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Le bon de visite a été mis en place par la pratique, ce qui fait dire que ce document est sans réelle valeur juridique. Pourtant, un bon de visite peut s’avérer très utile à l’agent immobilier. Pourquoi ?


Bon de visite : un élément de preuve ?

Un document… Le bon de visite est un document écrit établi par un agent immobilier aux termes duquel le client reconnaît avoir visité une maison, un appartement ou tout autre bien immobilier en vente par l’intermédiaire de ladite agence. Ce document doit être daté et signé par le client ; il pourra également utilement mentionner le numéro du mandat donné à l’agence.

… utile ? Le bon de visite ne fait l’objet d’aucune réglementation précise quant à la forme qu’il doit prendre, son contenu ou encore ses effets juridiques. Ce document a seulement pour objet principal de permettre à l’agence immobilière de prouver qu’elle a fait visiter le bien dont la vente lui a été confiée. Il s’agira donc d’un élément de preuve de l’accomplissement de sa mission, et donc de son droit à percevoir des honoraires, si toutes les conditions de perception de ceux-ci sont réunies.

Attention. La signature du bon de visite par le client ne constitue pas un mandat l’obligeant à acheter le bien immobilier visité ; elle ne l’oblige pas non plus à payer des honoraires. Ceux-ci ne seront dus à l’agence que dès lors que le bien aura été vendu grâce à votre intermédiaire et à vos diligences professionnelles. Le bon de visite n’est donc pas un mandat : un agent immobilier qui ne disposerait que d’un bon de visite ne pourrait pas prétendre au paiement des honoraires car l’absence de mandat exclut le versement de tout honoraire.

          Le saviez-vous ?

Le bon de visite n’est pas un mandat : il ne suffit pas à lui seul à justifier des honoraires en l’absence de mandat de l’agent immobilier.

Un document essentiel ? La justification d’un bon de visite est nécessaire, en cas d’éviction de l’agent immobilier. Il s’agit d’un moyen de preuve : par la signature de ce document, le client atteste qu’il a visité le bien, et prend l’engagement de ne pas traiter l’acquisition dudit bien en dehors de l’intervention de l’agence, même après expiration du mandat.

Mais… N’oubliez pas que toute stipulation inscrite dans le bon de visite contenant, en faveur de l’agent immobilier, un engagement d’exclusivité avec obligation de verser par le candidat acquéreur une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale si la vente se réalisait sans son intermédiaire est contraire aux dispositions de la Loi Hoguet.

Le saviez-vous ?

Pour se protéger, le professionnel aura intérêt à faire établir un lien contractuel avec l’acquéreur et, à cet effet, à signer avec ce dernier (préalablement) un mandat de recherche qui lui interdirait pendant une durée déterminée d’acquérir directement ou indirectement le bien présenté par le mandataire.

Prévenez le vendeur ! La justification d’un bon de visite n’est pas pour autant déterminante. Encore faut-il que le bon de visite ait été porté à la connaissance du vendeur. Si le vendeur et l’acheteur ont traité directement entre eux, alors que l’agence n’avait pas avisé le vendeur de la visite, le vendeur de bonne foi n’est pas tenu de payer les honoraires (en dehors d’un mandat exclusif). Des dommages-intérêts peuvent éventuellement être demandés à l’acquéreur indélicat.

Vérifiez l’identité de l’acquéreur. Assurez-vous que le signataire du bon de visite est bien l’acquéreur. Pour cela, demandez-lui de vous présenter sa carte d’identité, son passeport, son permis de conduire, etc.


Bon de visite : un élément de preuve !

La question... En signant un bon de visite, l’acheteur potentiel reconnaît avoir visité la maison ou l’appartement mis en vente par l’intermédiaire de l’agent immobilier concerné. S’engage-t-il à devoir lui verser une somme d’argent à titre de réparation si jamais la vente se conclut sans lui ?

La réponse… est loin d’être évidente ! Rappelons-le : juridiquement, le bon de visite n’étant pas assimilable à un mandat, il ne constitue qu’une trace de la visite effectuée par l’agent immobilier. Le bon de visite n’a pas de réelle valeur juridique. Et c’est d’autant plus vrai si le vendeur n’a pas donné un mandat exclusif à l’agent immobilier lui conférant une totale exclusivité dans la réalisation de la transaction.

Néanmoins… Si l’acquéreur potentiel conclut la vente directement avec le propriétaire ou avec un autre intermédiaire, l’agent immobilier qui lui a fait visiter le bien pourra considérer qu’il a subi un préjudice, et demander des dommages-intérêts au vendeur qui lui a donné un mandat. Mais sa demande n’a des chances d’aboutir qu’à la condition de pouvoir prouver que la vente n’aurait pas été conclue sans son intervention et ses diligences professionnelles. Cette demande sera vaine lorsque le bon de visite n’interdit pas à l’acquéreur de traiter directement le vendeur.

A noter. Des juges ont pu reconnaître le bon de visite, non plus seulement comme un moyen de preuve que l’agent immobilier a présenté le bien à un client, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur. C’est ainsi qu’ils ont admis que même s’il n’est pas débiteur des honoraires dus par le vendeur à l’agent immobilier, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre ceux-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à l’agent immobilier.

A retenir

Même si le bon de visite n’a pas de réelle valeur juridique, il n’en demeure pas moins qu’il constituera, pour l’agent immobilier, un élément de preuve de l’exécution de sa mission d’entremise entre un acheteur et un vendeur. Comme le juge l’a déjà reconnu…

J'ai entendu dire



Sources

  • Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 6 octobre 1993, n° 91-10747 (le bon de visite ne peut justifier à lui seul la commission en l’absence de mandat)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 14 novembre 2000, n° 98-10629 (élément de preuve de l’exécution de la mission d’agent immobilier)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 28 novembre 2000, n° 97-18648 (le bon de visite ne peut justifier à lui seul la commission en l’absence de mandat)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, Assemblée Plénière, du 9 mai 2008, n° 07-12449 (principe d’indemnisation de l’agence immobilière)
  • Arrêt de la Cour d’Appel de Toulouse, 3ème chambre, du 1er février 2011, n° 09/04422 (le bon de visite est un engagement de ne pas traiter directement avec le vendeur)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 6 décembre 2017, n° 16-15249 (bon de visite n’interdisant pas à l’acquéreur de traiter directement avec le vendeur)
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