Adresse 39 avenue Paul Vaillant Couturier 94250 Gentilly
Call Pad 01 75 64 01 88

Les

Conseils


Si votre client souhaite vendre sa maison, évoquez avec lui la question de l’établissement des diagnostics immobiliers. Ces diagnostics constituent un élément essentiel et nécessaire pour la réalisation de la vente d’un bien immobilier. Que faut-il savoir à ce sujet ?


Diagnostics immobiliers : une élaboration encadrée

Un dossier à établir en cas de vente… Lorsque votre client souhaite vendre son bien immobilier, un diagnostic technique doit être établi pour être joint au compromis de vente et à l’acte authentique de vente.

…mais aussi en cas de location... Il ne faut pas oublier que lorsque votre client souhaite louer son bien, il faut annexer au contrat de location, même en cas de renouvellement :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • le constat de risque d’exposition au plomb ;
  • une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante ;
  • un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz ;
  • le cas échéant, l'état des risques naturels et technologiques (ERNT).

… à l’initiative du vendeur. Le diagnostic technique immobilier se fait à l’initiative du vendeur. Cela signifie que cela se fait à ses frais. Votre client ne doit pas négliger ce détail lorsqu’il met son bien en vente. Mais il est toujours possible de mettre à la charge de l’acquéreur une partie des frais en le prévoyant contractuellement.

Quel est le contenu du dossier ? Le dossier de diagnostic technique comprend :

  • le constat de risque d'exposition au plomb ;
  • l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ;
  • l'état relatif à la présence de termites ;
  • l'état de l'installation intérieure de gaz ;
  • le cas échéant, l’ERNT ;
  • le DPE ;
  • l'état de l'installation intérieure d'électricité ;
  • le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif ;
  • le cas échéant, l'information sur la présence d'un risque de mérule.

DPE. Le DPE est un « document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance ». La durée de validité de ce diagnostic est de 10 ans.

Plomb. Le constat de risque d'exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. A ce constat, le diagnostiqueur va annexer une notice d'information. Le diagnostic plomb ne concerne que les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Si le diagnostic révèle l’absence de plomb, sa durée de validité est illimitée. Dans le cas contraire, il n’est valable qu’1 an.

Amiante. Le diagnostic amiante ne concerne que les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Si le diagnostic fait état de l’absence d’amiante, il a une durée illimitée. Dans le cas contraire, il est valable 3 ans.

          Le saviez-vous ?

Tous les diagnostics établis avant le 1er janvier 2013 doivent être renouvelés, même en cas d’absence d’amiante.

Termites. Le diagnostic termites est obligatoire si le bien se trouve dans une zone définie par la Préfecture. L'état parasitaire a une durée de validité de 6 mois.

          Le saviez-vous ?

Une information sur la présence d'un risque de mérule est adjointe au dossier de diagnostic technique si le bien se trouve dans une zone à risque établie par un arrêté Préfectoral.

Electricité. Votre client doit produire un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de 15 ans, en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Le diagnostic électricité est valable 3 ans. Si l’établissement de ce diagnostic n’est pas requis, n’hésitez pas à conseiller à votre client la production du certificat Consuel.

     =>  Consultez la méthodologie à suivre lors de l’établissement d’un diagnostic électrique

Gaz. Si votre client possède une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans, un état de cette installation en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est réalisé. Tout comme le diagnostic électricité, le diagnostic gaz est valable 3 ans.

Assainissement non collectif. Lors de la vente d’un bien non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, votre client doit faire établir à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif, un état de l’installation de l’assainissement datant de moins de 3 ans.

Attention ! Dès lors que le raccordement n’est pas complet, le vendeur peut être condamné au paiement des travaux de raccordement. Pour cela, il faut néanmoins que l’acte de vente ait mentionné, à tort, que l’assainissement était complètement raccordé.

ERP.Votre client doit informer l’acquéreur de l’état des risques et pollutions auxquels le bien immobilier est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.). Pour cela, il doit lui fournir un diagnostic appelé « état des risques et pollutions » (ERP), éditable à partir des sites web des Préfectures du lieu de situation du bien immobilier vendu.

Radon. Depuis le 1er juillet 2018, l’ERP comporte également une information relative aux potentiels risques liés à la présence de radon dans la zone où est situé le bien vendu.

     => Consultez les zones à potentiel radon

Chaufferie. En présence d’une chaufferie, un diagnostic devra être réalisé pour connaître son état. Ainsi, si sa non-conformité apparaît dans ce diagnostic, l’acquéreur ne pourra pas s’en prévaloir.

Astuce. La vente d’une maison pouvant durer plus de 6 mois, il est conseillé d’attendre un peu pour l’établissement des diagnostics dont la durée de validité n’est que de 6 mois afin d’éviter un surcoût.

Absence de diagnostics. S’il manque un diagnostic plomb, amiante, termite, gaz, électricité ou assainissement, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. Si l’ERNT manque, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Notez que le DPE n’a qu’une valeur informative.

Le saviez-vous ?

Tous les diagnostics immobiliers seront contenus, pour les constructions neuves dont le permis de construire aura été déposé à compter du 1er janvier 2017, dans un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement (étendu à tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025). Ce carnet ne concerne pas les logements relevant des organismes d’habitation à loyer modéré.

Il mentionnera l'ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l'entretien et à l'amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes (lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété). Il contiendra également, le cas échéant, des documents spécifiques aux immeubles en copropriété (3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale, règlement de copropriété, etc.).


Diagnostics immobiliers : la responsabilité du professionnel

Un dossier rédigé par un diagnostiqueur immobilier. Ce n’est pas votre client lui-même qui va établir le diagnostic technique. Il va le faire réaliser par un professionnel : le diagnostiqueur immobilier. Il faut bien le choisir, car s’il fait appel à une personne non qualifiée, votre client encourt 1 500 € d’amende.

Une double responsabilité. Le diagnostiqueur immobilier, en réalisant le dossier de diagnostic technique, engage sa responsabilité vis-à-vis du vendeur, mais également à l’égard de l’acquéreur.

Envers le vendeur. Le diagnostiqueur et votre client sont liés contractuellement. Si le diagnostiqueur commet une faute dans la réalisation du dossier, avec pour conséquence la résolution de la vente et la restitution du prix au vendeur, il n’y a pas de préjudice pour le vendeur susceptible d’être indemnisé par le diagnostiqueur. En revanche, le vendeur peut se faire indemniser pour la perte de chance de vendre son bien et pour le préjudice financier et moral qu’il subit.

Envers l’acquéreur. L’acquéreur ne peut agir que sur le fondement délictuel à l’égard du diagnostiqueur fautif. Le principe est que le diagnostiqueur a une obligation de réparation intégrale du préjudice. C’est par exemple le cas lorsqu’il apparaît qu’il y a des termites dans la maison alors que le diagnostic n’en faisait pas mention et que l’acquéreur doit faire démolir puis reconstruire la maison ou lorsque l’acquéreur doit faire procéder à des travaux désamiantage suite à la découverte d’amiante non décelée par le diagnostiqueur.

Une responsabilité étendue. Le diagnostiqueur immobilier est tenu d’une obligation de conseil envers le vendeur lorsqu’il établit le dossier de diagnostic technique. Sa mission est alors large et il doit s’enquérir lui-même des caractéristiques complètes de l’immeuble. Il ne doit pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel de l’immeuble.

3 limites. Il existe 3 limites au devoir de recherche du diagnostiqueur, à savoir

  • une limite liée à l’étendue des obligations : ainsi un diagnostiqueur ne commet pas de faute s’il ne repère pas l’amiante qui est située dans un local qui ne figure pas dans l’ordre de mission que vous lui donnez ;
  • une limite liée à la mission confiée : vous pouvez restreindre la mission pour des raisons économiques ; le diagnostiqueur doit alors noter dans son rapport que les conclusions ne peuvent être qu’incomplètes et attirer l’attention du vendeur sur la nécessité de réaliser un diagnostic complet ;
  • une limite liée à vos qualités si vous êtes vous-même un professionnel de l’immobilier et que vous limitez délibérément la mission du diagnostiqueur.

Le saviez-vous ?

A compter du 1er avril 2019, lors de la réalisation d’une prestation, un diagnostiqueur pourra se faire accompagner par un examinateur, travaillant pour un organisme de certification des diagnostiqueurs. Cet examinateur vérifiera le recours à des bonnes méthodes du diagnostiqueur dans le cadre d’un « contrôle sur ouvrage global ».

La réussite à ce contrôle permettra au diagnostiqueur de se faire renouveler sa certification.

Et l’agent immobilier ? Sachez que la responsabilité de l’agent immobilier, qui intervient à la vente en qualité d’intermédiaire, ne pourra pas être recherchée s’il n’a pas effectué lui-même le mesurage : les juges ont tendance à considérer qu’il n’a pas à apprécier l'exactitude des informations fournies par le diagnostiqueur, ni à vérifier le mesurage effectué par un professionnel.

A retenir

L’établissement du diagnostic technique immobilier est très important et ne doit pas être négligé pas votre client. Vous devez lui rappeler l’importance de la réalisation de ces diagnostics qui lui permettent d’exonérer sa responsabilité une fois la vente réalisée. Si ce dossier est erroné par la faute du diagnostiqueur, ce dernier engage sa responsabilité envers le vendeur, mais également envers l’acquéreur. Un diagnostiqueur doit donc être choisi avec confiance.

J'ai entendu dire



Sources

  • Articles 1103 et 1231-1 du Code Civil (responsabilité du diagnostiqueur envers le vendeur)
  • Article 1240 du Code Civil (responsabilité du diagnostiqueur envers l’acquéreur)
  • Article L 133-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (termites)
  • Article L 133-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (mérule)
  • Articles L 134-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (législation sur le DPE)
  • Articles L 271-4 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (dossier de diagnostic technique)
  • Articles L 1331-1 et suivants du Code de la Santé Publique (assainissement non collectif)
  • Articles L 1334-1 et suivants du Code de la Santé Publique (législation sur la présence de plomb ou d’amiante)
  • Article L 125-5 du Code de l’Environnement (état des risques naturels et technologiques)
  • Articles R 1334-4 et suivants du Code de la Santé Publique (réglementation sur la présence de plomb ou d’amiante)
  • Article annexe 13-9 du Code de la Santé Publique (amiante-liste des produits et matériaux à vérifier)
  • Article R 271-4 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (conditions de la réalisation du diagnostic technique)
  • Articles R 134-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (réglementation sur le DPE)
  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (Article 3-3)
  • Loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (article 11)
  • Décret n° 2006-1653 du 21 décembre 2006 relatif aux durées de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique et modifiant le code de la construction et de l'habitation
  • Décret n° 2011-629 du 3 juin 2011 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis
  • Arrêté du 15 septembre 2006 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine
  • Arrêté du 28 septembre 2017 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation
  • Arrêté du 18 décembre 2017 modifiant l’arrêté du 19 mars 2013 portant définition du modèle d’imprimé pour l’établissement de l’état des risques naturels et technologiques
  • Arrêté du 27 juin 2018 portant délimitation des zones à potentiel radon du territoire français
  • Arrêté du 13 juillet 2018 modifiant l'arrêté du 13 octobre 2005 portant définition du modèle d'imprimé pour l'établissement de l'état des risques naturels et technologiques
  • Arrêté du 2 juillet 2018 définissant les critères de certification des opérateurs de diagnostic technique et des organismes de formation et d'accréditation des organismes de certification
  • Ordonnance n° 2016-128 du 10 février 2016 portant diverses dispositions en matière nucléaire (articles 40 et 43)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 9 novembre 2004, n° 02-12506 (réparation intégrale de l’acquéreur)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 7 décembre 2005, n° 04-17919 (limite de la responsabilité du diagnostiqueur tenant à sa mission)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 3 janvier 2006, n° 05-14380 (étendue de la mission du diagnostiqueur)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 27 septembre 2006, n° 05-15924 (limite à la responsabilité du diagnostiqueur tenant aux qualités professionnelles du vendeur)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 5 décembre 2007, n° 06-15332 (limite contractuelle de la responsabilité du diagnostiqueur/la restitution du prix suite à la résolution de la vente n’est pas un préjudice indemnisable)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 7 octobre 2009, n° 08-12920 (vendeur indemnisé de la perte de chance et du préjudice moral)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 21 septembre 2011, n° 10-22939 (frais partagés avec l’acquéreur de l’établissement des diagnostics)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, chambre mixte, du 8 juillet 2015, n° 13-26686 (responsabilité du diagnostiqueur dont le dossier est erroné)
  • Arrêt de la Cour d’Appel de Poitiers, du 14 février 2007, n° 03-2646 (responsabilité du diagnostiqueur envers l’acquéreur)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 2 juin 2016, n° 15-16967 (responsabilité de l’agent immobilier)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 décembre 2016, n° 15-20497 (responsabilité diagnostiqueur-termites)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 9 mars 2017, n° 15-14753 (amiante-erreur du diagnostiqueur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-15879 (diagnostic de la chaufferie opposable à l’acquéreur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-20196 (raccordement incomplet-travaux à la charge du vendeur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 mars 2019, n° 17-31080 (diagnostic termites erroné-responsabilité du diagnostiqueur)
  • Réponse Ministérielle Perrin, Sénat, du 7 juin 2019, n° 05511 (état des risques et pollution-compétence des sites web Préfectoraux)
  • Photo auteur
  • Auteur :
    WebLex
    L'info juridique en ligne pour entrepreneurs
Partager cet article sur :
  Retourner à la liste
Nous contacter