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Conseils


Au moment de négocier avec un client, vendeur d’un bien immobilier, vous lui proposez un mandat exclusif. N’oubliez pas que ce mandat, même s’il apparaît plus protecteur pour l’agent immobilier, est aussi plus contraignant : vous avez plus d’obligations que si vous aviez conclu un mandat simple, ce qu’il faut rappeler à votre client. Quelles sont-elles ?


Le mandat exclusif : une protection accrue pour l’agent immobilier

Un mandat… Le mandat exclusif est avant tout un « mandat » : il s’agit donc d’un contrat signé entre l’agent immobilier et son client qu’il va représenter dans ses démarches pour vendre le bien, objet du mandat (rechercher un acquéreur, réaliser une négociation en vue d’une transaction immobilière, etc.). Qu’est-ce qui distingue un mandat simple d’un mandat exclusif ?

… très encadré. Le mandat exclusif est sévèrement encadré par la réglementation. Les clauses qui le composent doivent être claires, précises et compréhensibles, le juge en faisant une lecture sévère car ses implications pour votre client (le mandant) sont très importantes. Parce que le mandat exclusif protège l’agent immobilier de toute concurrence, pendant la durée du mandat, vous avez notamment l’obligation de l’ensemble des actions et diligences que vous vous engagez à entreprendre pour mener à bien votre mission ; cette obligation se double de modalités précises de reddition de comptes au profit de votre client détaillant l’ensemble de ces actions.

          Le saviez-vous ?

D’une manière générale, n’oubliez pas que vous avez un devoir de conseil vis-à-vis de votre client : ce devoir de conseil vous impose notamment de vous assurer de la qualité de propriétaire du bien (et sa capacité à pouvoir vendre), l’existence de servitudes, la présence d’hypothèques, le profil de l’acquéreur et ses capacités à acquérir le bien, etc.

Des avantages pour l’agent immobilier. Seul professionnel mandaté par le client pour la vente de son bien, vous êtes protégé contre toute concurrence, pour la durée prévue du mandat. Autre avantage : libéré de tout acte de concurrence, vous ne risquez pas d’engager des démarches en vue de la vente du bien en pure perte, comme cela peut arriver en présence d’un mandat simple.

Mais aussi des inconvénients. La problématique du mandat exclusif est que le vendeur peut se sentir pieds et poings liés par le mandat. Notez qu’il est toutefois possible d’aménager l’exclusivité pour rassurer le client, par exemple en réduisant la durée de cette exclusivité. Vous pouvez également, pour pallier cet inconvénient, proposer et mettre en place une « co-exclusivité » : vous proposez à votre client de faire intervenir un 2ème agent qui sera missionné avec vous pour la vente du bien.

A noter. Lorsque vous traitez un mandat sur une banque de données informatiques, vous devez indiquer sur le mandat que votre client vous autorise à saisir sur votre fichier les informations personnelles le concernant (nom, âge, adresse, etc.). Cette clause doit rappeler que votre client dispose d’un droit d’accès et de rectification.

Mentions obligatoires. Le mandat doit comporter des mentions obligatoires et notamment le numéro et le lieu de délivrance de votre carte professionnelle, le nom de l’agence immobilière pour laquelle vous travaillez, le cas échéant, les coordonnées du représentant légal, le nom et l’adresse du garant ou encore les modalités de résiliation du contrat (sans que cette faculté ne soit restreinte d’une quelconque manière que ce soit). A défaut, le juge qualifiera le mandat de nul et l’agent immobilier n’aura pas droit à sa rémunération.

Le saviez-vous ?

Si une mention obligatoire fait défaut, le mandat est frappé d’une nullité relative qui peut seulement être invoquée par les parties au contrat (le vendeur en cas de mandat de vente, l’acquéreur en cas de mandat d’achat ou l’agent immobilier).

Pour la petite histoire. Un agent immobilier a enregistré 2 mandats non signés et non datés par 2 frères lui confiant la gestion locative de 2 logements. Après 8 ans, les 2 frères ont réclamé le remboursement des honoraires versés, rappelant que les mandats conclus n’étaient pas valables. A tort, pour le juge : le comportement des 2 frères, qui ont poursuivi leurs relations avec l’agent immobilier, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de sa rémunération, ratifie les mandats irréguliers. Par conséquent, l’agent immobilier peut conserver ses honoraires.


Le mandat exclusif : des obligations renforcées

Des obligations réciproques. Si le mandat exclusif engage votre client et le contraint à certaines obligations, ce type de mandat vous en impose également. Lesquelles ?

En ce qui vous concerne. Le mandat exclusif doit, d’une manière générale, respecter les conditions générales du mandat tel que prévu par la Loi Hoguet.

     =>  Pour plus de précisions, consultez notre fiche : « Agent immobilier, ce qu’il faut savoir sur le mandat »


Votre devoir de conseil.
Vous avez comme 1ère obligation d’accomplir la mission qui vous a été confiée avec diligence et conscience. Vous devez, à cet effet, effectuer un compte rendu régulier des démarches effectuées. S’il est établi que vous n’avez accompli aucune démarche, de sorte que le client subit un préjudice (faute de pouvoir entamer d’autres démarches pour vendre son bien), vous encourez une mise en cause de votre responsabilité, source de dommages-intérêts.

          Le saviez-vous ?

Depuis le 1er juillet 2015, tout professionnel immobilier qui propose les services d’une entreprise, d’un établissement bancaire ou d’une société financière à ses clients doit les informer par écrit des liens éventuels de nature capitalistique ou juridique qu’il entretient avec ces entreprises. Cet écrit doit être adressé au client en même temps que la proposition de services, la preuve de cette information étant faite par tout moyen (privilégier un écrit remis en mains propres contre récépissé, voire une lettre recommandée avec AR).

Attention au démarchage. Si vous faites signer un mandat au domicile du vendeur ou à son travail, n’oubliez pas de l’informer de son droit à rétractation dans un délai de 14 jours (annexez un formulaire de rétractation à votre mandat). N’oubliez pas que ce droit à rétractation profite aussi aux entreprises qui emploient moins de 5 salariés dès lors que la vente d’un bien ou d’un fonds de commerce n’entre pas dans le champ de son activité principale.

Les obligations de votre client. De son côté, le client se voit imposer plusieurs obligations :

  • Interdiction de résiliation : il s’interdit de résilier le contrat de mandat avant son terme ; en général, ce dernier est fixé à 3 mois avec une tacite reconduction dont la durée doit être déterminée (les modalités de la dénonciation doivent être indiquées dans le mandat ; en pratique, cette dénonciation se fait par lettre recommandée avec avis de réception, avec un préavis de 15 jours) ;
  • interdiction de donner un autre mandat : il s’interdit de délivrer un mandat à une autre agence immobilière (s’il ne respecte pas cette obligation, vous pourrez prétendre au bénéfice de la clause pénale) ;
  • interdiction de vente directe : il s’oblige par le mandat exclusif à renvoyer tous les vendeurs vers vous (il ne peut pas traiter directement avec eux durant la période d’exclusivité) ;
  • obligation de consentir à la vente : si elle prévue dans le mandat, cette obligation impose au client de traiter avec un acquéreur que vous lui avez présenté, dans les conditions et termes prévus au mandat.

Droit de suite. Une fois l’exclusivité tombée, un mandant n’a pas le droit de négocier en direct avec un client que vous lui avez présenté durant la période d’exclusivité : il doit obligatoirement négocier la vente par votre intermédiaire. Notez que ce droit ne s’applique que pendant un certain délai (il n’y a pas de délai fixé par la réglementation, tout juste est-il prévu un délai « raisonnable », en pratique fixé à 1 an). Par contre, ce droit de suite ne s’impose pas à un acquéreur avec lequel vous n’êtes pas lié contractuellement : rien ne l’empêchera donc de visiter le bien avec vous, mais d’acheter avec une autre agence immobilière (hors cas de fraude manifeste).

          Le saviez-vous ?

En présence d’un mandat exclusif, il est très important de faire signer un bon de visite. Dans ce bon, la personne reconnaît avoir visité le bien avec l’agent immobilier. Ce document sera utile si les parties décident de traiter en direct. Notez que ce bon de visite, qui n’a pas la même force juridique qu’un mandat, ne constitue qu’un commencement de preuve.

Attention ! Certaines agences immobilières recourent à la pratique suivante : le mandat est signé par le client chez lui, puis, ce dernier le renvoie à l’agence qui le signe quelques jours après. L’agence renvoie ensuite un exemplaire du mandat revenant au client. Il est conseillé de renvoyer ce mandat par lettre recommandée avec AR afin de lui conférer une date certaine.

Une pratique à éviter ! Un envoi en lettre simple pourra rendre nul le mandat de vente. Pour la petite histoire, une agence immobilière ayant renvoyé le mandat exclusif par lettre simple, s’est vu refuser par les juges, le bénéfice de l’application de la clause pénale, une incertitude planant sur la réception de cette lettre par le client. A défaut de date certaine, le mandat de vente a été déclaré nul !

Une pratique à favoriser ! Pour plus de sécurité juridique, il est recommandé de remettre immédiatement et directement au client l’exemplaire du mandat exclusif qui lui revient. Les juges ont, en effet, déjà pu décider que la remise immédiate était une exigence de la validité même du mandat exclusif.

Sanctions. En cas de manquement à ses devoirs, que ce soit de la part du client ou de l’agent immobilier, le fautif devra des indemnités à l’autre. Lorsque l’agent immobilier est fautif, il perd son droit aux honoraires. Lorsque c’est le client qui ne respecte pas ses obligations, entre en jeu la clause pénale : cette clause s’applique du seul fait de l’inexécution de ses obligations (une intention frauduleuse n’aura pas besoin d’être prouvée). Elle doit être évaluée forfaitairement et ne peut pas prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulé dans le mandat. Sa rédaction doit être expresse et la clause doit être mentionnée en caractère très apparents pour être valable.

Le saviez-vous ?

La vente d’un fonds de commerce d’agent immobilier n’emporte pas cession des mandats confiés à ce professionnel. Dès lors, en cas de cession d’un fonds de commerce d’agent immobilier, pensez à faire signer un nouveau mandat exclusif à votre client. A défaut, vous n’aurez pas droit à votre rémunération !

A retenir

Un mandat exclusif oblige l’agent immobilier à être davantage diligent dans ses démarches et à un investissement plus important. Mais il oblige le client à s’interdire de recourir aux services d’un autre agent immobilier (sauf co-exclusivité acceptée) ou de de vendre le bien en direct.

J'ai entendu dire



Sources

  • Article 1103 du Code Civil
  • Article 1231-5 du Code Civil
  • Article 1984 du Code Civil et suivants
  • Loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés
  • Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dite loi « HOGUET »
  • Décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce
  • Décret n° 2015-724 du 24 juin 2015 pris pour l'application des articles 4-1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 2 octobre 2013, n°12-22343 (violation de la clause d’exclusivité)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 29 mai 2013, n°12-15220 (dénonciation du mandat exclusif)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 9 juillet 2015, n° 14-17051 (vente fonds de commerce et rétractation)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 6 avril 2016, n° 15-14631 (relation agent immobilier et mandat exclusif)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 6 juillet 2016, n° 15-18763 (absence du nom et de l’adresse du garant)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 28 septembre 2016, n° 15-19313 (mandat invalide-date incertaine)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 25 février 2010, n° 08-14787 (remise immédiate du mandat exclusif au client)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 3 novembre 2016, n° 15-23534 (mandat nul-faculté de résiliation restreinte)
  • Arrêt de la Cour de cassation, chambre mixte, du 24 février 2017, n° 15-20411 (nullité relative du mandat)
  • Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 28 juin 2017, n° 15-17394 (cession fonds de commerce-pas de cession des mandats)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 20 septembre 2017, n° 16-12906 (comportement des clients qui ratifie un mandat irrégulier)

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