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Dans le cadre d’une vente, l’acquéreur souhaite obtenir un prêt pour financer son achat. Avant la signature du compromis de vente, il vient vous voir afin que vous lui expliquiez quelles sont les protections dont il peut bénéficier en tant qu’emprunteur. Voici quelques pistes de réponse…


Acquéreur-emprunteur : une protection relative au bien acheté

Principe. La situation de départ est la suivante : une personne vend un bien immobilier à un acquéreur. Ce dernier, pour financer son achat, a recours à un prêt bancaire. Dans le cadre de cette opération de crédit immobilier, l’acquéreur bénéficiera d’une protection particulière. Laquelle ?

Une protection ? La protection signifie que :

  • l’emprunteur doit être parfaitement éclairé quant à la nature et l’étendue de son engagement ;
  • une fois reçue son offre de prêt, il bénéficie d’un délai qui lui permet de parfaire sa réflexion avant de s’engager.


Attention. Le prêt n’a pas vocation à financer tous les achats immobiliers. Ainsi, seules les opérations financières suivantes peuvent permettre à l’acquéreur de bénéficier d’une protection spécifique :

  • pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation :
  •        o  l’achat ou la souscription de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien de l'immeuble ainsi acquis ;
  •        o  les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien lorsque le montant du crédit est supérieur à 75 000 € ;
  •        o  les dépenses relatives à leur construction ;
  • l'achat de terrains destinés à la construction des immeubles (si l’acquéreur n’a pas la volonté de faire construire un immeuble, il ne peut donc pas bénéficier du dispositif de protection).

A noter. Les locaux dits « accessoires » tels que les caves, les parkings, etc., sont concernés par le dispositif, mais à la condition qu’ils soient acquis en même temps que le bien principal.

Exclusion. La protection de l’acquéreur-emprunteur bénéficie à une personne physique dans un cadre privé. Cela signifie que les personnes qui achètent dans un cadre professionnel sont exclues du dispositif. Il en est de même des entreprises.

          Le saviez-vous ?

Si votre client envisage de créer une SCI pour acheter sa maison, il doit faire attention : dans cette situation, les juges refusent que les acquéreurs puissent bénéficier du statut protecteur en cas d’emprunt.


Acquéreur-emprunteur : comment se protéger dans le compromis de vente ?

Se protéger. Ces protections sont d’ordre public, c’est-à-dire qu’il est impossible d’y déroger. Mais cela ne signifie pas pour autant qu’il ne faut rien faire. Il y a quelques précautions à prendre. Lesquelles ?

Mention à insérer. Un achat se fait toujours en 2 temps : il y a d’abord un compromis de vente puis ensuite un acte authentique de vente (environ 3 mois plus tard). Il faut donc indiquer dans le compromis de vente que ce dernier est réalisé sous la « condition suspensive » d’obtention du prêt souhaité.

Attention. Il faut être vigilant quant à la rédaction de la clause. Ainsi, il est interdit d’insérer une clause imposant à votre client un délai impératif pour déposer son dossier prêt, mais il est possible de fixer un délai indicatif.

Comment obtenir le prêt ? Votre client doit bien sûr s’adresser à une banque. Les conditions financières du prêt (taux, durée, etc.) doivent être indiquées dans le compromis de vente.

Ce que votre client doit faire. Avant même la signature du compromis de vente, votre client doit démarcher plusieurs banques afin d’avoir une idée du montant du prêt dont il pourra bénéficier. Une fois le compromis signé, il doit faire une demande qui correspond aux conditions financières indiquées dans le compromis.

Ce que votre client ne doit pas faire. Si votre client présente un refus de prêt pour justifier de la non réalisation de la condition suspensive alors qu’il n’a pas respecté les conditions financières prévues au compromis, il commet une faute qui a des conséquences très importantes (voir ci-dessous).

Justificatif. Votre client doit pouvoir justifier de ses démarches auprès des banques. Tout écrit prouvant sa volonté d’obtenir le prêt doit être conservé.

Prêt non obtenu. En cas d’échec de la demande de prêt, le compromis devient nul. Attention : en pratique, il faut présenter 2 refus de prêt pour que la condition suspensive ne soit pas réalisée. Ces refus de prêt doivent indiquer notamment sur quelle durée et à quel taux les prêts ont été sollicités.

Conséquences. Lorsqu’un compromis de vente est signé, le vendeur « immobilise » son bien immobilier, ce qui signifie qu’il ne peut plus le proposer à d’autres potentiels acquéreurs De son côté, l’acquéreur doit verser certaines sommes, qui viendront en déduction du prix final : on parle d’« indemnité d’immobilisation ». En cas de nullité du compromis de vente, le vendeur peut de nouveau proposer son bien à la vente. L’acquéreur, quant à lui, doit pouvoir obtenir le remboursement des sommes avancées.

Faute de l’acquéreur. Si l’acquéreur n’a pas respecté les termes du compromis de vente, il commet une faute : dans ce cas, le vendeur est susceptible de garder pour son compte des indemnités de dédommagement par le biais d’une « clause pénale ». Ce sera également le cas si l’acquéreur n’a effectué aucune démarche ou s’il refuse une offre de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans le compromis de vente. Notez qu’il a été jugé que s’adresser à un courtier est suffisant pour satisfaire à l’obligation de demander un prêt auprès d’un « organisme financier ».

          Le saviez-vous ?

Si votre client souhaite payer le prix d’achat sans l’aide d’un prêt, il doit écrire, de sa propre main, sur le compromis de vente, une mention par laquelle il reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir des dispositions protectrices de l’acquéreur-emprunteur. A défaut de cette mention manuscrite, votre client pourra se prévaloir de ces dispositions.


Acquéreur-emprunteur : une protection renforcée par les obligations de la banque

Informer votre client. La banque est tenue d’assurer à l’égard de votre client la disponibilité permanente d’informations générales, claires et compréhensibles, sur les contrats de crédit immobiliers. Ces informations générales sont délivrées sur papier, sur tout autre support durable ou sous forme électronique. Elles sont facilement accessibles et sont fournies gratuitement à votre client. Ces informations générales sont notamment :

  • l'identité de la banque, ou le cas échéant de l'intermédiaire de crédit, et l'adresse géographique de la partie qui fournit les informations ;
  • la nature, la destination et la durée possibles des crédits proposés ;
  • les types de taux débiteur proposés et leur nature fixe, variable ou révisable, ou une combinaison des deux, ainsi qu'un bref exposé des caractéristiques d'un taux fixe et d'un taux variable ou révisable, y compris de leurs implications pour votre client ;
  • les formes de sûreté réelle ou personnelle possibles pour garantir le contrat de crédit (la banque doit expliquer à votre client la nature juridique, les bénéficiaires, le fonctionnement et les effets de cette sûreté réelle ou personnelle ;
  • l'indication d'autres coûts éventuels supportés par votre client en lien avec le contrat de crédit qui ne sont pas compris dans le coût total du crédit ;
  • l'éventail des différentes modalités de remboursement possibles, y compris le nombre, la périodicité et le montant des versements réguliers ;
  • les conditions directement liées à un remboursement anticipé.

FISE. Au plus tard lors de l'émission de l'offre de crédit, la banque doit communique à votre client, gratuitement, sous la forme d'une Fiche d'Information Standardisée Européenne (FISE), les informations personnalisées permettant à votre client :

  • de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché ;
  • d'évaluer leurs implications ;
  • de se déterminer en toute connaissance de cause sur l'opportunité de conclure un contrat de crédit.

Un devoir de mise en garde. La banque est tenue de fournir gratuitement à votre client les explications adéquates lui permettant de déterminer si le ou les contrats de crédit proposés et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière. Ces explications comprennent notamment :

  • les informations contenues dans la FISE ;
  • les principales caractéristiques du ou des crédits et services accessoires proposés ;
  • les effets spécifiques que le ou les crédits et services accessoires proposés peuvent avoir sur votre client, y compris les conséquences d'un défaut de paiement, notamment en cas de réalisation des garanties ;
  • s'agissant des éventuels services accessoires liés au contrat de crédit, l'indication de la possibilité ou non de résilier chaque composante séparément et les implications d'une telle procédure pour votre client.

A noter. La banque est également tenue de mettre en garde gratuitement votre client lorsque, compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour lui.

Un service de conseil. La banque peut proposer à votre client de recourir à son service de conseil. Ce service consiste à donner à votre client des recommandations personnalisées en ce qui concerne le contrat de prêt qu’il envisage de conclure.

Analyse de la solvabilité de votre client. Un prêt n’est accordé à votre client que lorsque la banque a pu vérifier que les obligations découlant du contrat de crédit seront vraisemblablement respectées conformément à ce qui est prévu par ce contrat. A cette fin, avant de conclure un contrat de crédit, la banque doit procéder à une évaluation rigoureuse de la solvabilité de votre client. L'évaluation de la solvabilité se fonde sur des informations relatives :

  • aux revenus de votre client, à son épargne et à ses actifs ;
  • aux dépenses régulières de votre client, à ses dettes et autres engagements financiers.

Comment ? La banque s'appuie dans ce cadre sur les informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives aux revenus et dépenses de votre client ainsi que sur d'autres critères économiques et financiers.

En cas d’erreur d’analyse. La banque ne peut ni résilier ni modifier ultérieurement le contrat de prêt conclu avec votre client au motif que les informations fournies étaient incomplètes ou qu'il a vérifié la solvabilité de manière incorrecte, sauf dans l'hypothèse où il est avéré que des informations essentielles à la conclusion du contrat ont été sciemment dissimulées ou falsifiées par votre client.

Le saviez-vous ?

Lors de la souscription d’un emprunt immobilier, votre client va également devoir conclure un contrat d’assurance. Depuis le 23 février 2017, il possède désormais un droit de résiliation annuel de ce contrat d’assurance. L’objectif est de lui permettre de changer plus facilement d’assureur et de diminuer le coût de ce contrat.

Domiciliation des salaires. Une pratique bancaire consiste à obliger l’acquéreur à domicilier ses salaires dans son établissement en contrepartie d’un avantage individualisé. Afin de favoriser la concurrence bancaire, depuis le 1er janvier 2018, une banque peut toujours obliger un acquéreur à verser son salaire dans son établissement, mais seulement pendant 10 ans. Une fois ce délai écoulé, l’acquéreur peut alors faire jouer la concurrence et changer de banque tout en conservant les avantages obtenus jusqu’au remboursement du prêt, sans risque de pénalités.

A noter. Une banque qui oblige un acquéreur à verser ses salaires dans son établissement est tenue d’en informer clairement celui-ci et doit préciser la nature des avantages consentis en contrepartie.

A retenir

Pour bénéficier des règles protectrices de l’acquéreur-emprunteur, votre client doit obtenir un prêt dont le financement a pour but un achat immobilier d’habitation (ou en vue d’une habitation future). Votre client doit agir dans un but personnel et non professionnel.

La protection est matérialisée dans le compromis de vente par l’insertion d’une « clause suspensive » d’obtention du prêt.


J'ai entendu dire

J’ai un client qui achète une maison suite à une vente aux enchères. Il souhaite financer son achat par un prêt. Peut-il bénéficier de la protection de l’acquéreur-emprunteur ?

Non, votre client ne peut pas bénéficier de cette protection car les dispositions relatives à la protection de l’acquéreur-emprunteur ne sont pas applicables aux ventes aux enchères.

Sources

  • Article 1231-5 du Code civil
  • Article 1304-3 du Code civil
  • Articles L 311-1 et suivants du Code de la consommation (protection de l’acquéreur-emprunteur)
  • Loi n° 2017-203 du 21 février 2017 ratifiant les ordonnances n° 2016-301 du 14 mars 2016 relative à la partie législative du code de la consommation et n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation et simplifiant le dispositif de mise en œuvre des obligations en matière de conformité et de sécurité des produits et services (article 10)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 février 2014, n° 12-27182 (délai impératif interdit-un courtier est un « organisme financier »))
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 septembre 2007, n° 06-15640 (refus justifié)
  • Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 18 mai 2005, n° 03-10508 (terrain sans volonté de construction-pas de protection pour l’acquéreur-emprunteur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 25 octobre 1994, n° 92-11400 (faute de l’acquéreur dans la demande de son prêt)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 10 février 1993, n° 91-12382 (pas de statut protecteur-achat sous la forme d’une SCI)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 6 janvier 1993, n° 89-21298 (refus injustifié de l’acquéreur)
  • Ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation
  • Ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017 relative aux offres de prêt immobilier conditionnées à la domiciliation des salaires ou revenus assimilés de l'emprunteur sur un compte de paiement
  • Décret n° 2017-1099 du 14 juin 2017 fixant la durée pendant laquelle le prêteur peut imposer à l'emprunteur la domiciliation de ses salaires ou revenus assimilés sur un compte de paiement
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 13 octobre 2016, n° 15-17832 (demande de prêt non-conforme aux termes du compromis de vente-faute de l’acquéreur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 15 juin 2017, n° 16-13530 (attestations de refus de prêt floues)

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