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Dès lors que, dans le cadre d’une activité professionnelle, une opération apparaît douteuse et peut potentiellement présenter un risque frauduleux ou illicite, une déclaration de soupçon doit être effectuée auprès des services du traitement du renseignement et d’action contre les circuits financiers clandestins (TRACFIN). Et les agents immobiliers ne sont pas nécessairement à l’abri de ce type d’opérations…


TRACFIN : l’agent immobilier potentiellement concerné

Un objectif. L’objectif du dispositif TRACFIN est de lutter contre le blanchiment d’argent provenant d’opérations douteuses et illicites. Et le secteur immobilier est particulièrement concerné par cette lutte puisque certaines opérations sont propices au blanchiment d’argent. Lesquelles ?

Des activités sensibles ? Les agents immobiliers, titulaires de la carte « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » sont concernés par le dispositif de lutte contre le blanchiment d’argent pour les opérations portant sur :

  • l’achat et la vente de biens immobiliers ;
  • l’achat, la vente de fonds de commerce et de parts de sociétés immobilières ;
  • la souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
  • l’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
  • les contrats de vente de biens immobiliers à temps partagé ;
  • la transaction locative.

          Le saviez-vous ?

La procédure de lutte contre le blanchiment de capitaux et l’obligation de déclaration de soupçon ne sont pas applicables à la gestion immobilière.


TRACFIN : ce que doit faire l’agent immobilier

Une obligation... Dans le cadre du dispositif TRACFIN, de nombreuses obligations s’imposent aux agents immobiliers. Lesquelles ?

… de vigilance. Avant d’entrer en relation d’affaires, vous devez vérifier l’identité du client selon les critères légalement déterminés, et comprendre l’objet et la nature de la relation d’affaires :

  • si votre client est un particulier, vous devez vérifier son identité au moyen d’un document officiel en cours de validité comportant sa photographie, ainsi que relever et conserver ses nom, prénoms, date et lieu de naissance, ainsi que la nature, les date et lieu de délivrance du document, les nom et qualité de l’autorité ou de la personne qui a délivré le document ;
  • si votre client est une société, vous devez vérifier et conserver la copie de tout acte ou extrait de registre officiel datant de moins de trois mois, constatant la dénomination, la forme juridique, l’adresse du siège social et l’identité des associés et dirigeants sociaux.

Mais aussi… Pendant toute la durée de la relation d’affaires, les éléments d’information susceptibles d’être recueillis aux fins d’évaluation des risques de blanchiment de capitaux peuvent être :

  • le montant et la nature des opérations envisagées, la provenance des fonds, la destination des fonds, la justification économique déclarée par le client ou le fonctionnement envisagé du compte ;
  • pour les particuliers : la justification de l’adresse du domicile à jour au moment où les éléments sont recueillis, les activités professionnelles actuellement exercées, les revenus et tout élément permettant d’estimer les autres ressources et d’apprécier le patrimoine ;
  • pour les sociétés : la justification de l’adresse du siège social, les statuts, les mandats et pouvoirs….tout élément permettant d’apprécier la situation financière.

Et particulièrement… Soyez vigilant quant à la banque émettrice du moyen de paiement utilisé, sa situation géographique, la capacité économique du titulaire du compte, l’identité du payeur et celle du bénéficiaire ainsi que les liens existant entre eux, etc.

Le saviez-vous ?

Rappelons que, pour les agents immobiliers, toute perception d’une somme d’argent en espèces est interdite. Seuls sont admis les paiements par chèques ou virements bancaires. Tout versement hors commissions doit faire l’objet d’un enregistrement dans le registre-répertoire, et donner lieu à la délivrance d’un reçu.

Quelques critères d’alerte… Un achat d’un montant important sans prêt, un achat réalisé au moyen de fonds provenant de l’étranger, une disproportion évidente entre le montant du bien acheté et les revenus (du moins apparents) de l’acheteur, un montage juridique particulièrement complexe… sont autant de signaux qui peuvent motiver l’envoi d’une déclaration de soupçon.

Attention. L’intervention d’une banque, d’un notaire, d’un avocat, etc. ne vous dispense pas de vos obligations au regard de la déclaration de soupçon.

          Le saviez-vous ?

Le code de déontologie des agents immobiliers, en vigueur depuis le 1er septembre 2015, prévoit que vous devez veiller au respect des obligations qui vous incombent en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.


TRACFIN : une déclaration de soupçon à remplir

De quoi s’agit-il ? La déclaration de soupçon va vous permettre d’alerter les services de TRACFIN si vous suspectez une opération frauduleuse de blanchiment. Comment se présente-t-elle ?

Des mentions précises. La déclaration de soupçon mentionne les éléments d’identification du client, l’objet et la nature de la relation d’affaires. L’opération envisagée doit être décrite, ainsi que les éléments d’analyse. Il faut préciser si la transaction a été effectuée ou non et, le cas échéant, les délais prévus pour sa réalisation. Il convient enfin de joindre les pièces justificatives utiles à la compréhension et l’exploitation du dossier.

A noter. L’identité du déclarant doit être mentionnée : dirigeant de l’entreprise ou préposé habilité à procéder aux déclarations. La communication de l’identité et de la qualité de la personne habilitée à effectuer la déclaration est à adresser sur un document distinct, joint à la première déclaration (tout changement doit donner lieu à une nouvelle information auprès de TRACFIN).

Un reçu. La déclaration écrite donne lieu à la délivrance d’un accusé de réception, à conserver par le professionnel comme preuve de sa déclaration et de sa bonne foi, alors que la déclaration orale, bien que prise en compte, ne peut pas donner lieu à un accusé de réception. L’absence de preuve de déclaration risquerait de mettre en difficulté le professionnel, en cas de contrôle ou d’enquête judiciaire.

A noter. TRACFIN a mis en place une procédure en ligne permettant la transmission des déclarations de soupçon pour certaines entreprises inscrites (cette procédure est réservée aux correspondants TRACFIN désignés par la société et habilités à effectuer des déclarations de soupçon).

Un caractère confidentiel. La déclaration de soupçon a un caractère confidentiel : elle est couverte par le secret absolu, tant par le déclarant que par TRACFIN. Le législateur a particulièrement insisté sur la nécessité de préserver l’anonymat du déclarant et la confidentialité des informations pour assurer une protection maximale des déclarants.

A savoir. Les mandataires doivent conserver tous les documents et informations justifiant de leurs diligences et les déclarations de soupçon pendant une durée minimale de 5 ans ; ils sont également tenus au secret de l’information.

Quelles suites peuvent y être données ? Dans le cadre de sa mission, TRACFIN dispose de prérogatives particulières lui permettant de s’opposer à la réalisation de la transaction, d’obtenir des informations complémentaires et de déclencher une enquête si nécessaire. Ainsi, suite à la réception d’une déclaration de soupçon, TRACFIN peut s’opposer à l’exécution de l’opération déclarée (c’est le droit d’opposition). TRACFIN peut aussi demander à tout agent immobilier la communication des pièces et documents relatifs à une opération dans le délai qu’il fixe (c’est le droit de communication).

          Le saviez-vous ?

Le respect des obligations mises en place dans les agences immobilières peut donner lieu à un contrôle externe par les agents de la DGCCRF. A défaut, des sanctions pouvant aller jusqu’au retrait de la carte professionnelle pourront être prononcées.

A retenir

Effectuer une déclaration de soupçon peut s’imposer à l’agent immobilier qui suspecte qu’une opération portant sur une transaction immobilière est douteuse ou illicite.

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Sources

  • Articles L 561-1 et suivants et R 561-1 et suivants du Code Monétaire et Financier
  • Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, article 56 (interdiction des espèces)
  • Ordonnance n° 2016-1635 du 1er décembre 2016 renforçant le dispositif français de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme
  • Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce
  • Arrêté du 2 septembre 2009 pris en application de l'article R. 561-12 du code monétaire et financier et définissant des éléments d'information liés à la connaissance du client et de la relation d'affaires aux fins d'évaluation des risques de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme

  • Auteur :
    WebLex
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