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Conseils


Après avoir trouvé le locataire pour un appartement dont le propriétaire vous a donné mandat de mise en location, vous êtes amené à rédiger le bail de location. Sachez que le contenu de ce contrat est (désormais) strictement encadré. Comment ?


Contrat de location : un contenu strictement encadré

Un contrat unique. Les rapports entre le bailleur et le locataire sont encadrés par un contrat rédigé en général par le professionnel de l’immobilier qui les a mis en relation. Depuis le 1er août 2015, ce contrat, obligatoirement écrit, devra respecter un modèle type unique.

Pour quelles locations ? Ce contrat unique s’applique aux contrats de location non meublée, meublée et de colocation à bail unique pour les logements à usage de résidence principale. Dans un souci de transparence, ce contrat devra comporter certaines clauses obligatoires.

Désignation des parties. Le contrat type doit commencer par l’identité précise des parties. Concrètement, le bail doit mentionner :

  • l’identité du bailleur (nom et adresse, nom du représentant de la société propriétaire, le cas échéant le numéro de la carte professionnelle, etc.) ;
  • l’identité du ou des locataires (nom, adresse, etc.).

Le saviez-vous ?

Il a été jugé que le défaut de mention de l’adresse du bailleur pouvait causer un préjudice au locataire, notamment si ce dernier se trouve dans l’impossibilité de pouvoir réclamer la restitution de son dépôt de garantie (et dès lors qu’aucune retenue n’est justifiée).

Mentions obligatoires. Le contrat de location doit ensuite comporter les clauses suivantes :

  • la mention de l’objet du contrat avec détermination du logement loué : description de la consistance du logement (notamment la surface habitable), destination du local (usage professionnel, habitation principale du locataire par exemple), etc. ;
  • la durée et prise d’effet du contrat (3 ou 6 ans minimum selon la qualité du bailleur ; le cas échéant, les motifs qui permettent d’y déroger et conduisent à retenir une durée inférieure) ;
  • les conditions financières (montant du loyer, modalités de révision et de paiement, montant du dernier loyer versé par le précédent locataire, charges récupérables, etc.) ;
  • les travaux : déterminer qui paye les travaux, s’ils peuvent justifier une hausse du loyer, si durant la période de travaux le loyer diminue, le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location, etc. ;
  • les garanties ;
  • le cas échéant, la clause résolutoire (clause qui a pour objet de prévoir les modalités de résiliation du bail en cas d’inexécution des obligations qui incombent au locataire) ;
  • le cas échéant, les honoraires de location (avec indication de la répartition du montant des honoraires entre le locataire et le bailleur) ;
  • les autres clauses particulières (à définir entre les parties dans le respect de la Loi) ;
  • les annexes : dossier de diagnostic technique, notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, état des lieux, le cas échéant l’autorisation préalable de mise en location, le cas échéant l’inventaire du mobilier, etc.

A noter. Désormais, il existe une liste du mobilier minimum que doit comporter un logement meublé, à savoir :

  • une literie comprenant couette ou couverture,
  • un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher,
  • des plaques de cuisson,
  • un four ou four à micro-ondes,
  • un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C,
  • la vaisselle nécessaire à la prise des repas,
  • des ustensiles de cuisine,
  • une table et des sièges,
  • des étagères de rangement,
  • des luminaires,
  • du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

     =>  Consultez le contrat type de location de logement nu

     =>  Consultez le contrat type de location meublée

Faut-il établir un « diagnostic technique amiante » ? Non, aucune obligation légale n’impose, lors de la conclusion d’un bail, la remise au locataire d’un « dossier technique » amiante.


Notice d’information relative aux rapports locatifs : un modèle unique

Des annexes obligatoires. Annexées au contrat type de location, plusieurs annexes sont obligatoires. Lesquelles ?

Un contenu précis. Sont ici visés les documents suivants :

  • l’extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes,
  • le dossier de diagnostic complet (performance énergétique, risque d’exposition au plomb le cas échéant, les indications relatives à l’absence ou la présence d’amiante, l’état de l’installation électrique et de gaz, le cas échéant un état des risques naturels et technologiques (pour les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, pour les zones de sismicité),
  • l’état des lieux,
  • le cas échéant, une autorisation préalable de mise en location,
  • le cas échéant les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables,
  • la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires.

S’agissant de la notice d’information… Cette notice d’information fait également l’objet d’un modèle type qui sera effectif depuis le 1er août 2015. Elle doit être annexée au contrat de location de logement à usage de résidence principale et comporter les mentions obligatoires suivantes :

  • l’établissement du bail (forme et contenu du contrat, durée, rappel des conditions financières, état des lieux d’entrée, etc.) ;
  • les droits et obligations des parties (obligations générales du bailleur et du locataire, assurance, travaux, etc.) ;
  • la fin du contrat et la sortie du logement (congé par le bailleur, congé par le locataire, état des lieux de sortie, restitution de la garantie, etc.) ;
  • le règlement des litiges locatifs (prescription, règlement amiable et conciliation, action en justice, etc.)
  • les contacts utiles (ADIL, CAF, MSA, etc.).

     =>  Consultez le modèle type de notice d’information


Pensez aux diagnostics électricité et gaz

Une obligation. A l’occasion de la (re)mise en location d’un logement (nu ou meublé), il faudra fournir un diagnostic, établi par un professionnel certifié, destiné à informer le locataire de l’état de l’installation électrique et de gaz du logement loué.

Plus exactement. Ces diagnostics visent les parties privatives des locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du locataire ainsi que dans leurs dépendances. Ils sont obligatoires :

  • en ce qui concerne l’électricité, pour les locaux d'habitation comportant une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de 15 ans ;
  • en ce qui concerne le gaz, les locaux d'habitation comportant une installation intérieure de gaz en fonctionnement et qui a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

A noter. En ce qui concerne l’électricité, que si le bailleur dispose d’une attestation de conformité de moins de 6 ans visée par un organisme agréé du type Consuel, il pourra s’en prévaloir lors de la (re)mise en location du logement.

A noter (bis). Ces diagnostics sont valables 6 ans : un bailleur qui dispose d’un diagnostic (électricité/gaz) de moins de 6 ans pourra donc s’en prévaloir au moment de la (re)mise en location du logement.

A partir de quand ? Ces diagnostics ne seront, en réalité, obligatoires qu’à compter :

  • du 1er juillet 2017, à tous les contrats de location signés pour les logements situés dans un immele collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975 ;
  • du 1er janvier 2018 à tous les contrats de location signés pour les autres logements.


Pensez au diagnostic radon

Une obligation. A l’occasion de la (re)mise en location d’un logement (nu ou meublé), il faudra fournir un diagnostic, établi par un professionnel certifié, destiné à informer le locataire de la présence ou non de radon.

Plus exactement. Ce diagnostic radon n’est obligatoire que dans les zones à potentiel radon.

     =>  Consultez les zones à potentiel radon

Depuis quand ? Ce diagnostic doit être fourni au locataire depuis le 1er juillet 2018.

A retenir

Depuis le 1er août 2015, le contrat de location de logement à usage de résidence principale est encadré par la réglementation qui impose un modèle type.

Il faut également penser à annexer au contrat une notice d’information qui comporte des indications relatives aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, ainsi que des informations sur les voies de conciliation et de recours pour régler les éventuels litiges.


J'ai entendu dire



Sources

  • Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale
  • Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé
  • Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale
  • Arrêté du 27 juin 2018 portant délimitation des zones à potentiel radon du territoire français
  • Décret n° 2016-1104 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure de gaz dans les logements en location
  • Décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les logements en location
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 31 mars 2016, n° 15-14075 (défaut de mention dans le bail de l’adresse du bailleur et préjudice subi)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 mai 2018, n° 17-11760 (pas d’obligation d’établir un « dossier technique amiante »)
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