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Conseils


Vous négociez un mandat avec un client qui souhaite vendre son bien immobilier : vous vous mettez d’accord pour conclure un mandat simple. Moins contraignant qu’un mandat exclusif, il laisse une grande liberté au vendeur. Ce qui ne l’exonère toutefois pas de certaines obligations à votre égard. Lesquelles ?


Le mandat simple : un principe … simple

Mandat. Le mandat simple est avant tout un « mandat » : il s’agit donc d’un contrat signé entre l’agent immobilier et son client qu’il va représenter dans ses démarches (rechercher un acquéreur, réaliser une négociation en vue d’une transaction immobilière, etc.). Qu’est-ce qui distingue un mandat simple d’un mandat exclusif ?

Pourquoi le choisir ? Un vendeur aura tendance à choisir ce type de mandat, estimant qu’il lui laissera une plus grande liberté, tant au regard des possibilités de résiliation du mandat que des modalités de son application. Le mandat simple lui permettra également de négocier directement avec un potentiel acquéreur sans avoir à verser d’honoraires à un agent immobilier.

Inconvénients. En concluant un mandat simple, vous courrez le risque de voir le bien commercialisé par plusieurs agences, parfois (souvent ?) à des prix différents. Ce que ne manqueront pas de vous faire remarquer les potentiels acquéreurs... Cette situation de concurrence peut être dommageable pour l’agence, tant au regard du coût investi (communication notamment) que du temps consacré à la réalisation de la mission, parfois en pure perte.

          Le saviez-vous ?

En présence d’un mandat simple, s’il y a plusieurs acquéreurs potentiels trouvés par plusieurs agences, le juge laisse le mandant choisir librement l’acquéreur avec lequel il va conclure la vente.

Attention ! Si vous faites visiter un bien à un acquéreur, mais que celui-ci visite de nouveau le bien avec une autre agence et conclut l’acquisition du bien avec celle-ci, vous perdrez vos droits aux honoraires. Rien n’interdit un vendeur de traiter avec un acquéreur par l’intermédiaire d’une autre agence si les conditions de vente sont différentes.

Le saviez-vous ?

Si vous faites signer un mandat au domicile du vendeur ou à son travail, n’oubliez pas de l’informer de son droit à rétractation dans un délai de 14 jours (annexez un formulaire de rétractation à votre mandat). N’oubliez pas que ce droit à rétractation profite aussi aux entreprises qui emploient moins de 5 salariés dès lors que la vente d’un bien ou d’un fonds de commerce n’entre pas dans le champ de son activité principale.

A noter. Lorsque vous traitez un mandat sur une banque de données informatiques, vous devez indiquer sur le mandat que votre client vous autorise à saisir sur votre fichier les informations personnelles le concernant (nom, âge, adresse, etc.). Cette clause doit rappeler que votre client dispose d’un droit d’accès et de rectification.

Mentions obligatoires. Le mandat doit comporter des mentions obligatoires et notamment le numéro et le lieu de délivrance de votre carte professionnelle, le nom de l’agence immobilière pour laquelle vous travaillez, le cas échéant, les coordonnées du représentant légal, le nom et l’adresse du garant ou encore les modalités de résiliation du contrat (sans que cette faculté ne soit restreinte d’une quelconque manière que ce soit). A défaut, le juge qualifiera le mandat de nul et l’agent immobilier n’aura pas droit à sa rémunération.

Le saviez-vous ?

Si une mention obligatoire fait défaut, le mandat est frappé d’une nullité relative qui peut seulement être invoquée par les parties au contrat (le vendeur en cas de mandat de vente, l’acquéreur en cas de mandat d’achat ou l’agent immobilier).

Pour la petite histoire. Un agent immobilier a enregistré 2 mandats non signés et non datés par 2 frères lui confiant la gestion locative de 2 logements. Après 8 ans, les 2 frères ont réclamé le remboursement des honoraires versés, rappelant que les mandats conclus n’étaient pas valables. A tort, pour le juge : le comportement des 2 frères, qui ont poursuivi leurs relations avec l’agent immobilier, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de sa rémunération, ratifie les mandats irréguliers. Par conséquent, l’agent immobilier peut conserver ses honoraires.


Le mandat simple : une application… complexe ?

La liberté n’est pas absolue ! Même s’il s’agit d’un mandat simple, vous restez soumis au respect de diverses obligations. Ce qui sera aussi le cas de votre client.

En ce qui vous concerne. Le mandat simple doit respecter les conditions générales du mandat tel que prévu par la Loi Hoguet.

     => Pour plus de précisions, consultez notre fiche : « Agent immobilier, ce qu’il faut savoir sur le mandat »


Vous avez un devoir de conseil.
En tant que professionnel, vous êtes astreint à un devoir de conseil et de vérification afin de proposer la solution la plus pertinente au client. Ceci implique :

  • d’accomplir votre mission avec diligence et conscience (à défaut, vous pourriez être condamné au paiement d’indemnités au profit de votre client, s’il est établi que vous n’avez pas accompli votre mission) ;
  • de communiquer sur le bien vendu ;
  • de vérifier les pouvoirs du client, sa capacité à vendre, etc. ;
  • de vérifier la présence éventuelle de servitudes ou d’hypothèques grevant le bien.

          Le saviez-vous ?

Depuis le 1er juillet 2015, tout professionnel immobilier qui propose les services d’une entreprise, d’un établissement bancaire ou d’une société financière à ses clients doit les informer par écrit des liens éventuels de nature capitalistique ou juridique qu’il entretient avec ces entreprises. Cet écrit doit être adressé au client en même temps que la proposition de services, la preuve de cette information étant faite par tout moyen (privilégier un écrit remis en mains propres contre récépissé, voire une lettre recommandée avec AR).

En ce qui concerne votre client. Le client concluant un mandat simple, risque de croire qu’il n’a aucune obligation envers vous. Ce qui n’est pas le cas : il est soumis, lui aussi, au respect de diverses obligations :

  • il est tenu d’exécuter les engagements contractés dans le cadre du mandat : si vous trouvez un acquéreur qui envisage d’acheter aux conditions convenues dans le mandat, il ne peut pas refuser la vente (encore faut-il qu’une clause du mandat le précise expressément) ;
  • il est tenu à une obligation d’information à votre égard :
  •      o  il doit porter à votre attention toute information susceptible d’influencer votre mission (exemple : présence de servitudes, pluralité de propriétaires, etc.) ;
  •      o  il doit vous informer de la réalisation de la vente par d’autres moyens ou par d’autres intermédiaires ;
  •      o  lorsqu’il traite en direct avec un potentiel acquéreur que vous lui avez présenté, il doit vous en informer et vous faire intervenir dans la négociation ;
  •      o  il doit verser les honoraires dus lorsque le but de la mission est atteint par votre intermédiaire.

Attention. Vous pouvez prévoir dans le mandat une « exclusivité » à propos de la présentation d’un potentiel acquéreur : cette clause vous permettra d’empêcher le client de traiter directement avec un acquéreur que vous lui avez présenté, même après le terme du mandat, pour autant que cette « exclusivité » soit limitée dans le temps (un délai d’1 an se rencontre fréquemment en pratique).

          Le saviez-vous ?

Pour pouvoir prouver que vous avez présenté l’acquéreur au vendeur, faites signer un bon de visite à l’acquéreur : grâce à ce bon de visite, vous disposez d’un commencement de preuves de l’accomplissement de diligences engagées dans le cadre du mandat.

Attention ! Certaines agences immobilières recourent à la pratique suivante : le mandat est signé par le client chez lui, puis, ce dernier le renvoie à l’agence qui le signe quelques jours après. L’agence renvoie ensuite un exemplaire du mandat revenant au client. Il est conseillé de renvoyer ce mandat par lettre recommandée avec AR afin de lui conférer une date certaine.

Une pratique à éviter ! Un envoi en lettre simple pourra rendre nul le mandat de vente. Pour la petite histoire, une agence immobilière ayant renvoyé le mandat exclusif par lettre simple, s’est vu refuser par les juges, le bénéfice de l’application de la clause pénale, une incertitude planant sur la réception de cette lettre par le client. A défaut de date certaine, le mandat de vente a été déclaré nul !

Une pratique à favoriser ! Pour plus de sécurité juridique, il est recommandé de remettre immédiatement et directement au client l’exemplaire du mandat qui lui revient.

Sanctions. En cas de manquement, que ce soit de la part du mandataire ou de l’agent immobilier, le fautif devra verser des indemnités à l’autre. Lorsque l’agent immobilier est fautif, il perd son droit aux honoraires. Lorsque c’est le client qui ne respecte pas ses obligations, entre en jeu la clause pénale : cette clause s’applique du seul fait de l’inexécution de ses obligations. Elle doit être évaluée forfaitairement et ne peut pas prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulé dans le mandat. Sa rédaction doit être expresse et la clause doit être mentionnée en caractère très apparents pour être valable.

Le saviez-vous ?

La vente d’un fonds de commerce d’agent immobilier n’emporte pas cession des mandats confiés à ce professionnel. Dès lors, en cas de cession d’un fonds de commerce d’agent immobilier, pensez à faire signer un nouveau mandat à votre client. A défaut, vous n’aurez pas droit à votre rémunération !

A retenir

Un mandat simple vous impose une concurrence. S’il laisse plus de liberté au vendeur, ce dernier n’en est pas moins pour autant soumis au respect d’obligations : devoir d’information à votre égard, respect des engagements contractés via le mandat, etc.

J'ai entendu dire



Sources

  • Article 1103 du Code Civil
  • Article 1231-5 du Code Civil
  • Article 1984 du Code Civil et suivants
  • Loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés
  • Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dite loi « HOGUET »
  • Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce
  • Décret n° 2015-724 du 24 juin 2015 pris pour l'application des articles 4-1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 15 janvier 2015, n°13-25955 (pluralité d’agences pour un acquéreur)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 9 juillet 2015, n° 14-17051 (vente fonds de commerce et rétractation)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 6 juillet 2016, n° 15-18763 (absence du nom et de l’adresse du garant)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 28 septembre 2016, n° 15-19313 (mandat invalide-date incertaine)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 25 février 2010, n° 08-14787 (remise immédiate du mandat au client)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 3 novembre 2016, n° 15-23534 (mandat nul-faculté de résiliation restreinte)
  • Arrêt de la Cour de cassation, chambre mixte, du 24 février 2017, n° 15-20411 (nullité relative du mandat)
  • Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 28 juin 2017, n° 15-17394 (cession fonds de commerce-pas de cession des mandats)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 20 septembre 2017, n° 16-12906 (comportement des clients qui ratifie un mandat irrégulier)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 avril 2018, n° 17-14181 (signature d’un mandat non exclusif)

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    WebLex
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