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Il n’est pas rare qu’un copropriétaire souhaite s’approprier une partie commune pour agrandir son appartement et/ou réunir 2 lots par exemple. Cela va donc passer par un achat qui doit être impérativement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires. Ce qui suppose le respect d’une procédure et des modalités précises…


S’approprier une partie commune : une procédure à respecter !

Une autorisation obligatoire ! Envisager le rachat d’une partie commune pour en faire un espace privatif suppose d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, de faire appel à divers professionnels (notaire, géomètre, syndic, etc.) qui seront chargés de formaliser ce rachat et la modification induite de la copropriété.

Sinon… En l’absence d’une telle autorisation, la copropriété obtiendra sans difficultés la restitution des parties communes annexées sans autorisation, et la remise en état des lieux aux frais du copropriétaire indélicat, voire même des dommages et intérêts.


S’approprier une partie commune : 6 étapes à connaître

Principe. Acquérir une partie commune nécessite de passer par différentes étapes, de la proposition faite à l’assemblée générale des copropriétaires jusqu’à la régularisation de l’opération chez le notaire, en passant par la modification du règlement de copropriété et l’autorisation des éventuels travaux. Analysons ces différentes étapes en détail…

Etape 1. Il faut évaluer le prix de la partie commune à acheter. Pour cela, il est utile de consulter un agent immobilier, un notaire, ou un expert immobilier.

Etape 2. Il faut ensuite établir un projet de modification du règlement de copropriété : l’achat de la partie commune entraîne en effet la création d’un lot privatif affecté de tantièmes. Un géomètre expert doit en prendre les mesures exactes et procéder à la nouvelle répartition des millièmes de copropriété.

Comment ? Pour déterminer le nombre de tantièmes affectés au nouveau lot, le géomètre calcule la valeur relative de ce lot. Attention : il ne s’agit pas de la valeur vénale, mais d’une évaluation qui tient compte de la nature du lot (palier, couloir, grenier…), de sa superficie et de sa situation dans l’immeuble. Le géomètre ajoute ensuite au nombre total de tantièmes existants de la copropriété celui des tantièmes nouvellement créés. C’est le notaire qui sera chargé de rédiger l’acte modificatif d’état descriptif de division-règlement de copropriété, lequel devra faire l’objet d’une publication au fichier immobilier.

Etape 3. Sur ces bases, le copropriétaire demandeur doit ensuite faire une offre d’achat à la copropriété : avant de transmettre l’offre au syndic pour qu’il inscrive la demande à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires, il est recommandé en pratique de consulter le conseil syndical et les autres copropriétaires. Cela permet souvent d’avoir un premier avis, d’anticiper les éventuels points de crispation et d’adapter le projet en conséquence.

Etape 4. L’assemblée doit alors se prononcer à la fois sur la vente de la partie commune, sur la modification du règlement de copropriété et sur l’autorisation de réaliser des travaux liés à la vente. Chacun de ces trois points doit être approuvé à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix. Lorsque la vente porte sur des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, ou lorsque l’opération lèse les droits d’un copropriétaire sur ses parties privatives, l’unanimité des copropriétaires s’impose (exemple : si la vente des parties communes entraîne une diminution de la valeur d’un lot d’un copropriétaire).

          Le saviez-vous ?

Comme pour toute opération immobilière, la vente doit avoir une contrepartie financière réelle et sérieuse, sinon elle peut être annulée pour abus de majorité. En pratique, si un prix de 1 000 € pour un palier n’est pas dérisoire, la vente d’un jardin de près de 200 m² dans le 15ème arrondissement de Paris pour seulement un euro doit être annulée.

Tous les frais liés à cette acquisition seront à la charge du copropriétaire acheteur.

Etape 5. Après l’assemblée générale, le syndic doit envoyer le procès-verbal de celle-ci aux copropriétaires opposants au projet, ainsi qu’aux défaillants (ce sont les absents non représentés). Cette notification marque le point de départ du délai impératif de contestation de deux mois dont ces copropriétaires disposent.

Etape 6. Une fois passé ce délai d’opposition de deux mois, et si aucune des décisions n’a été contestée devant le Tribunal de grande instance, l’acte d’achat ainsi que le modificatif du règlement de copropriété doivent être régularisés devant un notaire. Une fois la vente signée, les travaux peuvent alors commencer.

A noter. Si l’assemblée générale des copropriétaires refuse d’autoriser la vente des parties communes, le copropriétaire concerné peut attaquer cette décision en justice en invoquant l’abus de majorité. Il devra prouver devant le juge que la décision n’a pas été prise dans l’intérêt de la copropriété. Ses arguments et son dossier devront être très solides, car les tribunaux considèrent régulièrement que refuser de vendre une partie commune ne constitue pas un abus de majorité (jugement de la Cour d’appel de Paris du 21 Mars 1996, n° 94-026580.


S’approprier une partie commune : une procédure non respectée ?

Rappel. Comme indiqué précédemment, en l’absence d’autorisation, la copropriété obtiendra sans difficultés la restitution des parties communes annexées sans autorisation, et la remise en état des lieux aux frais du copropriétaire indélicat, voire même des dommages et intérêts.

Mais… Il arrive parfois qu’un copropriétaire s’approprie par usage une partie commune (palier, couloir, cour…), sans solliciter l’autorisation de l’assemblée générale. Et si elle ne réagit pas, la partie commune annexée peut devenir partie privative…

Concrètement. Si la copropriété ne réagit pas, la partie commune annexée peut devenir partie privative au bout de 30 ans : on parle alors de prescription acquisitive ou d’usucapion. Pendant cette durée, la partie commune annexée doit avoir été occupée de façon publique, non équivoque et à titre de propriétaire même si, à l’origine, ce bien a été acquis de mauvaise foi. La prescription peut même être invoquée au bout de 10 années seulement si le copropriétaire a acquis le bien avec bonne foi et s’il possède un titre de propriété (un acte de vente mentionnant par erreur la partie annexée).

A noter. Dès lors que l’annexion de la partie commune est continue et non interrompue comme le dit le Code civil, le délai de prescription acquisitive continue de courir, et ce même si le lot de copropriété concerné change de propriétaire. C’est au copropriétaire qui invoque la prescription d’apporter la preuve qu’il occupe la partie commune à titre privatif depuis plus de 10 ans ou de 30 ans. Et s’il ne peut pas le prouver, il devra remettre les lieux dans leur état d’origine et payer, le cas échéant, des dommages et intérêts.

A retenir

Acheter une partie commune suppose d’évaluer son prix, d’établir un projet de modification du règlement de copropriété, de faire une offre d’achat, d’obtenir l’accord de l’AG des copropriétaires et, en cas d’accord, de régulariser l’opération chez le notaire. Le tout aux frais du copropriétaire acquéreur.

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Sources

  • Articles 2261 et 2272 du Code Civil
  • Arrêt de la Cour d’appel de Paris du 21 Mars 1996, n° 94-026580 (refuser de vendre une partie commune ne constitue pas nécessairement un abus de majorité)
  • Arrêt de la Cour d’appel de Paris du 4 Mars 1998, n° 96-05641 (vente pour un prix dérisoire annulée)
  • Arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 24 Février 2012, n° 10-17341 (preuve de l’occupation et prescription acquisitive)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 Février 2012, n° 10-26738 (le délai de prescription acquisitive continue de courir même en cas de changement de propriétaire)

  • Auteur :
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