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En relisant le projet de compromis de vente que vous avez rédigé, l’acquéreur se pose des questions sur le paragraphe « servitude » et vient vous voir. Il aimerait savoir ce qu’est une servitude et quelles difficultés cela peut présenter pour la vente. Voici quelques éléments de réponse…


Servitudes : de quoi s’agit-il ?

Une définition légale. La Loi définit la servitude comme une « charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ». En clair, un bien vendu, que ce soit un terrain nu ou une maison (appelé « fonds servant ») supporte une charge (la servitude) qui profite à un autre terrain ou une autre maison (appelé « fonds dominant »).

Concrètement. L’hypothèse la plus répandue d’une servitude est le droit de passage (la servitude) dont profite un propriétaire (dont la propriété est appelée « fonds dominant ») pour se rendre chez lui, en passant par la propriété de son voisin (appelé « fonds servant »).

Attention ! Pour que la charge constitue véritablement une servitude, il ne faut pas qu’elle soit imposée à la personne qui possède le « fonds servant ». La servitude est imposée, en effet, au « fonds servant » lui-même.

Conséquence. La servitude étant attachée au « fonds servant », lorsque le propriétaire vend son terrain, elle ne disparaît pas mais est transmise avec le terrain. De même, lorsque le propriétaire du « fonds dominant » vend son terrain, la servitude dont il bénéficiait ne disparaît pas. Elle profite alors au nouveau propriétaire.

1 critère primordial. L'existence d’une servitude implique impérativement un avantage. De manière constante, les juges rappellent qu’une charge qui ne procure aucun avantage au fonds dominant ne constitue pas une servitude.

Le saviez-vous ?

En matière de servitude légale d’utilité publique, les notions de « fonds dominant » et de « fonds servant » n’existent pas puisque la servitude frappe uniquement un immeuble dans un intérêt public sans se soucier de l’utilité ou de l’avantage d’un fonds voisin.

Servitudes discontinues ou continues. La Loi opère une distinction entre les servitudes « continues » et « discontinues » :

  • les servitudes continues sont celles dont l’usage est continuel sans avoir besoin du fait de l’homme (une conduite d’eau ou une servitude de vue par exemple) ;
  • les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait de l’homme pour être exercées (un droit de passage ou un droit de puisage, par exemple).

3 types de servitudes. Concrètement, il existe 3 types de servitudes, à savoir :

  • les servitudes découlant de la situation naturelle des lieux, comme la servitude d’écoulement des eaux, le bornage ou les clôtures ;
  • les servitudes imposées par la Loi comme par exemple, la servitude de halage, les servitudes de mitoyenneté et de respect de distance des constructions ou encore de droit de passage en cas d'enclave ;
  • les servitudes établies par le « fait de l’homme », qui résultent des contrats signés entre propriétaires et sont donc appelées « servitudes conventionnelles » (par exemple, les conventions établissant une interdiction de construire).


Vente immobilière : les servitudes, une information impérative !

1 information obligatoire. Lors d’une vente immobilière, le vendeur a l’obligation d’informer l’acquéreur de l’existence d’une servitude car elle diminue la valeur du bien vendu. A défaut, il manque à son obligation de loyauté.

Comment déterminer s’il existe une servitude ? Pour vérifier l’existence ou non d’éventuelles servitudes, il faut prendre connaissance du titre de propriété du vendeur. Dans ce document, il y a, en effet, un paragraphe mentionnant l’absence ou la présence de servitudes.

Mais aussi. Il ne faut pas hésiter, si c’est possible, à remonter la généalogie du bien vendu. Ce travail sera plus facilement effectué par le notaire qui conserve des copies des précédents actes de vente dans ses archives.

Servitudes publiques. Pour déterminer l’existence ou non de servitudes publiques, en plus de consulter le titre de propriété du vendeur, il est possible de déposer en Mairie un document appelé « certificat d’urbanisme ». Dans sa réponse, la Mairie indiquera, en effet, s’il existe ou non des servitudes publiques.

Et ensuite ? La présence ou l’absence de servitudes, en plus d’être portée à la connaissance de l’acquéreur, doit être mentionnée dans l’acte de vente. Cette mention, également communiquée au Service de la publicité foncière, assure de façon certaine la transmission et la connaissance de la servitude attachée au fonds, lors de toutes les ventes immobilières.

Erreur ? Il peut arriver qu’une servitude ait été « oubliée ». Dans ce cas, l’acquéreur non informé de l’existence d’une servitude peut demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages-intérêts (en établissant toutefois que les servitudes non apparentes sont de telle importance qu’il n’aurait pas acheté s’il les avait connues).

Le saviez-vous ?

Le vendeur qui n’a pas déclaré les travaux portant atteinte à une servitude doit indemniser l’acquéreur pour l’éviction subie en raison du non-respect de la servitude.

A retenir

Une servitude crée une charge sur une propriété, appelée « fonds servant » au profit d’une autre propriété, appelée « fonds dominant ». Cette charge ne bénéficie jamais au propriétaire mais est attachée au fonds. Dès lors, elle est transmise à chaque vente des propriétés concernées. L’existence ou l’absence de servitudes doit obligatoirement être portée à la connaissance de l’acquéreur (l’information se trouve généralement dans le titre de propriété du vendeur).

J'ai entendu dire



Sources

  • Articles 637 et suivants du Code civil
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 janvier 2016, n° 14-24777 (atteinte à la servitude non déclarée par le vendeur-responsabilité engagée)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 février 2018, n° 15-28524 (obligation de loyauté)

  • Auteur :
    WebLex
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