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Conseils


Ce n’est pas parce que le compromis de vente a été signé que vous avez droit à votre rémunération. Il faut que l’opération de vente soit effectivement conclue par la signature de l’acte authentique auprès du notaire. Quelles sont les conditions à remplir pour que vous ayez droit à votre rémunération ?


Agent immobilier : les conditions préalables à votre rémunération

Un mandat. Votre rémunération, appelée « honoraires » doit être prévue dans le mandat conclu avec l’acquéreur (ou avec le vendeur dans le cadre d’un mandat de recherche). Mais l’indication de votre rémunération ne doit pas seulement être reprise dans le mandat.

L’acte de vente. En plus du mandat, votre rémunération doit être prévue et indiquée dans l’acte d’engagement des parties à l’opération, que ce soit au moment du compromis comme de l’acte authentique (rédigé par un notaire).

A défaut. Si votre rémunération n’est pas indiquée dans le mandat, dans le compromis et dans l’acte de vente, vous perdez votre droit aux honoraires.

Déterminez le montant ! Par principe, il faut indiquer le montant effectif des honoraires. Mais il arrive que ce montant ne soit pas nécessairement connu avec exactitude lors de la signature du mandat : même si le montant exact n’est pas indiqué dans le mandat, il faut que les conditions de sa détermination soient précisées (notamment lorsqu’il est fait application d’une rémunération au pourcentage).

Qui vous rémunère ? La charge de la rémunération revient soit à l’acquéreur, soit au vendeur. En pratique, sachez que les honoraires seront très souvent mis à la charge de l’acquéreur. La désignation de celui (ou celle) qui est tenu de payer vos honoraires est impérative dans le mandat, ainsi que dans l’acte qui matérialise l’accord des parties, sous peine de vous priver de votre rémunération.

Une incidence à connaître ! Lors de la vente d'un bien immobilier, lorsque les honoraires de négociations sont stipulés à la charge de l'acquéreur, conformément au mandat de vente, et payés par ce dernier, lesdits honoraires ne sont pas soumis aux droits fiscaux de mutation à titre onéreux. Mais lorsque les honoraires stipulés dans le contrat de mandat sont à la charge du vendeur, ces honoraires constituent une charge augmentative du prix s’ils sont payés par l'acquéreur (et prélevés sur le prix de vente) : dans ce cas, parce que l’acquéreur confère au vendeur un avantage indirect, ils sont pris en compte pour le calcul des droits de mutation à titre onéreux. Si le prix de la vente est fixé « honoraires d'agence immobilière à charge vendeur », l'acquéreur paiera alors les droits de mutation à titre onéreux sur le prix intégral (sans déduction des honoraires de négociation).

          Le saviez-vous ?

Il est possible pour l’agent immobilier de se faire rémunérer à la fois par le vendeur et l’acquéreur, sous réserve de détenir un mandat de l’acheteur et un mandat du vendeur.

Attention. Il doit y avoir concordance entre les mentions du mandat, relatives à vos honoraires, et celles reprises dans le compromis et l’acte de vente. Par exemple, si dans le mandat il est indiqué que le montant des honoraires sera de 12 900 € TTC, il faut que dans le compromis il soit fait mention que les honoraires s’élèvent à 12 900 € TTC.

N’oubliez pas ! Vos tarifs doivent être affichés à l’entrée de votre agence de manière à ce qu’ils soient effectivement visibles et lisibles par vos clients (ces informations devant, en outre, être visibles de l’extérieur si vous disposez d’une vitrine). Cet affichage doit indiquer :

  • le prix de vos prestations (toutes taxes comprises) ;
  • si le prix est fixé proportionnellement à la valeur du bien vendu, les pourcentages prélevés et les modalités de calcul ;
  • le redevable de cette rémunération.

Mentions obligatoires. Le mandat doit comporter des mentions obligatoires et notamment le numéro et le lieu de délivrance de votre carte professionnelle, le nom de l’agence immobilière pour laquelle vous travaillez, le cas échéant, les coordonnées du représentant légal, le nom et l’adresse du garant. A défaut, le juge qualifiera le mandat de nul et vous perdrez votre droit à sa rémunération.


Droit aux honoraires : seulement quand le travail est terminé !

Une opération effectivement conclue. Vous ne pouvez prétendre à vos honoraires que si l’opération de vente est arrivée à terme, tout en ayant joué un rôle déterminant dans le rapprochement des parties. Mais qu’est-ce qu’une vente « arrivée à terme » ?

Concrètement… Une opération conclue à terme est une vente qui a été constatée par un notaire en la forme authentique. C’est donc seulement à ce moment-là que vous toucherez vos honoraires.

          Le saviez-vous ?

Si la vente est « définitivement conclue », vous aurez droit à votre rémunération, même si la vente n’est finalement pas exécutée.

Conséquence. Si le vendeur refuse de réaliser la vente avec un potentiel acquéreur que vous lui avez présenté, vous ne pouvez pas prétendre au versement d’une quelconque rémunération. Toutefois, vous pourriez être en mesure de lui réclamer des dommages-intérêts si le vendeur a effectivement commis une faute de nature à empêcher la réalisation de la vente. Mais encore faut-il que vous soyez en mesure de prouver une telle faute : un simple refus ne constitue pas en soi une faute ; il faut établir que le vendeur a effectivement cherché à empêcher la vente.

Attention ! Lorsque le compromis comporte une condition suspensive ou une clause de dédit, vous ne pouvez avoir droit à vos honoraires que si la condition suspensive est levée ou que la faculté de dédit n’est pas utilisée. Pour mémoire :

  • une condition suspensive est une clause insérée dans le contrat de vente qui, si elle ne se réalise pas, rend le contrat de vente caduc ;
  • une clause de dédit permet à l’acquéreur de se libérer de son obligation d’exécuter le contrat contre versement d’une somme.

Condition suspensive de prêt. Dans ce cas fréquent, puisque la plupart des acquéreurs ont besoin d’un prêt pour financer leur acquisition, si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir un prêt, vous perdez vos droits aux honoraires. Encore faut-il qu’il soit en mesure d’établir qu’il a effectivement reçu plusieurs refus de prêt de la part des établissements bancaires sollicités.

A noter. Si le prêt n’est pas obtenu parce que l’acquéreur a empêché l’accomplissement de la condition, cette dernière est réputée accomplie. Mais, dans ce cas, la vente n’est pas « effectivement conclue », ce qui ne vous autorise pas à percevoir votre rémunération. Vous pourrez toutefois solliciter des dommages-intérêts si vous êtes en mesure d’apporter la preuve d’une faute commise par l’acquéreur.

Droit de préemption urbain. Lorsqu’il y a un droit de préemption urbain (DPU) au profit d’une collectivité territoriale, vous ne perdez pas votre droit à rémunération à condition qu’ils aient été indiqués dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Le montant peut être revu si le juge ajuste le prix de vente.

Droit de préemption du locataire. Il arrive qu’à l’occasion de la vente d’un bien immobilier occupé par un locataire, ce dernier choisisse d’exercer son droit de préemption. Dans l’hypothèse où le locataire préempte, et parce que vous n’êtes pas celui qui a présenté le locataire au vendeur, vous ne pourrez pas revendiquer de sa part le paiement d’honoraires à votre profit.

Perte de votre rémunération. Pour rappel, vous n’aurez pas droit à votre rémunération dans les cas suivants :

  • le mandat est irrégulier ;
  • votre intervention dans l’opération n’est pas réelle ;
  • vous n’avez pas de carte professionnelle ;
  • l’opération est conclue après l’expiration du mandat ;
  • aucun acte constatant l’accord des parties n’est produit ;
  • l’opération ne s’est pas conclue définitivement.

A retenir

Pour obtenir votre rémunération, il faut que l’opération soit définitive et matérialisée par écrit. Il faut que ce dernier soit en concordance avec les indications concernant votre rémunération inscrites sur le mandat dont vous êtes titulaire.

J'ai entendu dire



Sources

  • Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
  • Réponse ministérielle Reynés, Assemblée Nationale, du 7 mars 2017, n° 98694 (honoraires et base de calcul des droits de mutation)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 6 novembre 1996, n° 94-16786 (la rémunération est due même si la vente n’est pas exécutée)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 28 octobre 2003, n° 01-00814 (refus de vente de la part du vendeur)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 21 février 2006, n° 04-14538 (perte rémunération-discordances dans les mentions)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 25 novembre 2011, n° 08-12432 (dommages-intérêts si non-réalisation de la vente imputable à l’acquéreur)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 8 mars 2012, n° 11-10871 (perte droit à rémunération-défaut de mention dans le mandat)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 28 juin 2012, n° 10-20492 (le refus des acquéreurs ne constitue pas en soi une faute)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 3 juillet 2013, n° 12-19442 (pas de rémunération lorsque le locataire exerce son droit de préemption)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 4 février 2015, n° 13-27312 (pas de rémunération si la vente n’est pas définitivement conclue)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 9 avril 2015, n° 14-13501 (double rémunération de l’agent immobilier)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 6 juillet 2016, n° 15-18763 (absence du nom et de l’adresse du garant)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 3 mai 2018, n° 17-16657 (éviction de l’agent immobilier-pas de vente de la maison-pas de faute du vendeur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 3 mai 2018, n° 17-10989 (aucune diligence accomplie par l’agent immobilier)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre commerciale, du 28 juin 2018, n° 17-14605 (préemption par le locataire-pas d’honoraires pour l’agent immobilier)
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