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Avant de finaliser la vente d’un bien immobilier devant le notaire, un « compromis » de vente est généralement conclu (à l’aide d’un notaire ou d’un agent immobilier) et ce, même si la rédaction de ce compromis n’est pas obligatoire. Voyons alors pourquoi rédiger un compromis est (très) utile…


Compromis de vente : obligatoire ?

L’acte de vente : obligatoire. La vente immobilière doit impérativement faire l’objet d’un acte authentique devant notaire. A cette occasion, la vente sera soumise à publicité foncière, privilège des notaires, pour des fins d’opposabilité aux tiers.

Le compromis : facultatif. La très grande majorité des acquéreurs d’immeubles finance leur acquisition par un prêt bancaire. La banque préférera alors disposer d’un avant-contrat pour éditer les offres de prêt.

Quel avant-contrat ? L’avant-contrat peut prendre la forme d’un « compromis » ou d’une « promesse » de vente. Dans cette fiche, il ne sera évoqué que le compromis de vente.

Qui rédige le compromis ? Cet avant contrat sera bien souvent rédigé par l’agent immobilier qui a négocié la vente, ou parfois par le notaire qui sera en charge de la vente définitive.

Dossier de vente. Lorsque les agents immobiliers ou les notaires réclament des documents administratifs en Mairie, celle-ci peut leur facturer des frais correspondants au coût de reproduction et, le cas échéant, d’envoi de celui-ci. En revanche, les charges de personnel résultant du temps consacré à la recherche, à la reproduction et à l’envoi du document ne sont pas facturables.


Compromis de vente : définitif ?

Le compromis de vente… Le compromis constate l’accord du vendeur et de l’acquéreur sur la vente d’un bien immobilier moyennant un certain prix. Il est d’usage que l’acquéreur verse d’ores et déjà un dépôt de garantie, habituellement 10 % du prix de vente. Mais il n’existe aucune obligation sur ce point.

… un contrat pouvant être remis en cause ? Selon la Loi, le contrat est alors définitif (un adage juridique précise d’ailleurs que « promesse de vente vaut vente »). La vente ne peut donc plus être, en principe, remise en cause. Le juge prononcera, en effet, l’exécution forcée de la vente dans le cas où l’une ou l’autre des parties venait à refuser de réitérer la vente chez le notaire.

Conditions suspensives. Mais, bien sûr, un compromis est toujours assorti de conditions suspensives. Si les parties ne peuvent pas revenir en arrière, d’autres évènement peuvent venir mettre fin à cet engagement.

Obtention du prêt. En premier lieu, il existe la condition suspensive d’obtention de prêt. Pour mémoire, les acquéreurs financent rarement leur achat sans recourir à une banque. Non seulement parce qu’il s’agit de sommes très importantes, mais aussi, même pour les investisseurs, parce que l’emprunt s’avère souvent plus intéressant, notamment compte tenu des taux d’intérêts bas. Ainsi les parties se mettent d’accord pour admettre que si la banque refuse le prêt à l’acquéreur, le contrat sera caduc.

Attention ! Il est important d’indiquer les conditions précises du prêt demandé, en termes de taux et durée qui doivent être réalistes. Il ne faut pas, en effet, indiquer des conditions telles qu’il serait facile, pour un acquéreur trop indécis, de trouver une banque qui refusera ces conditions.

Le saviez-vous ?

L’acquéreur peut toujours renoncer à la condition suspensive d’obtention de prêt soit à la signature du compromis, soit postérieurement. Même s’il contracte un prêt bancaire, l’acquéreur peut choisir à ses risques et périls de ne pas profiter de cette protection. Mais cette décision reste relativement dangereuse car si jamais l’acquéreur n’obtient pas son prêt, il devra quand même acheter.

L’acquéreur pourra également renoncer à la condition suspensive en cours de contrat. Cette situation peut se produire si l’acquéreur prend du retard dans ses démarches, mais qu’il est certain d’obtenir son financement. De même, il peut y renoncer s’il n’a finalement plus besoin d’un emprunt bancaire.

En cas de refus de prêt. Dans le cas de refus de prêt par une banque, l’acquéreur devra notifier ce refus à son vendeur dans les délais prévus afin de profiter de la condition suspensive et de pouvoir sortir du contrat en récupérant son dépôt de garantie.

Autres conditions suspensives. Un compromis de vente indique également systématiquement en condition suspensive la non-révélation de servitudes ou de problèmes relatifs à l’urbanisme qui remettrait en cause la valeur du bien ou son utilisation. Découvrir que le bien est soumis à une zone sujette à préemption prochaine peut, en effet, remettre en cause la vente.

A noter. D’autres conditions suspensives propres à l’opération en question peuvent également être indiquées. Voici les plus courantes :

  • la condition suspensive de renonciation par le locataire à son droit de préemption ;
  • la renonciation de la mairie à son droit de préemption ;
  • la vente de son propre bien par l’acquéreur (cette clause est dangereuse pour le vendeur puisqu’il supporte le risque de non-réalisation éventuelle d’une autre vente à laquelle il ne peut pas intervenir).

Le saviez-vous ?

L’acquéreur ne peut pas se prévaloir de la non-réalisation d’une condition suspensive qui profite au vendeur. Inversement, le vendeur ne peut pas se prévaloir de la non-réalisation d’une condition suspensive qui profite à l’acquéreur.

Droit de rétractation. Après la signature du compromis de vente, durant 10 jours, l’acquéreur va pouvoir exercer son droit de rétractation, sans avoir à justifier d’un motif particulier et sans aucune pénalité. Ce droit ne bénéficie qu’à l’acquéreur : une fois l’avant contrat signé, le vendeur ne pourra pas revenir sur sa décision.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : comment fonctionne le droit de rétractation (délai SRU) ? »

Date limite. Un compromis de vente comporte généralement une clause prévoyant une date limite pour signer l’acte de vente définitif chez le notaire. Lorsque cette clause ne prévoit pas que le dépassement de cette date limite sera sanctionné par la caducité du compromis, les parties peuvent réclamer la vente forcée du bien, objet de la vente.

Rémunération. Le compromis de vente doit contenir une mention relative à votre rémunération.


Compromis de vente : illustrations pratiques

Illustrations. Voici quelques exemples de compromis de vente signés et pour lesquels l’une des parties a refusé de réitérer la vente chez le notaire.

Exemple 1.

Une personne qui a mis en vente sa maison trouve un acquéreur, par le biais d’un agent immobilier, et signe un compromis de vente. Mais l’acte authentique de vente devant être conclu chez le notaire n’est jamais signé, l’acquéreur ne voulant plus acheter la maison. L’acquéreur, pour se justifier, explique que s’il refuse de signer l’acte de vente chez le notaire, c’est parce qu’il existe un différend sur la limite de la propriété. De plus, il rappelle qu’un bornage devait avoir lieu afin de mettre un terme à ce différend. N’ayant jamais été informé de la réalisation du bornage, il considère que la vente est caduque.

A tort pour le juge : parce que les limites de copropriété n’ont pas été érigées en condition notable du compromis et que le bornage n’était pas une condition suspensive du contrat, la vente est « parfaite ». L’acquéreur ne peut donc pas se prévaloir d’un différend sur la limite de propriété pour refuser de signer l’acte de vente chez le notaire.

Exemple 2.

Un compromis de vente d’un appartement est signé sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs. Une fois ce prêt obtenu, les acquéreurs demandent aux vendeurs de convenir d’un rendez-vous chez le notaire pour procéder à la signature de l’acte authentique de vente.

Mais les vendeurs refusent de régulariser la vente, le prêt ayant été obtenu trop tard selon eux : ils rappellent que le compromis indiquait que les acquéreurs devaient obtenir le prêt avant le 9 septembre. Or, ces derniers l’ont obtenu le 31 octobre. Pour les vendeurs, les acquéreurs n’ayant pas exprimé leur volonté de poursuivre la vente et de reporter les effets de la condition suspensive malgré la non-obtention du prêt avant le 9 septembre, la vente est caduque.

Mais les acquéreurs ne sont pas d’accord… et le juge non plus : ce dernier rappelle que la condition suspensive étant rédigée dans l’intérêt exclusif des acquéreurs, eux seuls peuvent se prévaloir des conséquences juridiques de la non-obtention du prêt dans le délai prévu. Comme ils ne l’ont pas fait, la vente est parfaitement valable !

Exemple 3.

Un vendeur signe un compromis de vente sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. Mais ce dernier, voyant sa demande de prêt refusée, annule la vente. Le vendeur considère toutefois que l’acquéreur a commis une faute qui a abouti au refus du prêt bancaire. Il demande donc 30 000 € de dommages-intérêts à l’acquéreur… que refuse de payer celui-ci.

Il estime que la non-obtention de son prêt bancaire n’est pas la cause première de l’annulation de la vente. Il explique, en effet, que l’annulation est principalement due à l’impossibilité d’obtenir un permis de construire pour réaliser l’opération de rénovation projetée.

Argumentation que conteste le vendeur. Il rappelle, d’une part, que l’obtention du permis de construire n’était pas érigée en condition suspensive et, d’autre part, que l’acquéreur a présenté une demande de prêt bancaire non-conforme. Aux termes du compromis, le vendeur rappelle, en effet, que l’acquéreur s’était engagé à déposer une demande de prêt pour financer l’acquisition du bien immobilier. Or, il a déposé une demande destinée à financer l’acquisition du bien immobilier et des travaux de rénovation. Dès lors, il considère que l’acquéreur a commis une faute qui engage sa responsabilité personnelle.

Raisonnement que valide le juge : la demande de prêt n’étant pas conforme à ce qui était convenu dans le compromis de vente, l’acquéreur a commis une faute. Il est condamné à verser 30 000 € de dommages-intérêts au vendeur.

Exemple 4.

Un couple achète 2 lots de copropriété dans un appartement, dont l’un à créer, à une société. Une condition suspensive est alors prévue au compromis de vente, relatif à l’aménagement d’une porte permettant l’accès au lot qui est à créer.

Mais cette porte ne verra jamais le jour pour la raison suivante : le voisin, qui occupe un appartement situé en-dessous du lot à créer, refuse que les artisans accèdent à ses locaux pour réaliser les travaux nécessaires à la création de la porte.

Le couple réclame et obtient alors l’annulation de la vente. Il réclame aussi la somme prévue au titre de la « clause pénale » car il considère que la non-réalisation de la condition suspensive est imputable à la société.

Ce que nie la société : elle a obtenu toutes les autorisations nécessaires pour réaliser les travaux dans les délais convenus dans le compromis de vente.

Peut-être, répond le couple, mais la société a commis deux erreurs, selon lui :

  • elle n’a pas pris en compte la possibilité que le voisin refuse l’accès à ses locaux, alors que son accord était nécessaire pour pouvoir réaliser les travaux de création de la porte ;
  • le délai de réalisation des travaux était trop court, erreur mise en évidence suite au refus d’accès à ses locaux du voisin.

« Exact » confirme le juge ! Et cette double erreur rend la non-réalisation de la condition suspensive imputable à la société. Il est donc justifié que le montant de la clause pénale soit versé au couple.

A retenir

Facultatif, un compromis de vente est toutefois très souvent signé, préalablement à la signature de l’acte de vente chez le notaire. Ce compromis est généralement rédigé par un agent immobilier ou un notaire et ne peut pas être remis en cause, hormis les situations prévues au contrat dans les conditions suspensives.

J'ai entendu dire



Sources

  • Articles 1582 et suivants du Code civil
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 janvier 2017, n° 15-14894 (différend sur les limites de la propriété non érigé en condition suspensive)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 27 octobre 2016, n° 15-23727 (prêt bancaire obtenu tardivement)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 13 octobre 2016, n° 15-17832 (demande de prêt non-conforme aux clauses du compromis-faute de l’acquéreur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 novembre 2017, n° 16-25107 (dépassement de la date limite non sanctionnée par la caducité du compromis)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 17 janvier 2018, n° 14-14304 (absence de mention relative à la rémunération)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 janvier 2018, n° 17-10881 (non-réalisation d’une condition suspensive qui profite au vendeur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 28 février 2018, n° 17-11677 (exemple 4-absence de prise en compte de la nécessité d’obtenir l’accord du voisin)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 juin 2018, n° 17-18670 (compromis requalifié en promesse unilatérale de vente)
  • Réponse Ministérielle Masson, Sénat, du 23 août 2018, n° 05774 (facturation des documents administratifs)

  • Auteur :
    WebLex
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