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Conseils


Vous recherchez un locataire, pour le compte d’un client, pour le logement qu’il met en location et se pose la question d’une éventuelle hausse du loyer : attention, le logement peut être concerné par l’encadrement des loyers. Réévaluer (à la hausse) le montant du loyer n’est alors pas si simple…


Encadrement des loyers : pour qui ?

Des loyers encadrés dans les zones tendues. La Loi encadre le montant du loyer lorsque son évolution révèle une situation anormale du marché locatif qui a pour conséquence l’accès difficile au logement locatif. Mais tout le monde n’est pas concerné.

Un dispositif limité territorialement. Le dispositif d’encadrement des loyers ne s’applique, en effet, que dans les zones tendues situées dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants. Il s’agit des agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Combien ? Le principe est le suivant : le montant du loyer, au moment de la signature du contrat de bail, ne peut pas dépasser plus de 20 % d’un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral (sur la base des données produites par les observatoires locaux des loyers). Toutefois, lorsque le logement présente certaines caractéristiques de localisation ou de confort, le bailleur a la possibilité de fixer un loyer supérieur en appliquant un complément de loyer.

     =>  Consultez les loyers de référence applicables à Paris à compter du 1er août 2017 (date de signature du contrat de bail)

     =>  Consultez les loyers de référence applicables à Paris à compter du 1er août 2016 (date de signature du contrat de bail)

     =>  Consultez les loyers de référence applicables à paris à compter du 1er août 2015 (date de signature du contrat de bail)

Pour quels logements ? L’encadrement des loyers ne concerne que les logements vacants (meublés ou vides). Plus précisément, il s’agit des logements inoccupés proposés à la location.

Exception. Il existe 2 situations pour lesquelles la réglementation de l’encadrement des loyers ne s’applique pas lorsque le logement concerné est vacant, à savoir :

  • le logement qui fait l'objet d'une 1ère location ;
  • le logement qui est inoccupé par un locataire depuis plus de 18 mois.

Un dispositif expérimental d’encadrement des loyers. Jusqu’au 24 novembre 2023, un dispositif expérimental d’encadrement des loyers peut être mis en place, si les 4 conditions suivantes sont réunies :

  • écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social,
  • niveau de loyer médian élevé,
  • faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les 5 dernières années,
  • perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et faibles perspectives d'évolution de celle-ci.

Arrêté préfectoral. Pour que le dispositif soit pleinement applicable, il est nécessaire que la Préfecture publie par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence tandis que le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

Pour qui ? Seules les communes de Paris, du Grand Paris et les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille peuvent recourir à ce dispositif expérimental.

En cas de non-respect du dispositif expérimental. Lorsque le bailleur loue un logement sans respecter ce dispositif expérimental, le Préfet peut prononcer à son encontre une amende après une mise en demeure de mettre en conformité le contrat de location restée infructueuse. Celle-ci doit indiquer :

  • le manquement constaté,
  • la nécessité pour le bailleur de mettre en conformité le contrat de location avec la Loi,
  • le cas échéant, l’obligation de rembourser les loyers trop-perçus dans un délai de 2 mois à compter de la mise en demeure,
  • le montant maximal de la sanction encourue si la mise en demeure reste infructueuse,
  • la possibilité pour le bailleur de contester sa mise en demeure dans un délai d’1 mois à compter de sa réception.

Un délai de réponse. Dans le délai indiqué dans la mise en demeure, le bailleur doit transmettre au Préfet une copie du contrat de bail mis en conformité avec la Loi ainsi que, le cas échéant, les éléments permettant de justifier le remboursement des loyers trop-perçus.

Si le bailleur ne respecte toujours pas le dispositif expérimental... Lorsque la mise en demeure reste infructueuse, le Préfet doit informer le bailleur de son intention de le sanctionner par une amende. Cette information mentionne le montant de l’amende envisagé, proportionné à la gravité du manquement constaté. Le montant de l’amende ne peut pas excéder 5 000 € pour un bailleur particulier et 15 000 € pour une société bailleresse.


Encadrement des loyers : comment augmenter le loyer ?

Logement vacant. Toujours dans les zones tendues situées dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants (précitées), en cas de remise en location d’un logement vacant, le principe est que le loyer du nouveau contrat de location ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (sauf si le logement est inoccupé depuis plus de 18 mois), qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée.

Une augmentation du loyer possible sous conditions. Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des 12 mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers. Concrètement, si votre client souhaite modifier le montant du loyer, il ne peut le faire que dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), sauf si une révision du loyer a eu lieu lors de l’année qui précède la conclusion du nouveau contrat de location.

Réévaluer le loyer sans limites ? Par exception, il existe toutefois une possibilité de réévaluation du montant du loyer en dépassant l’encadrement prévu lorsque :

  • votre client a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, si le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité du logement au regard des critères de décence pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer (la hausse du loyer annuel ne pouvant excéder 15 % du coût réel des travaux, apprécié TTC) ;
  • le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué (la hausse du nouveau loyer ne pouvant excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire) ;
  • le logement a fait l'objet depuis moins de 6 mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer (le loyer pouvant être librement réévalué).

En cas de renouvellement du bail. Une limitation de l’augmentation du loyer s’applique également en cas de renouvellement du bail. Si le loyer est manifestement sous-évalué, votre client pourra procéder à une révision à la hausse de ce loyer, sans qu’elle puisse toutefois excéder la plus élevée des 2 limites suivantes :

  • la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location ;
  • une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux (apprécié TTC) si votre client a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Logements comparables. Les logements comparables à la détermination du loyer de référence doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.

          Le saviez-vous ?

Notez que lorsqu’une réévaluation n’a pas pu être entièrement appliquée à la date où cessent les relations contractuelles entre votre client et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire est celui convenu entre eux (ou fixé judiciairement, le cas échéant), y compris la fraction non encore réévaluée.

Reconduction annuelle du dispositif. L’encadrement des loyers en cas de remise en location ou de renouvellement du bail dans les zones tendues est reconduit chaque année. A l’heure actuelle, il a été renouvelé pour la période du 1er août 2018 au 31 juillet 2019.

A retenir

Lorsqu’un client vous demande de rechercher un locataire pour son bien vacant, vérifiez que son logement n’est pas concerné par la réglementation de l’encadrement des loyers. Pour cela, il faut que le bien se trouve dans une des zones tendues d’agglomérations de plus de 50 000 habitants. Il existe toutefois quelques mécanismes qui permettent d’augmenter le loyer au-delà de l’encadrement prévu, notamment en cas de travaux.

J'ai entendu dire



Sources

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (article 18)
  • Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 139 et 140)
  • Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts
  • Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l'annexe à l'article R.* 366-5 du code de la construction et de l'habitation
  • Décret n° 2018-549 du 28 juin 2018 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
  • Décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 fixant le périmètre du territoire de la ville de Paris sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
  • Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 relatif aux modalités d'application de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers et au recouvrement des amendes administratives dans le cadre des rapports locatifs
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