Adresse 39 avenue Paul Vaillant Couturier 94250 Gentilly
Call Pad 01 75 64 01 88

Les

Conseils


Vous souhaitez vendre votre fonds de commerce ou votre fonds artisanal : attention, vous êtes potentiellement soumis au respect du droit de préemption commercial au profit de la commune ou de l’intercommunalité. Quelles sont les modalités d’application de ce dispositif ? Êtes-vous réellement concerné ? Voici ce que vous devez savoir…


Droit de préemption commercial : une procédure stricte

Un droit de préemption… Le droit de préemption est la possibilité d’acquérir en priorité le bien vendu, en l’occurrence, ici, un fonds de commerce, un fonds artisanal ou un local dans lequel vous exploitez votre activité. Mais sachez que la Loi encadre strictement ce droit de préemption commercial.

… en faveur de qui ? Les bénéficiaires du droit de préemption commercial sont les communes ou l’intercommunalité lorsque, le cas échéant, la commune a délégué son pouvoir à l’intercommunalité. La Loi offre la possibilité aux communes de déléguer leur droit de préemption à un établissement public ayant vocation à utiliser ce droit de préemption ou à une société d’économie mixte, un concessionnaire d’une opération d’aménagement ou un titulaire d’un contrat de revitalisation artisanale et commerciale.

… et pour quoi ? Ce droit de préemption ne joue qu’en cas de vente : il ne s’applique donc pas lorsque le fonds ou le local est donné, légué ou se trouve en location-gérance. Concrètement, la commune ou l’intercommunalité peut préempter les biens suivants :

  • les fonds artisanaux, les fonds de commerce ou les baux commerciaux ;
  • les terrains portant des commerces ou destinés à porter des commerces dans un délai de 5 ans à compter de leur aliénation, dès lors que ces commerces sont des magasins de vente au détail ou des centres commerciaux ayant une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m².

Attention. La décision de préemption ne doit pas être prise pour des motifs de protection de la sécurité et de l’ordre public. Ainsi, la commune ou l’intercommunalité ne peut pas préempter un fonds de commerce en se basant sur les plaintes des voisins qui se lamentent des nuisances de l’activité.

          Le saviez-vous ?

Pour pouvoir préempter, le conseil municipal de la commune ou l’organe de délibération de l’intercommunalité, le cas échéant, doit avoir délimité un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, à l’intérieur duquel le droit de préemption s’applique.

Une DIA. Lorsqu’un bien situé dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité est vendu, l’exploitant doit, à peine de nullité, procéder à une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) qui doit notamment indiquer :

  • le prix ;
  • le nombre de salariés ;
  • le cas échéant, le bail commercial ;
  • le chiffre d’affaires lorsque la vente concerne un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial.

     =>  Consultez ici le formulaire de la déclaration d’intention d’aliéner

Déposer la DIA. La DIA doit être rédigée en 4 exemplaires et être adressée au maire de la commune où se situe le fonds ou le local vendu par lettre recommandée avec AR ou par voie électronique en 1 seul exemplaire. La déclaration peut aussi être déposée en Mairie contre récépissé.

Attention. Lorsque la DIA concerne un terrain qui porte ou qui est destiné à porter un commerce, la DIA doit préciser, le cas échéant, la surface de vente du commerce existant sur le terrain ou la possibilité d'implanter sur le terrain, dans les 5 ans suivant la vente, un commerce d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m².

Transmission de la DIA. Dans l’hypothèse où la commune a délégué son droit de préemption, le maire doit transmettre la déclaration qu’il a reçue à l’intercommunalité. Si cette dernière a également délégué son droit de préemption, son président transmettra à son tour la DIA.

Notification de la décision. La commune ou l’intercommunalité a 2 mois à compter de la réception de la DIA pour notifier sa décision, l’absence de réponse valant renonciation à l’exercice du droit de préemption. Il existe 3 réponses possibles pour la commune ou l’intercommunalité :

  • accepter au prix et conditions proposées ;
  • proposer d’acquérir à un prix et conditions différentes ;
  • renoncer au droit de préemption.

Désaccord ? S’il n’y a pas d’accord sur le prix et les conditions de la cession, il appartient à la commune ou l’intercommunalité de saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI) par lettre recommandée avec AR.

Le saviez-vous ?

Lorsque le fonds ou le local est vendu aux enchères, la DIA est rédigée, le cas échéant, par le notaire, le commissaire-priseur judiciaire ou le greffier de la juridiction concernée. Elle est adressée au maire de la commune au moins 30 jours avant la date de la vente aux enchères par lettre recommandée avec AR ou par voie électronique. Le titulaire du droit de préemption a 30 jours à compter de la vente aux enchères pour donner sa position. Dans cette hypothèse, la substitution ne peut que se faire au prix et conditions de la dernière enchère.


Droit de préemption commercial : la rétrocession

Une rétrocession obligatoire… Le fonds ou le local préempté doit être obligatoirement rétrocédé dans un délai de 2 ans à compter de son rachat par la commune, en vue d’une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l’activité commerciale et artisanale. Le délai peut être porté à 3 ans si le bien a été mis en location-gérance.

…qui doit être affichée. Avant de prendre une décision de rétrocession, le maire doit faire afficher en Mairie, pendant 15 jours, un avis de rétrocession qui comporte, entre autre, un appel à candidature, la description du fonds et le prix de vente proposé. Une fois l’acte de rétrocession signé, le maire doit faire afficher en Mairie pendant 15 jours également, un avis mentionnant notamment les conditions financières de l’opération.

Accord du bailleur. Lors de la rétrocession, l’accord préalable du bailleur, propriétaire du local dans lequel le fonds est exploité, est le cas échéant nécessaire. Son absence est sanctionnée par la nullité de la rétrocession. Son accord obtenu par lettre recommandée avec AR doit figurer dans l’acte de rétrocession.

Echec de la rétrocession. Si la rétrocession n’a pas pu avoir lieu dans le délai de 2 ans, l’acquéreur évincé, s’il a été mentionné dans la DIA, bénéficie d’un droit de priorité d’acquisition.

Avant la rétrocession. Si la commune ou l’intercommunalité préempte un fonds de commerce ou un local soumis au statut des baux commerciaux, ce statut s’applique toujours pendant le délai légal précédant la période de rétrocession. De plus, toujours pendant ce délai, le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail en invoquant le défaut d’exploitation du fonds préempté. Sachez enfin, que le fonds peut être donné en location-gérance pendant ce délai légal.

A retenir

Le droit de préemption commercial ne concerne que les zones délimitées par une décision du conseil municipal ou de l’organe de délibération de l’intercommunalité. Vous devez alors rédiger une DIA conformément au modèle prévu et l’adresser à la Mairie de la commune où est situé le fonds ou le local vendu.

Le fonds ou le local préempté doit être rétrocédé dans un délai de 2 ans (qui peut être porté à 3 ans en cas de mise en location-gérance).


J'ai entendu dire



Sources

  • Article L145-2 du Code Commerce (les règles du statut des baux commerciaux restent applicables après la préemption-impossibilité de mettre fin au bail en invoquant le défaut d’exploitation du fonds)
  • Articles L 214-1 et suivants du Code de l’Urbanisme (règles générales du droit de préemption commercial)
  • Articles R 214-1 et suivants du Code de l’Urbanisme (modalités d’application du droit de préemption commerciale)
  • Décret n° 2015-914 du 24 juillet 2015 modifiant certaines dispositions du code de l'urbanisme relatives au droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l'objet de projets d'aménagement commercial
  • Arrêt du Conseil d’Etat, du 26 avril 2013, n° 362949 (pas de préemption pour des motifs de protection de la sécurité et de l’ordre public-nuisances d’un fonds de commerce)
  • Photo auteur
  • Auteur :
    WebLex
    L'info juridique en ligne pour entrepreneurs
Partager cet article sur :
  Retourner à la liste
Nous contacter