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Conseils


Lors d’une vente immobilière, la Loi met à la charge du vendeur une garantie des vices cachés. Dans quelle mesure cette garantie peut-elle être mise en œuvre ? De quoi protège-t-elle exactement l’acquéreur ? Qu’est-ce qu’un « vice caché » ?


Garantie légale des vices cachés : de quoi s’agit-il ?

Principe. La « garantie légale des vices cachés » protège le client contre les défauts : ces défauts cachés qui, par définition, ne sont pas visibles au moment de l’achat, doivent rendre le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Un vice caché. Pour que la garantie soit mise en œuvre, il faut que le vice n’ait pas été connu de l’acquéreur lors de l’achat (si le vice était apparent lors de la vente, la garantie ne s’applique pas). Il faut également que le vice ait existé avant la vente ou qu’il ait été en germe à cette date.

Le saviez-vous ?

Tout défaut porté à la connaissance de l’acquéreur permet d’écarter l’application de la garantie des vices cachés. Toutefois, si l’ampleur et les conséquences d’un défaut visible ne se révèlent qu’après la vente, la garantie des vices cachés peut jouer.

Une distinction. Le caractère caché du défaut est apprécié différemment selon que l’acquéreur est ou non un professionnel :

  • s’il est professionnel, il est présumé connaître le vice s’il est un professionnel de la même spécialité que le vendeur (cette présomption tombe s’il prouve que le vice était indécelable) ;
  • s’il est non professionnel, il est présumé ne pas connaître le vice si ce dernier était effectivement caché au jour de la vente ; il faut toutefois qu’il ait porté une attention minimum, comme toute personne soucieuse de ses intérêts, lors de l’examen du produit.

Caractère inhérent du vice. Le vice doit être inhérent au bien. Cela n’empêche pas que des facteurs extérieurs soient la cause d’un vice caché. C’est ainsi que les juges ont fait application de la garantie dans une affaire dans laquelle le vice provenait des chaudières à usage collectif de la copropriété dans laquelle était situé l’appartement acheté. Par contre, l’application de la garantie des vices cachés a été refusée à un acquéreur dans une affaire où il n’avait pas été informé par le vendeur qu’il existait une procédure l’opposant au locataire.

Illustrations. Voici quelques exemples illustrant la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

Exemple 1. Il a été jugé qu’est un vice caché la fissure extérieure masquée par une vigne vierge et la fissure dans le sol de la salle de séjour recouverte par une épaisse moquette.

Exemple 2. Selon les juges, les risques d’inondation dans un sous-sol à usage d’habitation rendent le bien impropre à sa destination et justifient la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

Exemple 3. Un acquéreur a acheté un bien pour un usage commercial. Cet usage était précisé dans l’acte de vente. Mais un arrêté préfectoral a retiré une autorisation de voirie profitant à l’immeuble ce qui interdisait son utilisation commerciale. Le vendeur n’ayant pas informé l’acquéreur de cet arrêté préfectoral, ce dernier a agi en garantie des vices cachés, à raison selon les juges, puisque l’affectation souhaitée par l’acquéreur et matérialisée dans l’acte de vente n’était pas possible.

Exemple 4. La présence d’amiante justifie la mise en œuvre de la garantie des vices cachés sauf lorsque sa présence, très localisée, ne présente aucun danger.

Exemple 5. Selon les juges, un garagiste est censé connaître les vices affectant son garage, comme par exemple, la fuite d’une cuve.

Exemple 6. La présence de fissures « cachées » par le vendeur justifie la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

Exemple 7. L’acquéreur d’une maison individuelle n’est pas tenu de monter sur la toiture pour en vérifier l’état. En cas de désordres affectant la toiture, connus par le vendeur, l’acquéreur peut mettre en œuvre la garantie des vices cachés.

Illustrations. Voici quelques exemples pour lesquels la garantie des vices cachés n’était pas applicable.

Exemple 1. La présence d’amiante dans des endroits inaccessibles et ne présentant aucun danger ne justifie pas la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

Exemple 2. Parce qu’une maison située en zone inondable était habitable par l’acquéreur, les juges n’ont pas appliqué la garantie des vices cachés.

Exemple 3. La garantie des vices cachés ne peut pas être mise en œuvre lorsque l’acquéreur a visité le hangar et a pu constater par lui-même de la mauvaise qualité de la charpente et de la déformation de ce hangar.

Exemple 4. L’absence de syndic immobilier pour gérer un immeuble situé en copropriété n’est pas un vice caché.

Exemple 5. Le vendeur n’ayant pas connaissance de la pollution du terrain qu’il vient de vendre, et dans la mesure où il apporte la preuve de cette ignorance, l’acquéreur ne peut pas invoquer la garantie légale des vices cachés.

Exemple 6. Des désordres parfaitement visibles et accessibles ne peuvent ouvrir droit au bénéfice de la garantie des vices cachés pour un acquéreur qui a, de surcroît, visité à plusieurs reprises le bien acheté.

Exemple 7. La garantie des vices cachés ne peut pas être mise en œuvre lorsque l’acquéreur n’a pas demandé à visiter les combles de l’immeuble dans lequel il a acheté un appartement (cette visite lui aurait permis de s’apercevoir que la toiture était en mauvais état et nécessitait des travaux).

Un contrat de vente. La garantie ne s’applique que pour les contrats de vente de biens immobiliers.

Une garantie pour toutes les ventes immobilières ? La garantie ne vaut pas pour les ventes immobilières faites par autorité de justice. Elle est également exclue pour les ventes d’immeubles à construire sauf lorsque le constructeur est le vendeur.

Quand le vice disparaît… L’acquéreur ne peut plus se prévaloir de la garantie des vices cachés lorsqu’il accepte que le vendeur procède à la remise en état du bien et que le vice disparaît. Mais il peut solliciter des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi.


Garantie légale des vices cachés : des caractéristiques précises

2 critères alternatifs. Pour faire jouer la garantie des vices cachés, il faut que 2 critères soient remplis. Ces critères sont alternatifs : il suffit que l’un soit remplit pour que la garantie puisse être mise en œuvre.

Critère 1. La garantie s’applique lorsque le vice rend impropre le bien à l’usage auquel il est destiné.

Critère 2. La garantie peut être mise en œuvre lorsque le vice diminue tellement son usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou n’en aurait donné qu’un prix moindre.


Garantie légale des vices cachés : le double choix de l’acquéreur

Pour l’acquéreur, 2 solutions. L’acquéreur a 2 ans pour engager l’action en garantie à compter du jour où il a connaissance du vice. Lorsque l’action en garantie des vices cachés est mise en œuvre, l’acquéreur a 2 solutions :

  • soit il demande la résolution de la vente contre restitution du prix (on parle d’action « rédhibitoire ») ;
  • soit il demande une diminution du prix de vente et conserve le bien acheté (on parle d’action « estimatoire ») : l’action en réduction du prix s’apprécie par rapport au coût du vice et non par rapport à la valeur vénale du produit ; ce prix est déterminé par un expert.

Un choix discrétionnaire. Ce choix lui appartient : il n’a pas à se justifier. Mais l’acquéreur peut seulement demander la réduction du prix lorsque :

  • le vice n’est pas assez grave pour justifier une résolution de la vente ;
  • le produit ne peut plus vous être restitué, sauf si cette restitution est impossible par votre faute ;
  • le produit a été détruit par sa faute.

Demande de résolution de la vente. Pour être valable, la demande en résolution de la vente pour vice caché doit être publiée au service chargé de la publicité foncière. En outre, cette publication doit être justifiée par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou par la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Le saviez-vous ?

Une réduction du prix à hauteur de 85 % est tout à fait possible !


Garantie légale des vices cachés : la responsabilité du vendeur

Qui est concerné ? C’est le vendeur qui est tenu par cette garantie légale des vices cachés vis-à-vis de l’acquéreur et qui peut être condamné à payer des dommages-intérêts à l’acquéreur si sa responsabilité est engagée au titre de cette garantie. Si tel est le cas, leur montant va varier selon que le vendeur ignorait ou non la présence du vice.

Vendeur ignorant le vice. Si le vendeur ignorait la présence du vice caché, il ne doit rembourser à l’acquéreur que les frais occasionnés par la vente.

Le saviez-vous ?

Les honoraires dus à l’agent immobilier qui est éventuellement intervenu ne font pas partie des frais que doit rembourser le vendeur à l’acquéreur lorsque ces honoraires sont à la charge de l’acquéreur.

Vendeur connaissant le vice. Si le vendeur connaissait la présence du vice caché, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de régler tous les dommages et intérêts envers l’acquéreur.

Perte de l’immeuble. Si le bien a été détruit à cause du vice, les préjudices qui en résultent sont à la charge du vendeur. Mais la perte arrivée par cas fortuit sera pour le compte de l’acquéreur.


Garantie des vices cachés : y échapper ?

En pratique. En matière immobilière, il est de pratique fréquente d’insérer dans les contrats de vente une clause exonérant ou limitant la garantie des vices cachés (comme le permet la Loi). Cette clause n’est valable que si le vendeur ignorait la présence du vice et s’il a rempli son obligation de rechercher la présence d’éventuels vices. Toutefois, cette clause n’est pas tout le temps valable…

Vente entre non-professionnel. Pour que la garantie des vices cachés puisse être mise en œuvre, il suffit que le vendeur en ait eu connaissance lors de la vente et n’en ait pas informé l’acquéreur. Il a été jugé que c’était le cas, par exemple, dans une affaire dans laquelle le vendeur avait dissimulé l’infiltration d’eau en repeignant les murs. Il en a été de même dans une autre affaire dans laquelle le vendeur avait enfoui des métaux toxiques sous son terrain.

Vente entre professionnel et non-professionnel. Le vendeur professionnel est présumé connaître le vice. Il ne peut donc pas se prévaloir de la clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés à l’encontre d’un acquéreur non professionnel.

Attention ! La Loi interdit que les contrats conclus entre un professionnel et un non-professionnel ou un consommateur contiennent une clause supprimant ou réduisant le droit à réparation du préjudice subi par les acquéreurs en cas de manquement par le professionnel à l'une quelconque de ses obligations.

Qui est professionnel ? Sont considérés comme des professionnels, les marchands de biens, les sociétés spécialisées dans la vente d’immeuble, les SAFER revendant un bien rural, les promoteurs, les professionnels du bâtiment qui conçoivent ou construisent le bâtiment vendu, les agents immobiliers, etc.

Le saviez-vous ?

Les juges ont considéré qu’était professionnel le particulier qui, âgé de 93 ans au moment de la vente et ayant cessé toute activité professionnelle depuis 30 ans, avait été ingénieur des travaux publiques durant sa vie professionnelle ainsi que dirigeant d’une entreprise du bâtiment entre 1947 et 1950 !

Il en a été jugé de même pour un menuisier plasticien à propos d’un mur qui s’est effondré peu de temps après la vente de sa maison, quand bien même il n’était pas maçon.

Vente entre professionnels. Le vendeur peut se prévaloir de la clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés dès lors que l’acquéreur est un professionnel de la même spécialité. Tel est le cas dans l’hypothèse où le vendeur est un lotisseur et l’acquéreur un promoteur. Par contre, il a été jugé que ne sont pas de la même spécialité, le vendeur marchand de biens et l’acquéreur artisan-maçon.

          Le saviez-vous ?

Depuis le 1er mars 2015, les professionnels doivent mentionner dans leurs conditions générales de vente (CGV), à l’égard des consommateurs, qu’ils sont tenus des défauts cachés du bien vendu au contrat dans les conditions prévues par la Loi.

Un encadré contenu dans les CGV doit rappeler que le consommateur peut décider de mettre en œuvre la garantie contre les défauts cachés et que dans cette hypothèse, il peut choisir entre la résolution de la vente ou une réduction du prix de vente.

A retenir

C’est le vendeur qui est tenu de la garantie légale des vices cachés à l’égard de l’acquéreur. Le vice doit être caché et antérieur à l’acte de vente pour que la garantie soit mise en œuvre. Il est possible de limiter ou d’exclure la responsabilité du vendeur dans le contrat de vente, sous réserve qu’il n’ait pas eu connaissance de la présence du vice lors de la vente. La mise en œuvre de la garantie dépendra également de la qualité des parties à l’acte de vente (professionnel ou non).

J'ai entendu dire



Sources

  • Articles 1641 et suivants du Code civil
  • Article 2224 du Code civil
  • Article 2232 du Code civil
  • Article R 132-1 du Code de commerce
  • Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière (article 30)
  • Arrêté du 18 décembre 2014 relatif aux informations contenues dans les conditions générales de vente en matière de garantie légale
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 mars 2000, n° 97-21681 (exclusion de la garantie des vices cachés-ventes d’immeubles à construire)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 juin 2009, n° 08-15503 (lorsque le constructeur est le vendeur, pas d’exclusion de la garantie des vices cachés)
  • Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 1er février 2011, n° 10-11269 (disparition du vice et remise en état du bien par le vendeur-garantie des vices cachés exclues)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 juillet 1998, n° 96-21503 (exemple de vice caché-fissure cachée par la vigne vierge)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 janvier 1997, n° 95-11045 (exemple de vice caché-risque d’inondation du sous-sol)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 mai 1994, n° 92-16290 (exemple de vice caché-usage commercial impossible du bien)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 octobre 2009, n° 08-12920 (exemple de vice caché-présence d’amiante)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 juin 2012, n° 11-15628 (pas de vice caché-présence d’amiante très localisée et sans danger)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 décembre 2014, n° 13-17469 (pas de vice caché-présence d’amiante dans un endroit inaccessible)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 juin 2013, n° 12-21256 (pas de vice caché-maison habitable située en zone inondable)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 septembre 2012, n° 11-21644 (pas de vice caché-acquéreur a visité le bien et a constaté le mauvais état de la charpente)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2012, n° 11-10861 (garantie des vices cachés-défaut apparent dont l’ampleur et les conséquences se révèlent tardivement)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 octobre 2016, n° 05-17115 (pas d’investigation de la part de l’acquéreur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 28 février 2012, n° 11-10705 (vice caché indécelable-vendeur professionnel)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 18 janvier 1984, n° 82-14977 (vice caché apparu antérieurement à la vente du bien)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 9 février 1965, n° 59-11825 (vice en état de germe lors de la vente du bien)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 octobre 2004, n° 03-12497 (vice caché-trouble provenant de la chaudière de l’immeuble situé en copropriété)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 juin 1995, n° 92-16671 (pas de vice caché-procédure en cours contre le locataire)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 28 janvier 2015, n° 13-19945 (action pour délivrance non conforme du bien)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 mai 1995, n° 93-17367 (choix discrétionnaire de l’acquéreur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 mars 1990, n° 88-14929 (vice caché pas assez grave pour une résolution de la vente)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 juillet 1999, n° 96-20014 (bien ne peut plus être restitué au vendeur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 10 mai 2000, n° 97-17472 (restitution du bien impossible-faute du vendeur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 1er février 2006, n° 05-10845 (appréciation du montant de la réduction du prix)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 1er décembre 2009, n° 08-20125 (réduction du prix fixé par un expert)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 10 novembre 1999, n° 98-10909 (le montant déterminé par l’expert lie le juge)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 mai 2013, n° 09-68651 (réduction de prix de 85 %)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 novembre 2005, n° 04-10824 (action impossible-découverte du vice 5 ans après la vente du bien)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 4 mars 2014, n° 12-25801 (pas de remboursement des honoraires dus à l’agent immobilier)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 janvier 2015, n° 13-17952 (dissimulation de la garantie des vices cachés-murs repeints par le vendeur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 23 novembre 1999, n° 96-17637 (vente entre professionnel et non-professionnel-impossibilité de se prévaloir de la clause limitant la garantie des vices cachés)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 juin 2016, n° 15-19432 (l’agent immobilier est un professionnel)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 13 novembre 2003, n° 00-22309 (le marchand de bien est un professionnel)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 4 juin 1975, n° 74-10348 (la SAFER vendant un bien rural est un professionnel)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 janvier 1972, n° 70-13225 (le promoteur est un professionnel)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 janvier 1974, n° 72-14014 (la société qui vend des immeubles est un professionnel)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 26 février 1980, n° 78-15556 (le professionnel du bâtiment est un professionnel)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 26 avril 2006, n° 04-18466 (vendeur professionnel âgé de 93 ans)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 octobre 1978, n° 77-11354 (vendeur et acquéreur-professionnels de la même spécialité)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 24 juin 2006, n° 04-19107 (lotisseur et promoteur sont des professionnels de la même spécialité)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 27 septembre 2000, n° 99-10297 (le marchand de biens et l’artisan-maçon ne sont pas de la même spécialité)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 septembre 2016, n° 14-26416 (vente entre non-professionnel-dissimulation de produits toxiques sous le terrain)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 décembre 2016, n° 14-27986 (absence de syndic-pas de vice caché)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18087 (pas de garantie des vices cachés-garagiste)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-19116 (exemple de garantie des vices cachés-fissures cachées)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 janvier 2018, n° 17-11627 (désordres visibles et accessibles lors de la visite)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 janvier 2018, n° 16-26558 (terrain pollué)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 15 mars 2018, n° 16-23953 (vérification toiture)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 avril 2018, n° 16-24033 (vice connu du vendeur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 20 mars 2019, n° 18-12604 (absence de visite des combles-faute de l’acquéreur-pas de vice caché)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 mai 2019, n° 18-13703 (acquéreur ne démontrant pas que le vice caché était connu du vendeur-toxicité du goudron sur la charpente)
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