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Conseils


Il existe des règles spécifiques pour que toute personne souffrant d’un handicap ou toute personne à mobilité réduite puisse accéder facilement aux logements d’habitation. Ce qui oblige à construire ou à effectuer des travaux en conformité avec ces règles…


Normes accessibilité : pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs

Principe. Dans cette fiche, nous verrons une à une les 3 séries de dispositions qui sont applicables aux bâtiments d’habitation selon leur type, à savoir :

  • les bâtiments d’habitation collectifs neufs ;
  • la construction des maisons individuelles ;
  • les bâtiments d’habitations (collectives ou individuelles) faisant l’objet de travaux.

Bâtiments d’habitation collectifs neufs. Ce sont ceux dans lesquels se trouvent au moins 2 logements distincts desservis par des parties communes.

A noter. En pratique, il s’agit dans la très grande majorité des cas des bâtiments situés en « copropriété ». Mais cette affirmation n’est pas toujours vraie : il peut arriver qu’un bâtiment collectif appartienne à 1 seul propriétaire qui loue les logements à plusieurs locataires. Dans cette situation, il n’y a pas de copropriété.

La règle. En matière de bâtiment d’habitation collectif neuf, la règle est simple. La personne handicapée doit pouvoir, avec la plus grande autonomie possible :

  • circuler ;
  • accéder aux locaux et équipements ;
  • utiliser les équipements ;
  • se repérer ;
  • communiquer.

Concrètement. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente.

Parties communes. Les critères à respecter concernent les dimensions des cheminements extérieurs, le stationnement des voitures, l’accès général aux bâtiments, la circulation à l’intérieur des parties communes (ascenseurs et escaliers notamment), les portes, l’éclairage, les sas d'isolement, etc.

Parties privatives. Il faut respecter des règles relatives à la circulation à l’intérieur du logement, les dimensions des portes, etc. Il faut notamment veiller à ce que les dispositifs de commandes soient facilement repérables et utilisables par les personnes handicapées. En cas d’escalier, ce dernier doit être adapté.

Ascenseur. Il est obligatoire de prévoir un ascenseur dès lors que le bâtiment comporte au moins 4 étages. Pour les permis de construire déposés à compter du 1er octobre 2019, il sera obligatoire de prévoir un ascenseur dès lors que le bâtiment comporte au moins 3 étages.

Un seuil d'accessibilité de 20 %. Pour les permis de construire déposés à compter du 1er octobre 2019, les immeubles neufs n’ont plus à être 100 % accessibles aux personnes en situation de handicap : seuls 20 % des logements intégrés dans un ensemble immobilier doivent, en effet, répondre aux normes d’accessibilité aux personnes en situation de handicap.

Des logements « évolutifs ». Les autres logements doivent être « évolutifs », c’est-à-dire qu’ils doivent pouvoir être transformés facilement en logements accessibles aux personnes handicapées. Sont « évolutifs » les logements qui répondent aux caractéristiques suivantes :

  • une personne en situation de handicap doit pouvoir accéder au logement, se rendre par un cheminement accessible dans le séjour et le cabinet d’aisance, dont les aménagements et les équipements doivent être accessibles, et en ressortir ;
  • la mise en accessibilité des pièces composant l’unité de vie du logement est réalisable ultérieurement par des travaux simples.


Normes d’accessibilité : pour les constructions de maisons individuelles

Qui est concerné ? S’agissant des maisons individuelles, il s’agit de celles destinées à être louées ou vendues. Dès lors, les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) de maisons individuelles sont impérativement soumises à la réglementation liée à l’accessibilité des personnes handicapées. Sauf dans une hypothèse…

Qui n’est pas concerné ? Sont exclues du dispositif les maisons individuelles dont le propriétaire a entrepris la construction ou la réhabilitation pour son propre usage.

Quels sont les espaces concernés ? Comme pour les bâtiments collectifs, la réglementation de l’accessibilité de personnes handicapées va concerner les dimensions des cheminements extérieurs, des places de stationnements, des portes, des escaliers, des accès aux balcons, des sas d'isolement, etc.


Normes d’accessibilité : pour les bâtiments d’habitation existants

Travaux. Lorsque des travaux sont effectués sur des bâtiments existants, certaines règles relatives à l’accès de personnes handicapées doivent être respectées. Lesquelles ?

Quels travaux ? Les travaux de modification ou d'extension sont soumis à certaines dispositions. Il faut notamment savoir que :

  • les travaux réalisés à l’intérieur des volumes ou des surfaces existants doivent maintenir les conditions d’accessibilités existantes ;
  • la création de surface ou de volume nouveaux dans les parties communes doit respecter les dispositions prévues pour les bâtiments collectifs neufs ;
  • les modifications apportées à la signalisation palière ou à une cabine d’ascenseur doivent permettre de recevoir par des moyens adaptés les informations liées aux mouvements de la cabine, aux étages desservis et au système d’alarme.

          Le saviez-vous ?

Notez que lorsque le rapport du coût des travaux à la valeur du bâtiment est supérieur ou égal à 80 %, les règles relatives à l’accessibilité des personnes handicapées s’imposent pour :

  • toutes les parties communes, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l’objet de travaux ;
  • les places de stationnement, les celliers et caves privatifs où sont réalisés les travaux ;
  • les logements où sont réalisés les travaux.

A noter. Lorsque les travaux sont soumis à un permis de construire (qu’il s’agisse d’une construction ou non), le maître d’ouvrage doit faire établir par un contrôleur technique habilité un document attestant de la prise en compte des règles d’accessibilité. A défaut, il encourt une amende de 1 500 €.

Le saviez-vous ?

Un acquéreur qui doit procéder à des travaux modificatifs de remise du logement en l’état doit veiller à ce que les travaux respectent certaines conditions, à savoir :

  • ne pas avoir d’incidence sur les éléments de structure ;
  • ne pas nécessiter une intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
  • ne pas intégrer de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
  • ne pas porter sur les entrées d'air ;
  • ne pas conduire au déplacement du tableau électrique du logement.


Normes d’accessibilité : des solutions alternatives possibles ?

Solutions équivalentes. Depuis le 1er avril 2016, le propriétaire (le maître d’ouvrage) peut recourir à des « solutions d’effet équivalent » pour autant qu’elles satisfassent aux objectifs d’accessibilité.

Concrètement. Dans le cadre des permis de construire déposés depuis le 1er avril 2016, le maître d’ouvrage peut demander au Préfet de déroger aux règles d’accessibilité en proposant des solutions équivalentes en 3 exemplaires (sauf si l’envoi se fait par voie électronique). Dans les 3 mois, le Préfet donnera sa réponse, son silence durant ce délai valant accord.

A noter. Durant le délai de 3 mois, le Préfet demande l’avis de la Commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité. A défaut de réponse de la Commission dans un délai de 2 mois à compter de la transmission de la demande d’avis, cette dernière est réputée répondre favorablement à la demande.

Conséquences. L’acquéreur d’un logement en l’état futur d’achèvement peut conclure un contrat de travaux modificatifs qui permet de l’adapter à ses propres besoins et donc de déroger à certaines normes.


Normes d’accessibilités : précision pour les logements loués

Le principe. Un locataire ne peut pas transformer les locaux loués sans l'accord écrit du propriétaire. Une fois les travaux autorisés et effectués, 2 possibilités s’offrent au propriétaire :

  • soit il conserve à son bénéfice, lors du départ du locataire, les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ;
  • soit il exige la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du locataire, lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Pour un locataire handicapé. Une atténuation est désormais à apporter à la règle décrite ci-dessus lorsque des travaux sont effectués pour adapter le logement à une personne en situation de handicap ou de perte d’autonomie. Les travaux sont alors réalisés aux frais du locataire. Au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise en l'état des lieux.

Quels travaux ? Les travaux qui font l’objet de l’exception pour adapter le logement à une personne en situation de handicap ou de perte d’autonomie sont les suivants :

  • création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
  • modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ;
  • création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
  • installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
  • installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
  • installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

Une demande écrite. Les travaux doivent faire l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec AR auprès du bailleur. Cette demande contient précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Elle indique notamment l'entreprise chargée de les exécuter.

Réponse. Le bailleur a 2 mois pour répondre. A défaut de réponse, il est réputé accepter les travaux et au départ du locataire, il ne pourra pas exiger la remise des lieux en l’état.

Après les travaux. Dans un délai de 2 mois suivant l'achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l'entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.

A retenir

Retenez que, quel que soit le type d’habitation considéré (maison individuelle, bâtiment collectif, travaux sur un bâtiment existant), en cas de non-respect de la réglementation de l’accessibilité des personnes handicapées, une amende de 45 000 € peut être prononcée.

J'ai entendu dire

Lorsqu’un architecte se voit confier la mission de construire ou de réhabiliter, est-il tenu de se renseigner sur la destination de l’immeuble au regard des normes d’accessibilité aux personnes handicapées ?

Oui, un architecte est toujours tenu de se renseigner sur la destination de l’immeuble, lorsqu’il est chargé d’une opération de construction ou de réhabilitation, au regard des normes d’accessibilité aux personnes handicapées. Cette obligation vaut également lorsqu’un client lui confie une mission pour laquelle il n’est pas obligé de respecter ces normes.

Sources

  • Articles L 111-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
  • Articles L 152-4 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (sanctions)
  • Article R 111-5 du Code de la construction et de l’habitation (ascenseur obligatoire)
  • Articles R 111-18 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
  • Articles R 111-19-27 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (attestation pour l’achèvement des travaux)
  • Articles 132-11 et 132-15 du Code pénal (sanctions-attestation)
  • Loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (article 16)
  • Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (article 64)
  • Décret n° 2015-1770 du 24 décembre 2015 modifiant les dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles neufs
  • Décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 modifiant les dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives à l'accessibilité des bâtiments d'habitation et au contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan
  • Arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction
  • Arrêté du 26 février 2007 fixant les dispositions prises pour l'application des articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation, relatives à l'accessibilité pour les personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs lorsqu'ils font l'objet de travaux et des bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination
  • Arrêté du 1 août 2006 fixant les dispositions prises pour l'application des articles R. 111-19 à R. 111-19-3 et R. 111-19-6 du code de la construction et de l'habitation relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public et des installations ouvertes au public lors de leur construction ou de leur création
  • Arrêté du 27 février 2019 modifiant diverses dispositions relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction, des établissements recevant du public lors de leur construction et des installations ouvertes au public lors de leur aménagement, des établissements recevant du public situés dans un cadre bâti existant et des installations existantes ouvertes au public
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 octobre 2017, n° 16-23982 (l’architecte doit s’enquérir de la destination de l’immeuble)
  • Arrêt du Conseil d’Etat, du 16 mai 2018, n° 411036 (solutions d’effets équivalents-réglementation valide)
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