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Conseils


Mécontent d’une décision votée lors de la dernière assemblée générale (AG), un copropriétaire souhaite contester la résolution votée devant la justice. Mais pour qu’il puisse contester cette décision, encore faut-il qu’il respecte une réglementation (très) encadrée…


Contester une décision de l’AG : il faut une irrégularité

Si les règles ont été respectées. Si l’AG des copropriétaires s’est déroulée dans les règles, le copropriétaire mécontent ne peut que s’incliner. Même en faisant un recours devant la justice, il n’obtiendra pas gain de cause. Pour contester et faire annuler une décision de l’AG, il faut prouver qu’une irrégularité a été commise.

Quelles irrégularités ? Compte tenu de la complexité des textes légaux, les causes d’irrégularités sont nombreuses. Par exemple, une résolution peut être annulée si :

  • elle n’a pas été adoptée à la bonne majorité ;
  • la question ne figurait pas à l’ordre du jour ;
  • si les documents obligatoires n’ont pas été envoyés aux copropriétaires.

A noter. Parfois, c’est toute l’AG qui sera annulée. C’est notamment le cas :

  • lorsque la convocation n’a pas été faite dans les règles ;
  • lorsqu’un copropriétaire n’a pas été convoqué ;
  • lorsque plusieurs présidents de séance ont été élus ;
  • lorsque les règles de représentation des copropriétaires absents n’ont pas été respectées.

Mais. L’ordre du jour de l’AG doit être établi en concertation avec le conseil syndical. Toutefois, si tel n’est pas le cas, les juges ont déjà pu décider que l’AG ne devait pas être annulée.

          Le saviez-vous ?

Il n’est pas nécessaire de justifier d’un préjudice particulier pour contester une décision d’AG.

Attention ! Il arrive, en pratique, qu’une AG fasse disparaître l’irrégularité en la réparant. Si tel est le cas, le tribunal considérera que l’action en contestation contre la décision prise en première AG est sans objet.

Pour la petite histoire (1). Un couple a réclamé l’annulation d’une décision votée en assemblée générale (AG) en expliquant que l’AG a été irrégulièrement convoquée. Irrégularité dont l’ancien syndic immobilier qui gérait l’immeuble est responsable : si celui-ci était encore valablement en exercice lors de l’envoi des convocations, son mandat avait toutefois pris fin lors de la réception de ces convocations et lors de la tenue de l’AG. Or, pour qu’une AG soit valable, il est nécessaire, selon le couple, que le syndic qui envoi les convocations est encore un mandat de gestion lors de la réception de ces convocations et lors de la tenue de l’AG. Ce qui n’est pas le cas ici. L’AG doit donc être annulée pour irrégularité. A tort pour le juge : l’AG convoquée par l’ancien syndic est parfaitement valable. Un syndic peut, en effet, parfaitement convoquer des copropriétaires à une AG, dès lors que son mandat est encore valide, peu importe que son mandat ait pris fin lors de la réception de ces convocations et de la tenue de l’AG qui se rapporte à ces convocations.

Pour la petite histoire (2). Un copropriétaire a réclamé l’annulation d’une décision d’AG avec laquelle il n’était pas d’accord. Pour lui, le vote de cette décision était entaché par une irrégularité : la Loi prévoit que si un copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, ce dernier ne peut recevoir plus de 3 délégations de vote que lorsque le total des voix dont il dispose n’excède pas 5 % des voix. Or, il constate que l’un des copropriétaires disposait de plus de 5 % des voix après avoir reçu plus de 3 délégations de vote. Dès lors, la décision n’a pas été valablement votée. Ce que confirme le juge qui annule la décision litigieuse.

Pour la petite histoire (3). Pour s’assurer que la quote-part attribué à chaque lot correspond effectivement à sa superficie, il est pris la décision, au cours d’une AG, de procéder au mesurage de tous les lots de copropriété. Sauf que le jour du mesurage des lots, un copropriétaire refuse que le géomètre-expert pénètre dans son appartement. Pour lui, la décision votée en AG porte atteinte au respect du domicile de manière disproportionnée et est donc irrégulière. A tort pour le juge : la décision, régulièrement votée, est parfaitement proportionné au regard de son but légitime, à savoir s’assurer que la répartition des charges est en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots de copropriété.


Contester une décision de l’AG : il faut être copropriétaire

Qui peut agir en justice ? Seul un copropriétaire peut contester une résolution. Mais encore faut-il qu’il soit considéré comme « opposant » ou « défaillant »…

Opposant. Un copropriétaire est dit « opposant » lorsqu’il a voté contre une décision qui a été votée lors d’une AG, mais aussi lorsqu’il a voté pour une décision qui a été rejetée. Notez que si un copropriétaire apparaît comme « opposant » sur le procès-verbal d’AG alors qu’il s’agit d’une erreur matérielle, il ne peut pas être considéré comme tel.

Le saviez-vous ?

Un copropriétaire qui vote en faveur de décisions connexes à une 1ère décision pour laquelle il a voté contre ne perd pas sa qualité d’opposant à la 1ère décision et peut donc la contester.

A noter. Un syndic doit prendre en compte le vote exprimé par le mandataire et ce même si ce vote est contraire aux termes du mandat. Ainsi, un mandataire peut voter contre une résolution même si le mandat lui imposait de voter en faveur de toutes les décisions prises en AG. Par ce votre contre, le copropriétaire représenté est donc considéré comme « opposant » et à la capacité de contester la validité de la résolution en justice.

Défaillant. Un copropriétaire est dit « défaillant » lorsqu’il était absent lors de l’AG et qu’il n’était pas représenté.

En pratique. Il faut considérer comme « défaillant » le copropriétaire qui est arrivé en retard ou qui a quitté l’AG avant la fin, pour toutes décisions votées avant son arrivée ou après son départ. Mais attention : le copropriétaire sera « défaillant » seulement s’il a pris soin de faire mentionner l’heure de son arrivée ou de son départ sur la feuille de présence.

Le saviez-vous ?

Un copropriétaire est considéré comme « défaillant » lorsque le mandataire qui le représente vote à une question pour laquelle il n’avait pas la capacité de voter.

A noter. Les personnes qui ne sont pas copropriétaires (locataire, gardien, syndic) ne peuvent pas contester une décision, mais elles peuvent demander des dommages-intérêts en justice à la copropriété si elles prouvent qu’une décision leur cause un préjudice.

A noter (bis). Les associés d’une SCI n’étant pas personnellement copropriétaires, ils ne peuvent pas agir en justice contre une décision de l’AG. L’action doit, en effet, être menée au nom de la société.


Contester une décision de l’AG : il faut respecter une procédure

Comment contester ? Pour contester une décision de l’AG, il ne suffit pas d’adresser une lettre au syndic, même en recommandé avec AR. Il faut intenter une procédure contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, devant le Tribunal de Grande Instance (TGI) dans le ressort duquel est situé l’immeuble.

Sous quel délai ? L’action doit impérativement être introduite au plus tard dans les 2 mois à compter de la notification du procès-verbal (PV) d’AG par le syndic.

Attention ! Une fois le délai de 2 mois dépassé, la décision ne peut plus être contestée, et ce quelle que soit l’irrégularité commise.

Décisions de travaux contestées. Les décisions relatives aux travaux relevant de la majorité simple (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) peuvent être effectuées sans attendre l’expiration des 2 mois. Dans les autres cas, les travaux ne peuvent pas débuter avant que le délai de 2 mois ne soit expiré.

Le saviez-vous ?

Un copropriétaire peut solliciter dans un délai de 2 mois, l’annulation de toute AG convoquée par un syndic dont le mandat est nul. Il importe peu que le copropriétaire n’ait pas contesté les précédentes AG convoquées par ce syndic.

Contester un appel de charges. L’action en contestation d’un appel de charges se prescrit par 10 ans.

Abus de contestation. Un copropriétaire qui abuse de ses droits pour contester le paiement de charges peut être condamné à payer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires. C’est ce qui est arrivé à un copropriétaire qui a contesté de façon habituelle les charges qui lui étaient réclamées, sans justifier des paiements qu’il alléguait et a ainsi :

  • obligé le syndicat des copropriétaires à multiplier les démarches explicatives et les actions en justice pour recouvrer les charges dues ;
  • contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

A retenir

Seul un copropriétaire qui a voté contre une décision adoptée ou pour une décision rejetée, ou qui n’a pas assisté à une AG sans y être représenté, peut en demander l’annulation. Pour cela, il doit engager son action dans les 2 mois qui suivent la notification du PV d’AG par le syndic.

J'ai entendu dire



Sources

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (article 42)
  • Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (articles 17, 61-1 et 61-3)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 septembre 2016, n° 15-20860 (prise en compte du vote du mandataire-vote contraire au mandat)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 septembre 2016, n° 15-23422 (pouvoir du mandataire-vote résolution non prévue)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 13 décembre 2011, n° 11-10036 (contestation-pas nécessaire qu’il y ait un préjudice pour le copropriétaire)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 24 janvier 2001, n° 99-14692 (contestation d’une résolution non adoptée)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 octobre 2005, n° 04-14602 (contestation durant le délai de 2 mois)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 15 décembre 2016, n° 15-25109 (erreur matérielle-pas la qualité d’opposant)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 1er décembre 2016, n° 15-26559 (AG non annulable-défaut d’établissement de l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 mars 2017, n° 15-22185 (décision irrégulière devenue définitive)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-17971 (toutes les AG convoquées par un syndic dont le mandat est nul sont annulables)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-24646 (AG valable-convocation régulière par un syndic qui n’est plus en activité)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-21272 (décision annulée-copropriétaire qui a reçu trop de délégations de vote)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-21971 (pénétration dans un appartement-décision de l’AG proportionnée)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 1er février 2018, n° 16-26992 (prescription décennale-contestation d’un appel de charges)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 mars 2018, n° 17-13485 (plusieurs présidents de séance-AG annulée)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 mars 2018, n° 16-27481 (documents non obligations non remis-AG valable)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 avril 2018, n° 16-28651 (vote en faveur d’une décision-pas de contestation possible)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 juin 2018, n° 17-13599 (contestation abusive)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 28 juin 2018, n° 17-16693 (l’opposant qui vote en faveur de décisions connexes à une décision contestée reste opposant)

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