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Conseils


Après vous être porté candidat auprès d’une copropriété pour devenir son syndic, vous êtes amené à lui présenter un projet de contrat qui sera soumis au vote de l’assemblée générale. Sachez que ce contrat est (désormais) strictement encadré. Comment ?


Contrat de syndic : un contenu strictement encadré

Un mandat unique. Le syndic est lié à la copropriété par un contrat conclu avec le conseil syndical. Ce contrat doit respecter certaines conditions. Lesquelles ?

Des conditions à connaître… Depuis le 1er juillet 2015, ce contrat, obligatoirement écrit, doit respecter un modèle unique, dans l’objectif de délimiter votre responsabilité en qualité de syndic et par un souci de transparence.

          Le saviez-vous ?

S’agissant du choix d’un syndic, il est normalement prévu la mise en concurrence, tous les 3 ans, de plusieurs projets de syndic avant la tenue de l’assemblée des copropriétaires appelée à se prononcer sur la désignation du syndic. La Loi Macron précise, à ce sujet, que le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence si l’assemblée annuelle précédente décide d’y déroger (cette disposition est entrée en vigueur le 7 novembre 2015). Notez que cette question doit être obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.

Quant à la possibilité pour le conseil syndical de proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence, elle est supprimée.

Dénomination des parties. Le contrat de syndic doit commencer par la détermination des parties au contrat. Ce qui implique que ce contrat comporte expressément et de manière lisible :

  • la mention de l’identité du syndicat (nom et numéro de rue de la copropriété, nom du représentant du syndicat, mention du contrat d’assurance de responsabilité civile) ;
  • la mention complète de l’identité du syndic (nom, identité de son représentant, numéro d’immatriculation, dénomination sociale éventuelle, mention de la carte professionnelle, du contrat d’assurance, etc.).

Mentions obligatoires. Le contrat de syndic doit ensuite comporter les clauses suivantes :

  • la mention selon laquelle le syndicat vous confie la mission de syndic de l’immeuble ;
  • la durée du contrat (qui ne peut excéder 3 ans) ;
  • les conditions de la révocation du syndic (fondée sur un motif légitime) ;
  • les conditions de la démission du syndic (soumise à préavis de 3 mois par lettre recommandée avec accusé de réception) ;
  • la nouvelle désignation du syndic ;
  • les données relatives à la fiche synthétique de copropriété (mise à jour annuelle) ;
  • les prestations et modalités de rémunération du syndic professionnel (distinction selon forfait ou rémunération) ;
  • le défraiement et la rémunération du syndic non professionnel ;
  • les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires ;
  • les effets d’une copropriété en difficulté ;
  • la reddition des comptes (qui doit être annuelle) ;
  • la compétence judiciaire en cas de litige.

     =>  Consultez le contrat type de syndic préconisé par la réglementation

Combien de contrats ? Le contrat doit être signé en 2 exemplaires, datés et signés.


Contrat de syndic : une rémunération strictement encadrée

2 modalités de rémunération. Il existe 2 façons pour un syndic de se rémunérer : par forfait ou par honoraires. Le mandat doit contenir la détermination de la rémunération des différentes prestations. Comment ?

Le forfait. Il contient toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission (qui comprend notamment l’administration, la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble). Une liste des prestations incluses dans le forfait doit être annexée au contrat. Le montant du forfait (révisé annuellement) ainsi que les modalités de versement sont déterminés dans le contrat.

     =>  Consultez l’annexe contenant la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait

A noter. Certaines rémunérations sont comprises dans le forfait et ne peuvent donner lieu à une rémunération supplémentaire. Il s’agit :

  • des formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes ;
  • la gestion des règlements aux bénéficiaires.

A noter bis. Certaines prestations peuvent être incluses dans la rémunération par forfait. Ce choix appartient aux parties lors de la conclusion du contrat. Il s’agit de :

  • la préparation, convocation et tenue des assemblées générales, autre que l’assemblée générale annuelle ;
  • l’organisation de réunions avec le conseil syndical.

A noter ter. Des prestations peuvent être exclues de la rémunération par forfait, à savoir :

  • l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat par le syndic ;
  • l’accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés ;
  • l’archivage par le syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée à ses propres frais.

Rémunération complémentaire. Le contrat doit également indiquer quelles sont les prestations pouvant faire l’objet d’une rémunération par le biais d’honoraires, ainsi que leurs modalités d’évaluation.

     =>  Consultez l’annexe contenant la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire

A retenir

Le contrat de syndic est encadré par la réglementation qui impose un modèle type. Concernant votre rémunération, elle se subdivise en forfait d’une part, et en honoraires d’autre part (la réglementation fixe une liste limitative de prestations pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait).

J'ai entendu dire



Sources

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  • Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (article 88)
  • Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  • Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  • Arrêts du Conseil d’Etat du 5 octobre 2016, n° 390465 et 290491 (validité du modèle obligatoire)
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