pour qu’il fasse le nécessaire afin que vous n’ayez pas à effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Attention. En cas de vente du bien loué, l’obligation de restitution incombe au vendeur (le bailleur originaire), et non à celui qui rachète le bien loué. Mais une clause dans l’acte de vente peut prévoir le transfert de cette obligation à l’acheteur. Notez toutefois qu’une telle clause est inopposable au locataire : en cas de litige, il pourra se retourner contre celui qui était le bailleur identifié lors de la conclusion du contrat de bail (le vendeur en pratique).

En cas de non-restitution… Si le dépôt de garantie n’est pas restitué, le locataire peut vous mettre en demeure de restituer les sommes dues par lettre recommandée avec AR. A défaut d’accord ou de réponse de votre part, il est possible de saisir une Commission départementale de Conciliation. S’il n’y a toujours pas d’accord, le litige doit être porté devant le Tribunal d’Instance (où le juge de proximité si le litige est inférieur à 4 000 €).

… les intérêts de retard. Il peut être dû des intérêts de retard au locataire si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai imparti. La majoration est égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé et vaut pour tous les baux, peu importe qu’ils aient été conclus avant ou après la Loi Alur.

          Le saviez-vous ?

L’action en restitution du dépôt de garantie est dirigée contre le bailleur et non contre son mandataire.

A retenir

Il est possible (recommandé) de réclamer au locataire un dépôt de garantie dont le montant ne peut pas être supérieur à 2 mois de loyer hors charges.

Au départ du locataire, si des dépenses le justifient, il est possible de pratiquer des retenues sur le montant du dépôt de garantie à restituer. Mais attention, il faut être en mesure de prouver la réalité des dépenses réalisées ou à réaliser par des factures, des devis, des photos, etc.


J'ai entendu dire

Un locataire peut-il se servir du dépôt de garantie pour payer le dernier mois de loyer ?

Non, c’est interdit. Le locataire doit payer l’intégralité de son loyer jusqu’à la fin du bail. S’il le fait, le locataire ne peut prétendre obtenir une quittance de loyer (remise lorsqu’il quitte le logement). De plus, le bailleur peut procéder à des saisies sur le compte bancaire du locataire et le faire condamner au paiement du loyer impayé ainsi qu’à des dommages-intérêts.

Sources

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
  • Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
  • Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (article 82)
  • Décret n°2005-212 du 2 mars 2005 relatif aux fonds de solidarité pour le logement
  • Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé
  • Article R 231-4 du Code de l’organisation judiciaire (compétence du juge de proximité)
  • Articles R 313-19 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 1er avril 2003, n° 02-10096 (action dirigée contre l’ancien bailleur recevable- pas de clause de subrogation dans le contrat de vente)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 9 février 2005, n° 03-15128 (appréciation location meublée)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 23 juin 2009, n° 08-13938 (action en restitution dirigée contre le bailleur et non le mandataire)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 9 juin 2015, n° 14-16133 (travaux dus à l’usure normale du logement)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 novembre 2016, n° 15-24552 (majoration de 10%-bail conclu avant la Loi Alur)

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